住宅和商服用地的區别?在房地産市場中，“公寓”這一業态從誕生之初就飽受争議早在2015年就曾有人指出，當下寫字樓空置率高發展至今，寫字樓供應過剩的問題日益突出根據戴德梁行發布的《2022寫字樓供應/需求前沿趨勢》報告，一線城市中深圳空置率達24.2%，二線城市中長沙空置率竟高達45%，我來為大家科普一下關于住宅和商服用地的區别?以下内容希望對你有幫助!

住宅和商服用地的區别

在房地産市場中，“公寓”這一業态從誕生之初就飽受争議。早在2015年就曾有人指出，當下寫字樓空置率高。發展至今，寫字樓供應過剩的問題日益突出。根據戴德梁行發布的《2022寫字樓供應/需求前沿趨勢》報告，一線城市中深圳空置率達24.2%，二線城市中長沙空置率竟高達45%。

《2022大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》

與此同時，由于每個地塊的性質在土拍之前就已經被規劃部門定性并被嚴格管控。一般情況無法調整用地性質。面對相對過剩的商業性質用地，如果堅持在商業用地上建設常見的商場寫字樓酒店，很可能會面對賣不出去或者預期租金太低的問題。此外土拍中往往也會設置配建、商業自持、打包土拍等規則。因此各開發商在前期測算中，會審慎地研究如何充分利用這些商業地塊以便實現更高的綜合收益。

各大開發商似乎不約而同地選擇在商業性質用地上建設小面積的房間并将其包裝為“類住宅”的原因是什麼呢？

早期的商務公寓，是為商務人士提供中長期商務與住宿服務，相較于住酒店差旅成本更低。伴随着金融、互聯網等現代服務業的發展，中短程商旅、民宿和創業人群越來越多。小型創業者租不起寫字樓，而住宅一般不能注冊公司，因此客觀上對小面積的商辦類地産産品有需求。類似的，小本經營的民宿租不起整層酒店，隻能租得起數間裝修精緻的民宿用于短期住宿業務。此外“桌遊店”、“私人影院”、“私房菜”等業态的出現也為公寓提供了更多種類的租戶。

劇本殺門店常開在公寓中

在大城市商業用地供應過剩但住宅用地供應卻相對不足的背景下，住宅價格因為供需關系而被擡高。将商業建築應用于個人居住這一思路便與市民實打實的居住需求一拍即合，所謂“商住公寓”這一物業形态誕生後一路高歌猛進，幾乎在每個中大型城市都建成了此類。名字也五花八門，如：“酒店式公寓”、“類住宅”、“商住兩用房”、“潮流小戶”、SOHO、LOFT等等，其中一些甚至有的還能通天然氣。其中LOFT型商住公寓還是買一層送一層的，尤其是看商住公寓華麗的樣闆間時，的确讓人心動。

令人心動的樣闆間

LOFT

但名字無論如何修飾，裝飾如何華麗，都無法改變其用地性質屬于商業用地。鑒于“商住”這個前綴本身就不合規，無論戶型多像住宅，都隻是商業地産。從主流産品的戶型圖也能看出，此類産品更像是一種“沒人管你是不是放了張床的辦公室或酒店”。

交付後，公寓确實可以住個人。但同一層有開開咖啡館、開私房菜、開劇本殺的小店，有攝影工作室、美甲工作室，還有買下若幹戶打通隔牆後運營的小型公司。此外公寓往往入駐了多家酒店、民宿、長租公寓，甚至可能在同一層的不同客房歸屬不同的酒店。

無論是購買住宅還是公寓，對大部分人而言都是一筆大額的開銷。無論銷售和中介為了開單如何鼓吹，我們都應當保持清晰的頭腦。盡量就不要買公寓，如果實在看好，有必要思考以下幾個問題：

1、如果鼓吹的回報率這麼好，為什麼開發商不自持運營？

2、周邊有無競品？競品的租金是什麼水平？

3、周邊如果有的公寓租賃行情好，有的公寓租賃行情不好，是否能說明它為什麼不好？

3、本棟公寓入市後，是否會打破現有的供需平衡？

3、回報率＝（月租金-物業管理費）×12÷公寓總價，計算出回報比之後對比當下的銀行中低風險理财産品。是不是值得？

4、公寓對交通便利性的需求比住宅更為明顯，距離地鐵口的實際步行距離和時長是多少？

想清楚這些問題，再來考慮是不是值得花這個錢買入這些商業地産。

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