奧林匹克廣場經營?商圈，是指在一定經濟區域内，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定範圍或區域城市的發展和軌道交通的成熟，讓北京商業版圖越繪越大，布局向多商圈、多中心的方向發展，呈現出遍地開花的趨勢，我來為大家科普一下關于奧林匹克廣場經營?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

奧林匹克廣場經營

商圈，是指在一定經濟區域内，以商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對顧客形成吸引力的一定範圍或區域。城市的發展和軌道交通的成熟，讓北京商業版圖越繪越大，布局向多商圈、多中心的方向發展，呈現出遍地開花的趨勢。

消費升級的遞進，更是改變了京城商圈的固有格局，老商圈擴容升級，新商圈不斷湧現，新興業态蓬勃發展，新的行業洗牌已經展開。為展現京城商圈的全貌，赢商網将對北京27個商圈逐一報道。敬請關注《北京商圈變遷簡史》。

伴随着俄羅斯世界杯足球狂歡派對的倒計時，使人不禁回想到1990年北京亞運會、2008年北京奧運會的成功舉辦，在促動了北京城市經濟快速發展的同時，更是托起了整個亞奧闆塊。

亞運會的繁榮以及奧運會2800億元的政府投資，借乘曆史之勢的亞奧商圈搖身一變，由一個城北小農村發展成買房者趨之若鹜的城市新貴，形成了集體育、文化、會展、休閑等為一體的區域功能。

後奧運時代的北京城步履不停，頗具惟一性和城市區位優越性的亞奧概念逐漸模糊。亞奧商圈的從容和貴族氣息迷失在随奧運冷卻的商業氛圍之中。據赢商大數據統計，整個亞奧商圈擁有57.6萬㎡的商業體量，主要項目代表為新奧購物中心、上品 、龍德廣場和遠洋未來廣場。

在缺失商業規劃的前提下，亞奧商圈其實是依托其比較成熟的居住社區而興起的，具有配套齊全、生活設施完善等優點，商住氛圍濃厚，但比較缺乏商業氛圍。電商沖擊、人工成本上漲、客流量下降……更是給實體商業提出了更高要求，亞奧商圈可謂迎來有危有機的“轉型”時代。

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前世今生 亞奧商圈的繁榮與“衰落”

早在2008年前，比起緊鑼密鼓如火如荼進行施工的奧運場館，整個亞奧商圈的運營狀況卻略顯冷清。雖然如第五大道、華堂商場亞運村店、北辰時代名門百貨等購物中心相繼入駐該區域，但名氣始終不及北辰購物中心。

亞奧商圈缺乏生活零售便利設施，北辰購物中心一層超市可形成彌補，加之其交通便捷、曆史較長，本地居民依舊依賴北辰購物中心進行消費，亞奧商圈由北辰購物中心輻射形成。2013年年底開始，北京五環内土地接連拍出天價，預示五環房價将正式步入10萬元時代。高檔住宅集中間接帶動了區域商業的發展，而大量市政配套的投入亦給未來商業項目進入市場打下了堅實的基礎。

但亞奧商圈商業項目分散、缺乏有效規劃，并沒有成型的商業區域，亞奧區域的商業氣氛一直不溫不火。2016年以來華堂商場的撤出、飄亮購物中心轉手、北辰購物中心的調整，存量物業的更新成為了亞奧商圈的新主題。

RET睿意德董事索珊曾對商業地産觀察表示，早期政府在規劃該地區時，商業功能就是缺失的，這使得該地區早期一直缺乏大型商業體，而更多的項目則是以住宅底商的形式出現。這樣的商業格局聚合效果不強，很難共享客流。

02

轉型時代 市場狀态冷熱不均

随着新零售和消費升級崛起，面臨着新的危局與機遇，有人選擇直接閉店止損，有人迎合消費者、加碼體驗，亞奧商圈内項目的探索布局、實踐方法各有不同，收效也是有人歡喜有人憂。

