BEEPLUS創始人兼CEO賈凡

文/ 李惠琳 編輯/ 韓璐

“一家酷酷的公司”，BEEPLUS創始人兼CEO賈凡對自己一手打造的公司，如是評價。

BEEPLUS所做的“酷事”是打造辦公空間産品，除了設計感的辦公區外，還在空間中融入了生活場景，增加開放的社交大堂、午休艙、茶飲吧、超級廚房等，有别于單調、沉悶的傳統辦公場景。

2015年，賈凡與9位聯合創始人成立BEEPLUS時，一度不被看好，有人估計，這個年輕的團隊可能兩三年就散掉了。沒料到，這群志同道合的90後，用5年時間打造的BEEPLUS，至今已經完成了5輪融資，成為一個估值超10億元的企業。

BEEPLUS将自己所在的賽道定義為“新辦公生态”，業務涵蓋大中企業定制及樓宇托管、自持商業辦公空間及新生活方式（辦公配套零售服務及消費場景），成立以來，公司連續3年營收增長超過500%。

賈凡告訴《21CBR》記者，BEEPLUS企業定制業務占比近70%，第一季度合同簽約量已趕上去年一年的量，預計2020年總營收達6億元。

BEEPLUS的“新辦公生态”有何特色？公司的快速成長有何邏輯？

由重轉輕

我大三開始創業，方向是餐飲領域，以此積累了第一桶金。聯合創始人中很多人都是校友，大家潛意識中感覺，做餐飲與夢想中打造一家改變世界的公司不太一樣，都覺得年輕人的才華和想法可以有更大的發揮空間，所以一直在尋找新機會。

2013年，我第一次去谷歌的美國總部，他們的辦公環境給了我很大的啟發，裡面除了辦公空間，還有滑梯、健身房、自助餐廳等。當時國内沒有公司打造出這樣的辦公空間，我想着将來也能給自己的員工提供類似的辦公環境。

回國後，我們在2015年創立了BEEPLUS，開始做辦公空間。我們在珠海做了第一個辦公項目，是一個以集裝箱形态打造的辦公空間，裡面集健身房、餐廳以及花園酒吧為一體，空間一半拿來自用，一半出租。從市場反饋看，客戶對我們打造的空間非常喜歡。

最早，我們主要做自營辦公空間項目，相當于自己租賃、設計、投資、招商，前期需要大量資金投入，是個重資産的運營模式。

2018年，我們慢慢由重轉輕，現在更多的模式是輕資産輸出，向一些大中企業提供整體辦公空間的解決方案。同時，為了配套工作中的生活場景，我們又衍生出了零售相關的服務。

BEEPLUS的商業模式，我們定義為“新辦公生态”，解決的是辦公空間從設計、建設再到後期運營管理的整體解決方案，通過對空間的精細化運營管理，為辦公場景中的人提供服務。

BEEPLUS 的“新辦公生态”主要有五大特點：

第一，實現整體化解決方案。從設計、建設、裝修到運營解決方案，可以做到精裝交付級别，即企業拿着鑰匙，就能直接辦公了。

第二，智能化解決方案。線上和線下高度連接，我們将智能硬件和SaaS平台的整體解決方案結合，預訂會議室、打印、網絡，以及員工在空間裡可能發生的一些行為，進行智能管理。

第三，精細化運營管理。從設備維護、保潔、綠植到員工關懷、前台接待等設置了一整套運營管理服務，過去大物業運營主要為整個空間服務，而我們是針對空間裡的人來服務。

第四，新生活配套。我們自己做産品有一個非常重要的理念叫做“Bring Life into Work”，将生活帶入工作中。我們的空間裡，配備了社交的空間，包括咖啡、茶，自助式飲品、啤酒，以及供小憩的午休倉、健身區域，這些都是圍繞人最基本的需求展開。

第五，全周期的供應鍊體系支撐。從設計、建設到運營管理，如果沒有軟硬件全方位很強大的供應鍊，很難形成集采優勢。我們通過菜單式成本核算體系，能夠實現清晰可視化的項目成本管控。

辦公空間打造是非常大的賽道，傳統裝修市場中，僅公裝領域市場規模就達4萬億元，其中可能一半是寫字樓、辦公室的裝修。設計裝修領域，中國現在有17家上市公司，但加起來所占的市場份額不到1%，這是行業的大問題，也是我們的機會。

改造舊行業

“新辦公生态”不是一個新行業，而是用新的理念、模式、技術去解決問題和提升改造傳統行業的事情。

基本上，每個辦公樓建成後都會有空間定制的需求，隻是過去市場上沒有很好的辦公空間解決方案供應商，導緻市場被不同細分領域的服務商瓜分掉了。如果将設計、裝修、家具采買分為三個行業，每個業務都有對應的公司或者供應商在做，但很少有人對辦公室做精細化到人的管理。

過去，很多企業在租賃辦公室時，解決方案是找一家設計公司，再找一家裝修公司，然後自己買家具，再找智能硬件廠商，一系列操作之後，最後還會出現一個問題：設計的東西已經不是他想要的了。設計還原度上，涉及的環節及供應商太多，各供應商的利益和出發點不一樣，導緻最後落地效果會非常差，費時費力成本還高。

BEEPLUS首先給客戶輸出好的辦公理念，其次是我們的解決方案，然後是美的設計，最後是美的還原和落地的能力。

我們有自己的設計院、建設中心、供應鍊中心，過去企業需要找十幾家公司，現在隻要找我們一家。我們通過整合的供應鍊采購優勢，可以用低成本打造一個能被高度還原的辦公場景，這是BEEPLUS生意的基本邏輯。通常1萬平方米以下的項目，BEEPLUS從設計、建設到交付基本上隻需要3個月左右。

