來源：【交彙點新聞客戶端】

“飛線”充電、養犬糾紛、停車難、噪音擾民、“住改商”……這些煩心事每天都發生在各個小區。事都不大，但依照法律法規，這些事往往需要多個部門“聯袂出場”。這樣的執法往往很難出現在小區裡，煩心事往往變成糟心事。

從家門到小區門，這段公共區域的煩心事能變成順心事嗎？4月-7月，省人大常委會開展《江蘇省物業管理條例》執法檢查，綜合執法難邁小區門檻被頻頻提及，記者以此為契機作了廣泛調查。

執法力量為何難入小區？

南京市鳳凰街道小區業主王興宏當過3屆近10年小區業委會主任，現在建立了一個300多位南京市業委會委員加入的微信群。在長期觀察物業行業問題的王興宏看來，執法延伸進小區效果不佳原因多樣，有的問題源于執法邊界不是很清晰，有的執法邊界清晰但執法力量不足，有的則是執法部門存在推诿現象。

小區一些問題的執法責任看上去是清晰的，如樓道雜物需要消防部門配合物業企業進小區清理，管理小區養犬問題是公安機關法定職責，噪音擾民是環保部門的職責範圍，“住改商”則是市場監管部門需要關注的問題。實際運行則并非如此。蘇甯物業公司承擔了南京千秋情緣小區物管工作，總經理倪培玲坦言，像電動自行車上樓光靠消防部門就解決不了，需要綜合執法、共同發力。

“噪音擾民這類警情一般是警告，但是否達到标準還需要環保部門來認定，達到了才能按照治安管理處罰法來處罰。”作為南京市鼓樓區鳳凰街道一小區業主，社區民警王婕（化名）也親曆不少執法難題，如小區散養寵物，養犬問題公安部門倒可以管，養貓則不屬警方管理範疇；“飛線”充電違法行為的處罰權在消防部門，公安部門負責宣傳教育……“公安能解決都解決了，很多需要相關部門協調的并沒有達成良性循環。”王婕有些無奈。

上面的事都不大，執法部門介入能動性不強還有其他原因。“老百姓生活都是雞毛蒜皮的小事，但法律界定就比較麻煩。執法部門介入後隻能批評教育，這就造成了小區違規現象出現後，執法部門參與度是很低的。”千秋情緣小區業主錢燕（化名）表示，這可能就導緻矛盾的循環，“‘他家不管你管我們家？’經常會出現這種事情。”南京五台花園小區業主丁女士也觀察到了執法部門的困境，“物業管理更像是民事法律關系，矛盾比較瑣碎和雜亂。行政機關想要在這裡面作為也比較難，介入得太深可能沒有辦法理得清，不介入又有不作為的嫌疑。”

針對上述執法難點和焦點，我省各地探索了綜合執法進小區。比如，宿遷市先後開展了居民小區執法治理服務“雙十提升”行動、綜合執法進小區、“黨建引領 物業賦能 綜合執法”小區治理新模式試點等，據稱實現了執法工作重心下移，有效提高了物業企業服務水平和小區環境秩序管理水平。

但省人大常委會執法檢查組認為，全省綜合執法進小區工作發展還不平衡。南京市秦淮區副區長顧安國也坦言，綜合執法進小區成效還不明顯，小區綜合治理需加強。小區管理涉及消防、建設、規劃、民政、城管、公安、市場管理、價格、人防、環保等部門，盡管省條例明确了執法聯動目标、各方職責，但在具體執行中，部門之間存有觀望現象，部門聯動執法進小區工作沒有完全落實到位，使得小區内一些社會管理處于盲區狀态，“九龍治水，而水不治”現象在小區管理中較為突出。

被賦予越來越多管理任務的物業企業

任何小區物管工作都離不開各級行政部門的支持，正如省人大常委會有關負責人所言，“物業管理的水平，在一定程度上是行政機關以及社區、村（居）等基層組織履職水平、效率的投射。”但在現實中，小區物管企業往往是被頂在前面的那個。

比如，針對小區停車難、經營網點擾民、占用消防通道、違法建設等執法難點焦點，我省多地開展了綜合執法進小區的工作探索。其中，在清晰界定部門職責分工和管理邊界的基礎上，注重發揮物業在基層一線熟悉情況、熟悉居民的優勢，調動其參與執法監督工作的積極性，形成工作合力，推動執法工作順利開展。但實際工作中往往導緻企業負擔加重。

