編輯導語：佳源國際的負債情況，并沒有其報表呈現的那般安全。

圖/百度百科

近日，浙系房企“四小龍”其中一員——佳源國際，發布了截至2021年12月31日止十二個月銷售簡報。

數據顯示，2021年全年，佳源國際合同銷售金額約360.53億元，雖然同比上升了17%，但是較其405億元的銷售目标，達标率僅89.02%。

如此銷售表現，距離佳源國際的千億目标，還差的很遠。

不過，相較于銷量規模，佳源國際當下更應該重視的，是如何償還到期債務。

控股股東全力支持，千億計劃幾乎破滅

剛剛過去的2021年，受大環境影響，各大房企的銷售表現都不盡如人意。

據克而瑞發布數據顯示，2021年百強房企目标完成率遠不及曆史同期，披露年度業績目标的規模房企中，逾8成未完成目标。

在這種背景之下，佳源國際89.02%的銷量達标率，或許也情有可原。

不過，值得注意的是，佳源國際的銷售失速，早已有迹可循。

2019年，佳源國際實現288.68億的銷售，踩線完成280億元的年度銷售目标。

而在2020年，以全年360億元的銷售目标來計算，佳源國際僅完成86%，失約年度銷售目标。

2019年業績會上，佳源國際方面還曾表示，未來集團将力争在三到五年内把合約銷售金額突破1000億元。

也就是說，佳源國際計劃最快2022年、最晚2024年跻身“千億”房企行列。

可問題的是，2019年至2021年，佳源國際的合約銷售額分别為288.68億和308億元，增速分别為43%、6.8%、17%。就這種速度，佳源國際要想照原計劃突破千億大關，毫無機會可言。

要知道，佳源國際這種銷售表現，還是在實控人沈天晴以及名下的另一家地産公司——佳源創盛控股集團（以下簡稱佳源集團)的全力支持下完成的。

資料顯示，佳源國際的控股股東沈天晴，為佳源集團的控股股東，持股比例高達98.83%。而佳源集團的主營業務與佳源國際基本一緻，都是房地産開發與銷售。

事實上，近年來沈天晴頻頻将名下優質項目，以“低價”注入到佳源國際。

在佳源國際2020年的中期業績會上，沈天晴就公開稱，“整個集團的地産闆塊，約六成的地産業務在我的私人公司名下。我願意将這些資産，未來逐步注入到上市公司”。

而沈天晴名下佳源集團與佳源國際撲朔迷離的關系，甚至還弄出一場“銷量造假”的紛争。

2019年初，樂居财經發布了《2018中國百強房企銷售增幅排行榜》，顯示佳源集團以875.5億元的銷售額位居35位，位列多家知名房企之前。

而有媒體質疑曾，2017年統計對象佳源國際的銷售額僅79.2億元，而一年超過1000%的銷售增幅，着實有點匪夷所思。

而在2019年1月14日，佳源集團緊急發布聲明稱，佳源集團與佳源國際主體完全不一緻，實際情況是佳源集團2017年的銷售額為508.25億元，2018年的銷售額為875.5億元，實際增幅為72.2%。

雖說是一場烏龍事件，但是，佳源集團與佳源國際的關系，注定會成為市場熱議的焦點。

根據最新公布數據顯示，佳源集團2021年1-12月銷售額為875.1億元。

也就是說，2018年-2021年期間，佳源集團的銷售額絲毫沒變。而在佳源集團的全力支持下，佳源國際2021年銷售額，也不過360億元。

綠檔房企另有“貓膩”，美元債2月到期

值得注意的是，佳源國際的“三道紅線”表現不錯。

截至2021年上半年，佳源國際的淨負債率為40.71%、剔除預收款後的資産負債率為62.11%、現金短債比為1.29,“三道紅線”指标全部達标，居于綠檔之列。

而佳源國際之所以可以歸于綠檔房企之列，還是靠的沈天晴及佳源集團。

我們知道，随着2020年“三道紅線”的正式提出，房企紛紛使出渾身解數降檔。最常見的招數，就是拉來少數股東權益，做大淨資産。

而佳源國際對少數股東的入局根本就不感冒，因為其背後有控股股東這座大靠山——沈天晴及其名下的佳源集團。

資料顯示，近年來，沈天晴一緻在向佳源國際注入優質資産，而且幾乎不拿現金，給股權就行。

最近的操作，是在2021年1月14日。彼時，沈天晴曾向佳源國際注入了3個青島項目和1個威海項目，而佳源國際以“債券 配股 現金”三種形式，向其支付72.48億港元。其中僅15%采用現金支付，剩餘的則全部采用權益性工具。

也就是說，佳源國際僅用10億元的現金，就獲得4個優質項目，同時做大了淨資産，真是享盡了“便利”。

數據顯示，2019年-2021年上半年，佳源國際的歸母股東權益，從86.72億元，增長至203.4億元；而其少數股東權益，直到2021年上半年，才第一次錄得28.48億元。

除了控股股東沈天晴不斷注入資産以外，佳源國際的綠檔還要歸功于統計口徑。

例如，其1.29的現金短債比，計算中隻涉及到81.28億元的短期借款，卻沒有計入應付票據、一年到期的非流動負債等科目。

而事實上，僅美元債一項，佳源國際共存續有7筆美元債，規模合計13億美元左右，融資成本平均為11.79%，遠高于行業均值。

僅在2022年2月、5月，佳源國際就要面臨兩筆美元債的到期兌付。這兩筆債務雖然沒有被佳源國際計入短期債務，但是，該來的終究是要來的。

就在近期，多家房企為即将到期的美元債發愁，不得已向債權人需求展期。

而這些房企有共同點，其一都是中小型房企，去年銷售表現不佳；其二發行的美元債利率都高于10%.

如此看來，佳源國際下個月到期的美元債，會不會如期兌付就有懸念了。

另外，需要注意的是，佳源國際的融資方式還非常以來信托，2018年之前，占比幾乎超過七成。

雖然在2020年，佳源國際信托貸款餘額占有息負債比重已經下降至17%。但是，佳源國際的部分信托融資被隐藏了，隻是沒有在報表中呈現出來。

例如，在2021年實施的“佳源青島2号融資集合資金信托計劃”，累計融資40億元，雖然佳源國際對此進行了擔保，但是其融資主體青島領世華府地産有限公司，并未出現在其報表中。

綜上所述，佳源國際的負債情況，并沒有其報表呈現的那般安全。

最近的考驗，就是下個月到期的美元債。

原文作者：梁華梁

編輯：王婷妍

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