“家門口的商場剛開業時挺熱鬧，現在去逛街的人少得可憐，五樓的餐飲店隻剩一家在苦苦支撐。”最近，家住江甯武夷綠洲的小石向銳評君“吐槽”。

他說的是哪家商場？對江甯不熟悉的人隻需打開百度地圖，輸入武夷綠洲，看看周邊，就不難将其鎖定為金鷹GE66。

金鷹GE66緊挨着地鐵1号線竹山路站，周邊有露雅爾産業園、興民工業園、因泰萊大廈等衆多産業辦公樓；還有武夷綠洲、萬欣花園、天泰南苑、市政天元城等住宅小區。

單從位置上來看，商場的交通便捷、輻射人群可觀，可為何還會收獲人氣慘淡的評價？

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去年10月29日，正式開業的金鷹GE66“霸屏”了江甯人的朋友圈。南京的第7座金鷹長什麼樣？不少人前往現場“拆盲盒”。

根據商場官微的介紹，整個項目建築面積約7.2萬方，由商業、辦公、酒店構成。其中，名為金鷹GE66的商場體量僅約2.88萬方，非常“迷你”。

雖然名字裡有金鷹二字，金鷹GE66卻另有玄機。

商場所在地塊于13年前出讓，當時的拿地公司、建設單位是南京景元置業。如今的實際管理和控股方為南京嘉瑞，看似和金鷹沒啥關系對不對？

2020年9月，商場名正式官宣為金鷹GE66，當時已确定由嘉瑞集團和金鷹聯手打造，是金鷹的第一個輕資産項目。

一個尴尬的點：商場方高調宣布自己是南京的第7座金鷹，但到現在都沒能在金鷹官網上“擁有姓名”。

早在去年上半年，金鷹GE66的主力品牌就已“明牌”，不僅有MOXY酒店、多樂之日、Tims咖啡等首店，也有華為、肯德基、奈雪、周大福、九牧王、太平鳥、耐克等耳熟能詳的大衆品牌。

如今，金鷹GE66已開業半年有餘，人氣值到底如何？“平時來逛街的人寥寥無幾，周末也沒好到哪去。”小石發來近期周末拍的照片。事實真如小石說的那樣嗎，近日銳評君對商場進行了實探。

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乘坐地鐵1号線抵達竹山路站，站在1号出口的天橋上，就能看到立面顔值還挺高的金鷹GE66。

經過幾十秒的等待，紅燈終于變綠，橫穿過竹山路，來到了商場門口。“全場1折起”幾個醒目的大字，成功吸引了銳評君的注意力。

戶外廣場格外空曠，掃完場所碼邁進商場看到的第一幀畫面，讓人誤以為還沒到營業時間。

了解商場的布局，就從樓層指南開始。金鷹GE66的商場部分主要有5層，1層是女裝、珠寶、配飾等，2層是女裝、女鞋、美發美甲，3層是運動休閑，4層是男裝和童裝、童玩，5層是餐飲美食、娛樂。另外，負1-2層為停車場，7-8層是龍吟九品餐飲。

商場體量很小，店鋪基本呈圍合布局，動線較為單一。以4層舉例，中庭扶梯上來，沿着示意黃線轉一圈，就能逛完所有的店鋪。

站在1樓的中庭，基本能看到商場的全貌，“特賣，2折起”等促銷廣告标語吸睛無比，但鮮有購物的客人。

這一層面向天元東路的臨街商業，引進了奈雪、肯德基、Tims咖啡、多樂之日等網紅餐飲。銳評君在幾個外賣軟件上搜索一番，發現肯德基、奈雪、Tims咖啡的外賣訂單較多，與周邊的同品牌店鋪訂單差距不大。

但藏在商場不起眼角落裡的餐飲店思密達一号街，命運完全不一樣，已經被圍擋圍住。

2樓以女裝為主，彙集了太平鳥、詩凡黎、伊芙麗、百家好、ELAND等大衆化服飾，另有哈森、百田森、星期六等女鞋。整體來看，招商品牌口碑與知名度都還不錯，店鋪看起來幹淨清爽。