執法檢查組在徐州召開的座談會上，不少物業企業代表反映，部分基層政府經常把小區的消防安全等行政職能“讓渡”給物業企業履行，且還強行要求其承擔相應關聯責任。代表普遍認為，這既不合法也不合理，一是物業企業不是執法部門，無力履行職責，二是物業公司分擔了這類工作後造成物業合同服務能力分流，影響服務質量，三是這類工作和業主容易産生沖突，經常性的造成物業和業主的矛盾，最終形成對立面，為小區穩定埋下隐患。

“各職能部門往往傾向于把自己的職責落實給物業。”倪培玲對執法檢查組說，物業管理企業理論上隻有維修管理、設備管理、環境管理、安全管理四大職能，實際工作中則要承擔文明城市創建、疫情防控、垃圾分類等衆多工作。南京市雨花台區西善橋街道齊修社區書記張福蘭拿電動自行車上樓舉例說：“物業是督促居民，但治得了标治不了本。沒有處罰權，你今天講，明天照去。”

企業的困境，業主看在眼裡。南京市五台社區第十一網格支部書記朱劍龍認為，老舊小區安全管理非常重要，但單純靠物業管理很難禁止，希望政府部門特别是執法部門力度要加強。千秋情緣小區業主李曉明（化名）進一步說，電動自行車上樓這樣的違法行為，按法規規定物業應當勸導，實際很難做到。“既然講物業應當怎樣，那執法部門就應當有委托（執法）權力的行為；社區把管理工作下放物業執行，應當有正式的行政委托，如果沒有法律約定難以操作。”

除了“代位執法”，物業還要承擔社區文化活動、公益活動、垃圾分類、網格化治理、人口普查等大量工作，這降低了城市管理行政成本，但成本是實際産生的。張福蘭所在社區是保障房社區，十年前物業費是每平方米0.95元，現在還是這麼多，但疫情防控、創文等工作對保障房小區考核與商品房小區标準一緻。這意味着，物業費越來越難覆蓋物業企業成本。

據統計，全省物業行業每天約有30萬員工工作在2萬多個住宅小區防疫一線，對約10億平方米的區域開展防疫工作。“近兩年疫情防控常态化，物業企業要付出額外的精力和人工成本，額外增加了負擔。物業公司不可能貼錢來做，要麼業主消化掉，要麼政府購買服務，否則必然在其他地方降低服務标準。”王興宏分析說。

應該是業主自治為主，政府管理為輔

看上去，讓綜合執法大步進小區就能解決問題？但問題從來不是單方面的，業主、業委會、有關部門等都應進一步明确各自的權、責、利。

首先是有關部門職責。南京市政府副秘書長崔永國向執法檢查組建議，推動綜合執法進小區，要進一步明确公安、消防、城管等部門在居民小區管理中的法定職責，“建議以任務清單的形式對省條例進行細化，便于基層厘清責任，開展工作。”社區的責任也需進一步明确。顧安國提出，近幾年各級都對物業管理、業主自治提出要求，但日常工作中社區這一層面管理機構、管理職能、管理制度還不夠明确，需要盡快完善，從而規範社區有序指導業主自我管理小區。

業主自我管理小區一大阻礙，在于部分業主認為花錢買了房，在小區就應“絕對自由”。關注物業管理20多年、曾參與省條例立法的河海大學教授陳廣華就此認為，要認真厘清業主自治與政府管理的關系。“業主自治絕對不是指業主自由，就是我想怎麼弄就怎麼弄。從家門到小區大門這一部分區域叫準公共區域，一你有自由，二不能放任自由。應該是業主自治為主，政府管理為輔。”陳廣華表示，這意味着綜合執法應當進小區，并有充分法律依據。

物業公司作為另一方，當前承擔了疫情防控等衆多責任。陳廣華進一步提出，綜合執法和聯合執法首先要明确物業管理各方主體的權力邊界。民法典規定，“物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作”，這應當包括疫情防控。但疫情防控常态化後，政府應增強購買服務的意識。“一次是可以，兩次也是可以表揚的，第三次企業就無法持續了，第四次可能以後服務質量就有所打折。”陳廣華說。

不少受訪者提出，業主也應當樹立“花錢買服務”意識。如五台花園小區業主丁女士所說：“這麼少的物業費，又想要很高質量的服務，‘既要、又要’本來就很難。”也有多人建議，從制度上明晰“花一塊錢究竟能買到什麼樣的物業服務”。如李曉明所言：“物業管理是微利企業，服務也是有限的。作為物業所有人，對物業管理的要求‘度’在什麼地方，通過法律把雙方義務、責任、權利說得更清楚些就好了。”

