作者：于園園 姚曉培

根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定，居住用地土地使用權最高出讓年限為70年，商業用地土地使用權最高出讓年限為40年。但實踐中，存在開發商與購房人将住宅底商買賣合同中的土地使用年限也約定為70年的情況。此操作因違反《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《物權法》中關于商業用地出讓的最高年限和建設用地使用權轉讓期限的規定，從而對合同效力、合同的履行等産生一系列的影響。現結合我們過往處理的相關大型群體性商鋪買賣糾紛案件的經驗，就商鋪買賣合同中約定的土地使用年限超出商業用地最高土地出讓年限問題的處理，與大家初步探讨如下。

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定，商業用地的最高出讓年限為40年，但在案涉項目所在省份，有關主管部門長期将底層為商鋪、商鋪以上為住宅的地塊土地用途定性為“商住用地”，将土地使用年限統一規定為70年，并為購房人頒發了土地使用年限為70年的商鋪所有權證書。盡管此種操作方式違反了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，但在實踐中一直得以實施。後有關主管部門為規範商業用地的土地使用年限，改變了以前在土地證中将商住用地土地使用年限統一規定為70年的做法，在頒發給案涉開發商的土地證中将土地用途和使用年限表述為“土地用途為普通商品住房及商服用地，其中商服用地土地使用年限為40年；普通商品住房土地使用年限為70年”，但未就此後不再辦理70年商鋪合同備案和70年商鋪産權證書的情況向開發商和公衆作出說明。基于主管部門長期以來将住宅底商土地使用年限登記為70年的通行做法，開發商和購房人一緻認為因住宅底商與其上住宅共用一副土地，住宅底商的土地使用年限仍然可以登記為70年，故在住宅底商買賣合同中約定土地使用年限為70年。然而房管局拒絕為該合同備案，要求雙方将土地使用年限修改為40年，由此引發了購房人和開發商的糾紛。

購房人提出，合同約定的商鋪土地使用年限為70年，因實際土地使用年限僅為40年，開發商無法交付70年産權的商鋪，構成根本違約導緻合同目的落空，要求解除合同。那麼土地使用年限由70年減少為40年是否會導緻合同目的落空呢？

我們認為，購房人簽署商鋪買賣合同的根本目的應當是為了獲得商鋪的所有權和在一定期限内的土地使用權，以對商鋪進行占有、使用、收益、處分。而商鋪的土地使用年限隻能依法确定，并不是購房人購買商鋪的決定性因素。開發商雖然不能向購房人提供土地使用年限為70年的商鋪，但仍可以提供土地使用年限為40年的商鋪，盡管40年的使用期限與購房人獲得70年土地使用權期限的初衷不相符合，但不會對購房人通過簽訂合同實現獲得商鋪所有權及在一定期限内享有商鋪所涉土地使用權，并對商鋪進行占有、使用、收益、處分的根本目的産生實質性的損害。

從土地使用年限角度來看，合同土地使用年限變更為40年也并不意味着商鋪隻能使用40年，因為根據《物權法》第一百四十九條和《城市房地産管理法》第二十二條的規定，有期限的建設用地使用權期間屆滿時，建設用地使用權人可以通過延長對土地的使用期間的方式，使自己得以按原權利設立時的條件，繼續使用該土地。土地使用權人享有法定的申請續期的權利，且非因公共利益的需要，其申請不得被否決。特别是“商住用地”上的商鋪位于住宅下面，與其上住宅共用一幅土地，其土地使用權不可能脫離上面的住宅被單獨收回，土地使用年限屆滿後必将得到續期，也不會導緻40年後房屋無法使用。

因此，我們認為，合同約定的土地使用權年限由70年減少為40年，不能認定購房人簽署商鋪買賣合同的目的落空，購房人要求解除合同缺乏依據。

要正确處理糾紛，首先需要對商鋪土地使用年限為70年約定的法律效力作出認定。

根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定，商業用地出讓最高年限為40年，同時根據《物權法》第一百四十四條的規定，建設用地使用權轉讓的使用期限不得超過建設用地使用權的剩餘期限。商鋪買賣合同中約定的土地使用年限為70年，其中超出40年的部分違反了上述法律和行政法規的強制性規定。但根據《合同法》第五十二條第（五）項的規定，以及《最高人民法院關于适用<中華人民共和國合同法>若幹問題的解釋（二）》第十四條的規定，隻有違反效力性強制性規定的約定才構成無效，如果違反的僅是管理性強制性規定并不導緻約定無效。鑒此，需要對《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條及《物權法》第一百四十四條關于商業用地使用年限的規定究竟屬于效力性強制性規定還是管理性強制性規定進行判斷。我們認為，國家出讓土地使用權不僅要收取土地出讓金，而且規定土地使用者隻能在一定年限内使用土地，年限屆滿，國家就要收回土地使用權。國家通過實行國有土地有償使用和有期使用兩項制度，實現地價合理調整和土地資源的合理配置。故《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條關于商業用地出讓最高年限為40年的規定，以及《物權法》第一百四十四條關于建設用地使用權轉讓的使用期限不得超過建設用地使用權的剩餘期限的規定，體現了國家對于土地流轉市場秩序的維護和國家對土地所有權的保護，本質上涉及國家利益和社會公共利益，應當屬于效力性強制性規定。因此，開發商和購房人關于商鋪所涉土地使用年限為70年的約定中超出土地出讓權最高出讓年限40年的部分應為無效。