我們現在最核心的優勢在于對空間的打造和精細化的運營管理能力。比如在空間設計上，我們的設計師大多數是高端酒店的設計團隊以及一些海外背景的專業建築師。在設計項目時，他們都是帶着計算器去算的，因為一個産品做得漂亮很簡單，平衡好“美”和“成本”卻是很大的學問。其次，辦公空間是講動線的，包括辦公室多少人，配多少會議室、公共區、生活配套，這些都需要大量數據做決策支撐的。

我們不是設計公司，也不是裝修公司，與裝修公司的關系可能更像是蘋果和富士康之間的關系，裝修公司的定位就像富士康，我們需要篩選一些有很強供應鍊的公司，幫助我們把産品打造出來。

在辦公空間定制領域，我們處于領先位置。現在還沒有其他成熟公司，能夠做出很好的産品。有一個企業客戶，已經第三次跟我們合作了，因為通過使用我們的解決方案後，他在市面上找不到類似的公司。

商業模式上，我們業務既To B又To C。To B方面，我們賺的是設計、裝修加運營管理的錢，由企業付費。To C業務主要是零售闆塊，我們會把企業員工生活化的需求挖掘出來。目前，推出的主要産品為BEEPLUS超級工坊和MINI工坊。

比如2019年我們在深圳打造的BEEPLUS超級工坊，是我們線下的首個旗艦項目，融合了烘焙、飲品、市集、酒島、簡餐等業态，消費者可以休閑地享受美食，也可以進行商務性的社交活動。2019年，超級工坊的進店客流達到200萬人次。超級工坊成立的目的，是為了打造品牌影響力，成為我們與消費者連接的通道。

BEEPLUS MINI工坊則是依托辦公場景打造的相應配套空間，就像五星級酒店的餐廳，是它本身必須要有的配套設施，是圍繞人的需求展開的。

穩步擴張

我們的收入來自兩個方面：一是自己投資的商用辦公空間項目，滿足于快速成長的互聯網公司、跨國公司及大型企業分支機構的辦公室租賃需求，該業務營收占比大緻為20%-30%。

另一塊更主要的收入來自輕資産輸出，即大中企業定制及樓宇托管，營收占比達70%，客戶通常是具有一定付費能力的成熟中大型企業，所以輸出的定制解決方案偏中高端。

疫情期間，我們自營的辦公空間受到一些影響，因為部分入駐的企業承租能力下滑，個别項目營收比疫情前下跌了，但我們發現，有原來租傳統辦公室的企業，業務收縮後，反而會選擇相對靈活的辦公空間，因此我們收獲了一批新客戶。

未來針對自營項目，我們會保持現有水平，輕資産輸出的業務需求會更強勁，今年一季度的合同簽約量趕超了去年一整年，預計營收占比将提升至80%以上。

此外，我們還有一部分重要收入來自管理和運營空間。一旦把空間管起來，我們和客戶就建立了一個長期合作夥伴關系，每天能追蹤到和知道企業的發展情況。一旦企業擴張，就會找我們合作。當管理的數量和規模夠大的時候，生态中人的連接會更加密切，我們就能有更多的時間和機會為辦公場景中的人提供服務。

80後、90後、00後正在成為職場主力，他們對自己的生活品質有更高追求，辦公環境也不局限于白皮牆這種枯燥場景，而是強調更有意義和價值。

前幾天，我們一位同事在抖音上發了一條公司辦公場景的視頻，獲得幾十萬點贊，或許就是因為視頻所呈現的，與觀看受衆所在的辦公室形成了鮮明反差。由此可以看出，很多年輕人尤其是白領群體對好的辦公環境是有共鳴的，恰好證明我們的“新辦公生态”會是趨勢。

BEEPLUS未來将會成為一家平台型或者是生态型公司，通過社群和智能設備，把辦公場景裡的人連接起來，通過挖掘他們的消費與生活需求，然後提供更多使用場景下的解決方案，用更豐富的空間産品和業态去滿足人的需求。

該目标的實現，可能還要5到10年。我們首先要用3到5年時間，不斷優化解決方案，吸引更多的企業客戶，管理更大規模的辦公空間。隻有達到這個目标，我們才有可能變成一個生态型企業。為此，除了讓市場聽到更多我們的聲音，還要疊代内部組織管理、供應鍊以及團隊建設等。

現在，BEEPLUS已在全國7個城市有業務，包括北上廣深、成都、杭州以及珠海。在市場布局方面，我們主要聚焦在一線城市及新一線城市，因為中國最主要的中大型企業，或者有實力的公司都還集中在這些城市。未來随着人口規模增加，經濟發展到一定水平，成都、武漢等準一線城市也會有較大的企業存量。在合适的時間，我們會啟動C輪融資，為擴張做準備。

很多公司在做辦公空間産品時，先講規模再講效率，特别是在資本推動下，我反而覺得這破壞了原有的商業邏輯。空間就是最核心的産品，我一直覺得要堅持打造好的産品，才會有好的口碑，最終客戶才會買單和複購。

我們很注重品牌和口碑的積累，BEEPLUS開發的每個項目，都很在乎品質。未來，我們将辦公産品品牌化、酒店化和連鎖化後，希望市場想到我們的時候，會覺得這是一家很酷的辦公空間供應商、是一家整體解決方案的提供商，同時也是一家連鎖化的辦公産品品牌。

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