看看這家小區是怎麼做的

在“業主自治為主，政府管理為輔”大框架下，是否能管好小區？答案是能。

6月15日，南京市秦淮區公布5月物業管理工作考核排名，桃園人家小區銀城物業再上“紅榜”。小區業委會主任章軍在朋友圈寫道：小區能夠持續上紅榜令人開心。其實，若幹年前桃園也走過彎路，能有今天，是全體業主、業委會、銀城物業同心協力，求大同、存小異，共同糾偏歸正的結果，其間也一直得到五福街社區、雙塘街道、秦淮區物管部門、住建局及市政公司的大力支持和幫助，是各方集體努力的結晶。

“追往視今，也是令人不勝感慨。”章軍的感歎大有緣由，“其他小區經曆過的故事，我們基本上都一一經曆過。”從2004年簽下購房合同，章軍就一直關注和參與小區公共事務。2017年小區第四屆業委會成立之後，面對的最大問題就是物業服務跟不上。2017年10月，經過物業選聘一番波折，600多戶業主投票選擇銀城物業進駐小區。兩個月後，才進駐不久的物業替前任“背鍋”,為小區以往積累的物管遺留問題埋單，進了“黑榜”，這多少是當時小區業态、物态真實狀況的反映。

時任銀城物業桃園人家小區項目部經理的徐小玲多少有些委屈，業委會卻給予了極大寬容，還寫信幫忙申訴。雙方信任建立起來後，許多工作就有了基礎。最典型是雨污分流改造工程。此前街道就有意為小區引進這一工程，但在主要區域“開膛破肚”極易引發居民投訴，加上對工程質量和管理的疑慮，業委會遲遲不敢同意。新物業進駐後，經深度勘察，主動向業委會建議接受街道安排，并立“軍令狀”一定配合相關單位做好工程。

業委會與街道充分溝通後，與各關聯方簽訂施工備忘錄，明晰各方職責，一一約定注意事項，同時采用施工方預繳10萬元施工質量保證金給街道，在工程結束驗收合格後再返還的方法，一定程度上确保了施工質量、加快了進度。搭工程“順風車”，小區重新系統整理了地下管網工程影像資料，物業将這次工程中的所有資料登記入檔，方便未來管理維護，同時徹底解決了困擾小區多年的地面沉降等問題，還為小區完成了包括門樓重建、地下車庫入口雨棚翻新等多項出新工程。

消防安全問題是小區面臨的主要難點之一。小區商鋪有家做面粉批發生意，安全隐患極大。簡單用行政執法手段等改變承租業态，既會給業主帶來損失，也會引發矛盾。“我們第一時間考慮的是‘置換’新的商業業态。”徐小玲說，最終街道、社區出面管理和協調，責成業主與面粉商戶順利結束承租協議，物業主動牽線幫業主将商鋪轉租給一家美容機構。這樣兼顧了解決安全隐患和業主的經濟利益。

小區的停車問題一直是個老大難，尤其是車輛占用消防通道的問題尤為嚴重。問題是這樣解決的：一方面物業拿出4個公共停車位，解決車輛臨停問題，這意味着物業每月要讓出4000元左右的停車管理收益服務業主；另一方面，在雙塘街道五福街社區牽線幫助之下，經與小區對面的國家領軍人才創業園溝通，共享了園區25個車位，一定程度上緩解了小區停車難的問題。章軍總結說，有益于解決問題的辦法，需要業主、業委會和物業及政府部門多方一起來尋找。

如今桃園人家小區是五福街社區、雙塘街道的“明星”小區，居民支持度高、工作好開展。“去年街道要在小區設置心肺複蘇AED（自動體外除顫器）設備安裝使用示範點，但是設備經費需要自籌。我們就抱着試試看的态度，在小區開展自願募捐。”章軍說，“沒想到，早上九點多發的通知，當天晚上錢就籌齊了。大家知道這是一件好事，自然都支持。”章軍感慨，如果真要講經驗，就是小區業主的“自治”離不開各方配合的“共治”。

采訪中，小區居民迎面碰到章軍和現任物業項目經理包軍，往往親切叫上一聲“章主任”“包經理”。顯然，小區自治得到了業主普遍認可。

新華日報·交彙點記者 陳月飛 胡安靜

編輯: 林惠虹

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