也許是由于工作日的緣故，整個2樓幾乎沒有顧客。好不容易來了兩位小姐姐，直奔理發店而去。

“怎麼說呢，遇到大型節假日商場人氣會旺一些吧，比如剛剛過去的母親節。其他時候，你也看到了。”一家女裝店的營業員告訴銳評君。

一位年輕女生走進一家女鞋店，營業員立馬迎上去，耐心陪同試了多雙鞋，見女生猶豫，營業員拿出計算器啪啪一通敲：“我們家是參加商場的折扣後還能再打折，另外注冊商家會員滿199-30，我還能額外再給你優惠，價格到位了！”

3樓，主打運動時尚，這裡有李甯、回力、耐克、安踏、斯凱奇、阿迪達斯等耳熟能詳的品牌。細心的你一定發現了，幾乎每家都在打價格戰，1折起、全場1-5折等促銷活動層出不窮。

“149元兩件”。在這一層，銳評君居然看到了幾乎消失在南京大街小巷的品牌班尼路，衣服的價格還維持在十年前，如今看來不要太親民啊。

一個細節，能看到商場是用了心思的。3樓的地面與其他幾層不同，做了運動元素的裝飾，活力感出來了。

4樓，是男性和兒童的天地。男裝以九牧王、雅戈爾、露迪尼、威斯康尼等品牌為主，童裝以鴻星爾克、巴拉巴拉、阿迪達斯等為主。

兒童相關業态裡，還有玩具店、學習桌專賣店、遊樂場等。遊樂場并不大，幾位家長帶着孩子在裡面玩海洋球、滑梯。對比來看，這裡是整個商場的人氣聚集擔當。

結合樓層導視看整個4樓，招商沒有全滿，比如扶梯上來看到的這處空間，一直沒有品牌入駐，如今被巴拉巴拉借來放打折衣物。

再往裡走，一家口腔醫院的櫃台赫然出現，與整層樓的業态有那麼些違和感，按照樓層導視，這處空間原本是沒有品牌入駐的。

也有亮點。這一層設有母嬰室，牆面上有卡通圖案，很好找，内部有休憩沙發、洗手台等配置，方便帶小月齡寶寶逛街的家庭。

銳評君實探的時間是工作日的中午，當然少不了要去餐飲區覓食。可來到5樓，一下子傻眼了。

客觀來說，工作日一家商場的服飾、百貨等區域很少有逛街的顧客很正常啊，這也是金鷹GE66的1-4層至今沒出現大規模撤離的原因之一。可5樓的餐飲層與下面4層的光景截然不同，不僅人氣不足，而且“商氣”不足，不信你看：

濃濃古典風的蘇七跷腳牛肉，被兩家已蒙上圍擋的店鋪包圍。根據樓層導視，左邊這間鋪子開業至今尚未招商成功，右邊略小的店鋪原先是七分甜，如今關門大吉。

蘇七跷腳牛肉，也沒好到哪去。店内空無一人，桌椅已蒙上一層灰，入口處用兩張椅子擋住。

繼續往裡走，開放式中庭原先有悅刻、惟客甜心兩家店，如今都已撤走。惟客甜心的充值廣告牌和收銀台，還沒來得及清理。

另一邊，緊挨着的牛茗灣黃牛肉火鍋、老爺鍋、小葉紫薇酸菜魚、海囧水煎肉四家餐飲，無一例外閉了店，與剛開業時的滿滿人氣形成鮮明對比。

這一整層，隻剩魚謙脆皮烤魚一家餐飲苦苦支撐，雖然是午餐時間，但店内并無用餐的顧客，站在店門口接待客人的店員顯得無奈不已。

這家烤魚店生意怎麼樣？團購軟件上的數據可見一瞥。500米開外的龍灣天街類似的烤魚店，季度團購訂單是金鷹這家店的近14倍（此處隻統計了一家團購網站數據，僅供參考）。