新奧購物中心

筆者連日走訪了亞奧商圈内新奧購物中心、上品 、龍德廣場多個購物中心了解到，購物中心紛紛向社交化、休閑娛樂化、體驗式轉型。其中，坐落在天通苑整體社區南部的龍德廣場正朝着餐飲娛樂方向發展，單純的購物商場已經不能滿足亞奧闆塊發展的需求。同時，新奧購物中心則集中在兒童和體育業态，涵蓋教育、培訓、娛樂業态，為“家庭歡樂生活中心”營造了缤紛的兒童世界。

龍德廣場

此外，有别于傳統購物中心，北辰購物中心改造後的上品 定義為進軍互聯網城市奧萊的首家旗艦店，以奧萊的價格、購物中心的體驗、互聯網的便捷去滿足消費者的需求。商場引進了菜鮮果美超市、優衣庫、麥頌KTV、雲海肴、旺順閣等品牌，商場擁有近300個品牌。

上品

坐落在城東北區域的社區型MALL北京遠洋未來廣場，則發力标簽化營銷。在這幾年間，藝術展、互動裝置、古風集市、兒童劇等推廣活動輪番上陣，通過各類營銷及互動，提高客戶黏性和忠誠度。但業内人士認為，相比大體量商業項目的面面俱到，小而美購物中心要将自己做得更“精”、更“美”、更“專”。

中國商業經濟學會秘書長賴陽對筆者表示，消費者越來越傾向于在網上購物，線下商場的購物屬性被不斷弱化，現在的購物中心要做好，不是單純地銷售貨品，更多的應該是營造一種購物娛樂休閑的生活方式。奧北甚至亞奧以北到龍德廣場這個區域，都存在逐漸轉型調整的情況。

他認為，特别是上品 這種城市奧萊模式，消費者也許不需要在奧萊購買這種不是頂級奢侈品的折扣上品，可能更是要突出文化休閑娛樂的内容。

業内人士認為，從目前來看，亞奧商圈的這幾個項目在業态配比、品牌升級、營銷活動上，都做了不同的嘗試。但都沒有徹底在空間營造、品牌配比、配套服務等衆多商業因素上進行颠覆性的改造，商圈内也缺少具有品牌号召力的商業，讓龐大的商機顯得群龍無首。

03

行業陣痛 消費升級帶來運營升級

如果說，亞奧商圈的繁榮興衰離不開曆史的軌迹，那購物中心從單一的購物向賦予精神意義的多元需求轉型，則是玩家們在市場形勢和消費習慣下所做的“妥協”。

據赢商網統計，2017年全國共新開504個購物中心，總體量超4600萬㎡，競争更加激烈。同時，這類新生商業在業态組合、體驗創新、場景打造等方面，更加迎合當前消費者的個性需求。

在此背景下，越來越多的購物中心加入“換血”調整大軍，且調整步伐明顯加快。亞奧商圈内的商業項目，諸如新奧購物中心、龍德廣場等調改升級隻是其中的一個縮影。

亞奧商圈已發展十多年之久，面對全新的挑戰，區域内各大商業項目将如何破局？

賴陽認為，亞奧商圈的購物中心主要往三個方向發展。從業态結構來說，傳統的“百貨 超市”的模式已經向“生活方式”轉變，可以适當增加餐飲、兒童、休閑娛樂等業态；從品牌升級來說，主流品牌的“二八定律”已被多數購物中心擯棄，成熟的消費者更青睐于電商買不到的、設計師獨創的個性另類、富有設計感的商品和體驗；從營銷活動來說，購物中心要用不同的内容及藝術變現手法，帶給消費者有趣的作品及展覽。

随着亞奧區域建設的不斷完善和發展，加上其區位條件優越、周邊社區數量衆多且檔次較高，形成了潛力巨大的商業前景，但也對項目持有者的運營能力、理念具有較高的要求。在後奧運時代，亞奧商圈将如何煥發其新生活力，相信時間能給予答案。

往期回顧：

《北京商圈變遷簡史》

商業地産觀察原創稿件

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