購房人提出，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件适用法律問題解釋》（下稱“《買賣合同司法解釋》”）第三條的規定，當事人一方以出賣人在締約時對标的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持，而超出土地使用權法定最高出讓年限40年的部分即屬于開發商在簽署合同時對沒有所有權或處分權的土地使用權進行處分，不能認定為無效。對此，我們注意到，《合同法》第五十一條同時規定，無處分權的人處分他人财産，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效，即無權處分合同隻有權利人追認或處分人取得處分權後方為有效。兩個法條對無權處分行為法律後果的規定完全不同。我們對《買賣合同司法解釋》第三條的立法背景及适用範圍進行了調研，梁彗星教授在為四川省法院進行業務指導時，對《買賣合同司法解釋》第三條的立法背景及适用範圍進行了介紹，該條的目的是為糾正《合同法》第五十一條的錯誤适用而制定的。《合同法》第五十一條規定了無權處分合同的适用範圍是非所有權人“處分他人财産”，但在實踐中，有些法院将本不屬于《合同法》第五十一條适用範圍的兩類案件适用了第五十一條。其中，一類是處分權受到限制的所有權人處分自己的财産類型，另一類是共有人處分共有财産未征得其他共有人同意的類型，隻有該兩類案型才屬于《買賣合同司法解釋》第三條的适用情形。開發商轉讓的超出40年部分的土地使用權屬于國家所有，不是開發商自己所有的處分權受到限制的财産，因此不能适用《買賣合同司法解釋》第三條的規定，不能認定超出土地使用權法定最高出讓年限40年的部分有效。

根據《合同法》第五十六條的規定，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。超出土地使用權法定最高出讓年限40年的部分無效，是否會影響到合同其他部分的效力呢？

我們認為，部分合同無效應當分為量上的無效和質上的無效，隻有在合同的部分無效條款與其他條款具有不可分性或者合同目的違法或者其他條款的有效性對當事人沒有實際意義，無法實現合同目的等特殊情況下，才能确認合同全部無效。關于量上的無效，最為典型的例子是租賃合同的租賃期限，《合同法》第二百一十四條規定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”。如租賃合同約定租期為30年，前20年約定應為有效，後10年無效，而不能認定租賃合同整體無效。商鋪買賣合同超過法定最高出讓年限40年的部分約定無效與租賃期限超過20年的部分無效相類似，應當屬于量上的無效，與合同的其餘部分條款可以分離。從合同的目的來看，如前所述，商鋪土地使用權雖登記為40年，但不會對購房人通過簽訂合同實現獲得商鋪所有權及在一定期限内享有商鋪所涉土地使用權，并對商鋪進行占有、使用、收益、處分的根本目的産生實質性損害。因此，超過40年使用期限的部分并非合同的決定性因素，除去該部分，應當不會動搖合同的基礎，合同其他部分仍應為有效。在合同部分有效的情況下，開發商和購房人應變更合同中的土地使用年限，繼續履行合同。

對于合同無效的處理方式，《合同法》第五十八條做出了明确規定，“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

開發商和購房人約定商鋪的土地使用年限為70年導緻合同部分無效，固然有政府方面的原因，但開發商和購房人也都存在一定過錯，并且開發商作為專業房地産經營者，其過錯應大于購房人。從公平合理的角度講，開發商應當對購房人給予合理的、适當的賠償。

實踐中，對于賠償金額如何确定，存在不同的觀點。有觀點認為，原合同土地使用年限為70年，開發商收取的房屋價款包含了70年的土地出讓金，現土地使用年限為40年，開發商應退還多收取的30年的土地出讓金。還有觀點認為，商鋪因土地使用年限減少，使購房人收益年限減少，導緻商鋪的價值減少，應委托專業鑒定機構對房屋收益年限減少所導緻的房屋價差進行鑒定，并依據鑒定結果确定開發商對購房人的補償金額。在司法實踐中，對于前述兩種觀點，均有法院采納。

我們傾向于認為，第一種觀點對于房屋價差的計算方式更具有合理性。房屋價格由成本、利潤、稅金和地段差價四個項目構成，其中成本包括地價和建築成本，在前述價格構成因素中隻有地價與土地的使用年限具有關聯性，購房人簽約時系按照70年土地使用年限支付對價，現土地使用年限減少30年，開發商應按房屋所占用地面積的土地使用權出讓30年的标準折算購房人的合同利益。盡管購房人實際上損失的是40年後續期時需支付的土地出讓金，但由于該事實是将來發生的不可預知之事件，合同無效的損失指向的應為實際損失，不能以将來可能發生之不确定事件作為損失衡量之标準，僅現階段而言，由開發商返還購房人部分地價款的處理方式較為妥當，與補償續期土地出讓金的原則相一緻。

第二種觀點對于房屋價差的計算方式缺乏合理性。合同約定的土地使用年限由70年減少為40年，并不必然導緻購房人收益年限減少，因為土地出讓年限期滿後依法必将得到續期，購房人的收益并不會減少，故以房屋收益減少折算出的房屋價差缺乏事實依據。

綜上，開發商與購房人約定商鋪土地使用年限為70年，違反了法律法規的強制性規定，土地使用權期限超過商業用地最高土地出讓期限40年的部分應為無效，但該部分約定無效并不影響在規定的最高土地出讓年限内土地使用權期限約定的有效性。開發商應就約定無效部分對購房人進行合理補償。作為開發商和購房人均需注意，在交易過程中，應在法律法規的框架内确定各方的權利義務，以免因約定違法而遭受不必要的損失。

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