民以食為天，餐飲都做成了這樣，5樓的大玩派娛樂場所以及舞蹈培訓班，人氣不用再多說了吧。

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從工作日的探訪來看，金鷹GE66的人氣值确實不樂觀，5樓的餐飲店集體撤離也是銳評君沒想到的。

但以此認為金鷹GE66人氣慘淡、經營不善未免太過武斷。為了相對客觀，銳評君在差不多的時間點來到不遠處的龍灣天街，繞着整個商場走了一圈後發現，雖然沒有周末般爆棚的人氣，但顧客明顯比金鷹GE66多不少。

負一樓↓

一樓↓

樓上的女裝、母嬰店↓

餐飲店，以及中庭的娛樂區、休憩區↓

當然了，龍灣天街也有店鋪更新，但因為商場體量較大，個别店鋪的撤出對整體并沒有太大影響。

一對比，金鷹GE66與龍灣天街的人氣差距，立馬就出來了吧。

守着地鐵口，周邊有一衆寫字樓和住宅區，金鷹GE66為何冷冷清清、店鋪撤離？我們分析認為有幾點原因。

① 體量過小，整體呈現、業态種類等難以發揮。

金鷹GE66是金鷹的輕資産項目，金鷹為什麼不将其作為重點項目？可能與體量過小也有一定的關系。你看，南京最早的新街口金鷹體量約11萬方，江甯的金鷹體量有13萬方，便于更好地在招商、運營等方面發揮。

再看金鷹GE66，商場體量還不到3萬方，業态非常受限。翻看商場官微，不難發現不少網友還是期待這裡有大型遊樂場、電影院、超市、星巴克等業态的。在南京，相似體量的商業一般是社區盒子，消費群體更希望有接地氣的盒馬鮮生、快餐品牌、能解放雙手的遊樂設施等。這一點，金鷹GE66顯然是沒有做到，自然沒法吸納穩定的客群，并進行消費者擴容。

② 雙地鐵覆蓋，卻無法做到地鐵無縫接軌。

南京在TOD的建設上發力，河西、城北、雨花、江甯等區域都有不錯的TOD範本，與地鐵無縫接軌的商業綜合體也不少。

金鷹GE66緊挨着地鐵1/5号線竹山路站，在近地鐵這一方面，比龍灣天街更有優勢。但與被1号線百家湖站覆蓋的景楓、金鷹不同，乘坐地鐵出行的消費者下了地鐵，要想抵達金鷹GE66，必須過馬路才能到。想象一下，下雨、下雪天，是不是甯可去地鐵直通的景楓或金鷹逛吃逛喝？

③ 内外部商圈競争激烈。

這幾年，南京的商業發展突飛猛進，金鷹GE66面對“内外夾擊”的競争。

從内部看，江甯商圈勢頭不小。舉個例子，光是地鐵1号線河定橋到竹山路的這幾站裡，就分布了歐尚、同曦、金鷹天地、景楓KINGMO等十多家商場。其中不乏做得還不錯的标杆，比如景楓去年的年銷售額約20.3億，金鷹也做了18個億，與建邺萬達、仙林金鷹、雨花客廳等的戰鬥值相當。這樣的背景與競争下，金鷹GE66要想突圍，壓力山大啊。

從外部看，新街口商圈之外，元通商圈、仙林湖商圈、橋北商圈等異軍突起，是江甯商圈的強對手。如果金鷹GE66難以在江甯商圈出類拔萃，又怎能與全南京的優秀商業體掰手腕呢？

④ 疫情持續影響。

還有很重要的一點，持續的疫情讓部分人收入預期降低，消費購買力不足，對線下商業形成一定的沖擊。金鷹GE66開業沒幾個月就碰到了今年3月的江甯疫情，經營不可避免受到影響。

綜合來看，金鷹GE66陷入如今的尴尬境地倒也并不意外。大批的餐飲店撤出後，樓下的連鎖服裝、珠寶等品牌又能支撐多久？這家商場還能等到屬于它的春天嗎？

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