特别聲明：本系列嚴禁轉載

在知識星球——地産星探投資圈發了一個關于講講招拍挂經驗和二手并購的知識分享活動，圈友果真感興趣。準備寫一個系列文章，不做過多保留的将忠叔的拿地工作經驗分享給同行。

注：本文不是講簡單的招拍挂流程，建議每一個土拓投資人通讀全篇

土地出讓

拿地無外乎4個途徑：招拍挂直接摘地、在建工程收購、公司股權并購、參與資産處置法拍。

在建工程轉讓、公司股權轉讓、資産法拍處理這三類大多數都是原業主幹不下去了，當然也有其他業務經營不善連帶、戰略調整、國有清退等其他因素導緻轉項目的。但無論出于何因，相對于收并購二手項目，參與招拍挂毋庸置疑是最幹淨、也最高效的拿地模式，對于房企來說開發風險也是最可控的。

但随着政府儲備土地的能力不斷提升，招拍挂市場不斷公開，在充分的土拍競争環境中，通過招拍挂獲取土地的難度越來越高，這裡的難主要講的就是土地成本太高的難。因此，如何通過招拍挂低價獲取土地是土拓投資人的必修課程。

本系列文章，忠叔将以自己從事過土地一級開發、收儲、二級挂牌、參與拍賣、投标，底價獲取多宗北京土地的一路曆程分享一些合法、依規且實用的低價獲取招拍挂土地經驗。

熟地

2002年5月，原國土資源部頒布實施<<招标拍賣挂牌出讓國有土地使用權規定>>，明确規定包括商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍挂方式出讓。招拍挂就是政府公開出讓土地的三種具體模式：招标、拍賣和挂牌。

2004年，原國土資源部頒布第71令<<關于繼續開展經營性土地使用權招标拍賣挂牌出讓情況執法監察工作的通知>>，規定2004年8月31号以後所有經營性用地出讓全部實行招拍挂制度，即所謂的"831"大限。

8.31大限之後，招拍挂基本就是政府出讓經營性用地的必由之路了。

挂牌、拍賣現在基本是混合使用，具體的流程：制定工作方案——編制文件——發布公告——出售文件——組織現場踏勘——受理競買申請——審查資格——網上報價（挂牌）——摘牌或現場拍賣（超過兩人報價轉拍賣）——公布結果——簽訂出讓合同

招标具體流程：制定工作方案——編制文件——發布公告——出售文件——組織現場踏勘——受理投标申請——審查資格——投标——開标——評标——公布結果——簽訂出讓合同

不論是采用哪種方式供地，一般都是通過政府地價評審會審議最終确定。

審批簽字

全流程中大緻的工作内容是（注意括号批注）：

由規土委編制具體工作方案；

文件編制包含了所有地塊的信息、規劃指标以及起拍價格（拍賣地塊）；

發布公告一般是20個工作日；

文件出售在公告期内進行，有不少城市已經采用網上免費下載電子版的便民節約模式（北京可以學習）；

現場踏勘有些城市政府會統一組織，大多數城市由參與企業自行安排（自行安排踏勘一定要注意人生安全：有些地塊拆遷糾紛未了會有惡犬看守；有些地塊勾地企業會安排比惡犬更兇霸的惡人圍追堵截，總之要做好防“畜生”的準備工作。）；

受理競買或者投标與資格審查同步，企業去政府土拍市場窗口遞交相關材料并交納保證金即可報名（北京規土委在資格審查上近期左右材料簡化、保證金上也因地塊太多來了一次共享創新）；

拍賣一般直接現場确定成交主體，但招标在現場開标确定報價之後一周内出成交結果（工作到位的土拓人可以通過内部專家在第二天得知是否中标）；

未拿地企業保證金退還（注：保證金一般是起拍價的20%—50%，這筆不小的數目無息放在規土委賬戶對企業現金流是不小的損失。土拓人協同公司财務第一時間對接土地市場的财務部門、市場部門迅速開具相關退還文件，每提前一天退回都是對公司的一點小貢獻）；

最後就是拿地企業簽訂出讓合同。

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