5月20日，上海土地市場發布了上海首批土地出讓信息和新房指導價。首次露出廬山真面目的房地聯動價，對當前過熱的新房市場無疑會釋放出一個重要信号，未來一年的新房價格将不會出現大波動，買房人将繼續享受到買新房所帶來的巨大紅利。

房價上漲的缰繩被栓 熱門闆塊依然有機會

萬萬沒想到上海首次集中土拍還未正式開場，卻先漏出了上海未來房價格局的端倪。對于準備拿地的開發商們而言，需要掂量的是如何控制成本與利潤之間的平衡，而對購房者來說，這就是一次重新調整買房策略的機會。

各環線及五大新城核心區域新房指導價

對此筆者将未來指導價作為參考标準，将各大區域近期已開盤項目所對應的房價分為三種情況，幫助買房人更好地選擇合适的區域。

（1）這些區域今年可以多觀望

首先，紅色框内的項目意味着區域内，近兩年已開盤項目均價高于未來區域的指導價，這類項目基本位于一些比較熱門的闆塊，也是高積分人群優選的項目。因此這些闆塊内一二手房倒挂現象也是較為明顯的。

對于管理層而言，這些熱門區域也是限價的重點區域。典型案例如大虹橋的徐泾和華漕、臨港核心區、青浦新城等區域，都是近期易觸發高積分的區域，例如剛曝出入圍分數的虹橋悅瀾，78.36分再次打破了積分紀錄。

對于買房人而言，若今年在該區域沒有買到中意的房源也不必過分焦慮，明年這裡将會有更具性價比的項目入市，買房人可以好好挑一挑。

（2）今年優先考慮的區域

而綠色框内的項目代表了近兩年，區域内已開盤項目的均價低于未來指導價，主要以外圍區域為主，不乏也有市區的個案。對于今年想買房的業主而言，這類區域值得重點關注，因為明年這些區域新入市的項目指導價會比目前已開盤項目均價有一定上浮。例如嘉定新城、奉賢新城的非核心區域，崇明的陳家鎮。

市區方面有靜安的大甯和徐彙濱江，雖然這兩個區域未來房價有上漲勢頭，但這兩個區域的一二手房倒挂情況較為顯著，相比起價格兇猛的二手房，新房的價格還是具備一定優勢的。

因此，買房人可以重點關注這些區域下半年将入市的項目，在明年新房價格上漲到來前，抓住這個購房窗口期。

（3）這些區域要慎重

網易房産數據顯示，有五個區域的新房價格和此前持平，主要集中在一些外圍的别墅社區或發展較慢的闆塊，買房人可以将這類區域作為買房的備選區域。

另外一些特殊情況如松江的車墩、青浦北部闆塊的白鶴鎮、浦東曹路等非核心區域，周邊可參考的項目少之又少。由于這些區域遠離軌交覆蓋範圍，生活配套較為匮乏，因此買房人在考慮這些闆塊時需要慎重。

這裡需要強調的是，由于部分新城的面積分布較大，雖然出讓地塊處于同一闆塊，但指導價之間的價格差距較大。比如同處于臨港新片區的科學家社區地塊和蘆潮港地塊，兩地塊的指導價相差7千/平方米。

當然，不同的産品類型也會影響房價的波動，例如奉賢金彙闆塊，未來指導價為3.5萬元/㎡，但此前開盤的高層房源和别墅房源價差達到1.4萬元/平方米。

第三批房源箭在弦上，買房可以悠着點

通過以上數據的分析，未來各區域房價走勢的格局基本明确。接下來會有哪些熱門房源入市，也是買房人格外關心的話題。

目前第二批次集中認購新房進入尾聲，僅有3盤未公示認購時間。另據網傳消息，已經有20餘個項目已經觸發了積分制，相比第一批房源觸發積分制的項目更多。

在第二批房源認購即将收官之際，第三批認購新房或即将入市，共計近萬套房源。雖然房源信息尚未官宣，但風聲已起。

從預測的房源來看，第三批潛在入市新房的質量非常不錯，市區的供應量更大。北外灘的中糧瑞虹項目、融創青雲項目，陸家嘴的九廬、黃浦豫園的璞玉One等項目都将紛紛入市。

大家比較關心的大虹橋也再次大放量，區域内”超級大盤”萬科天空之城推出五期新品外，遠洋項目和安瀾西郊兩大純新盤也入市在即，算上下半年入市的俊燦星城，未來或将緩解徐泾闆塊内供不應求的現狀。

從現有地塊區域指導價來看，大虹橋徐泾區域的新房價格或将大概率維持在6萬/㎡上下。五大新城方面，臨港新城區依然是五大新城的房價窪地，核心區價格被限制在3.2萬/㎡。

除了五大新城外，浦東的唐鎮、闵行吳泾、寶山的楊行和顧村等近郊區域，或将是下一批次集中供應的主力區域。可見下半年上海新房市場的房源依然會很充足，大概率能買到中意的新房。

結語

上海新房市場“打新熱潮“或将在接下來一段時間内持續，地價 房價的雙重管控下，新房依然是買房人的首選，一系列的舉措相繼出台，或有效抑制市場的恐慌情緒。

面對高企的二手房價，有關部門或将效仿深圳，正在研究二手房指導價的新政措施，相關政策是否會出台還需靜候佳音。可見上海堅定落實“房住不炒”的決心，積極實現房地産市場平穩、健康發展。

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