撰文 | 江珊

來源 | 選址960

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劇透數年，一朝曝光。

早在2016年，就有消息稱，深圳将在前海大鏟灣劃給騰訊一座「10萬級」的科技島，還給通地鐵。

今天，騰訊深圳意向用地的準确信息首次披露。用地規模80.9萬平米，建築面積達200萬平方米，相當于騰訊深圳現有辦公面積（自有及租賃）的3倍，新落成的小米北京總部的6倍。

這一體量堪稱在深圳「再造一個騰訊」，為已有3.8萬名員工并仍在膨脹的騰訊準備了充足的發展空間。

2019年10月23日，深圳重點産業項目遴選方案的公示媒體之一《深圳特區報》發布了《深圳「互聯網 」未來科技城選址地塊重點産業項目遴選方案》（下稱「方案」），《方案》劇透了鵝廠的拿地和建設計劃。

公示圖

意向用地主體為騰訊科技（深圳）有限公司，地塊位于深圳寶安區，用地面積為80.9萬平米，總建築面積200萬平方米。該體量相當于騰訊深圳現有辦公面積的3倍，新落成的小米北京總部的6倍。

這一新增用地将為騰訊不斷膨脹的「萬人軍團」提供空間支撐。

《方案》顯示，騰訊在深圳現有員工3.8萬人，預測未來7年的員工人數将擴充至8.9萬人，有130萬平米的辦公空間缺口。

據《方案》，騰訊科技在深圳市共有約38000名員工，辦公面積約70萬平方米，其中自有物業面積33萬平方米，租賃面積37萬平方米。根據公司業務發展，員工人數按每年增長13%預測，未來7年人數将達到約89000人。按人均20平方米測算，辦公面積總需求為178萬平方米，減去自有物業騰訊大廈、濱海大廈計33萬平方米以及目前在建前海大廈15萬平方米，辦公面積缺口達130萬平方米。

目前，騰訊科技（深圳）有限公司在深圳市南山區已有兩塊産業用地，分别為：2006年2月取得T304-0111地塊，土地面積5999.85平方米，土地功能為工業用地，已建騰訊大廈；2010年4月取得T204-0072地塊，土地面積18650.95平方米，土地功能為工業用地，已建騰訊濱海大廈。

另外，其意向用地單位關聯公司騰訊數碼（深圳）有限公司在深圳市南山區已有一塊産業用地，于2015年5月取得T201-0081地塊，土地面積24947.84平方米，土地功能為商業性辦公用地，在建騰訊前海大廈。

員工數量的擴充根源于其迅猛發展的業務。

數據顯示，騰訊公司業務持續增長，2018年實現總收入約3127億元人民币，相比2017年同比增長32%；實現盈利約775億元人民币，相比2017年同比增長19%。

值得注意的是，騰訊落戶「互聯網 」未來科技城可不是一時興起，而是醞釀數載。

公開資料顯示，騰訊此次意向拿地所處的「互聯網 」未來科技城位于深圳寶安區大鏟灣港區，金港大道大鏟灣段以東，總用地面積1006334平方米。大鏟灣片區地處「寶安灣龍頭」，是深圳市前海城市新中心的重要組成部分，其功能定位為中央商務區 科技創新服務區。

據媒體報道，早在2016年9月20日召開的會議上，時任深圳市委書記的馬興瑞透露，深圳将在前海大鏟灣劃給騰訊打造一座科技島，「大鏟灣1.2平方公裡的地，按照産業政策，讓馬化騰在這裡打造一個互聯網 産業科技園拉動這個産業，不要在全國各地東蓋一棟樓西蓋一棟樓。」

2016年媒體報道

此後，被認為為騰訊量身定制的「互聯網 」未來科技城不斷傳出零星消息。據當地媒體報道，互聯網 未來科技城建成後，将聚集數十萬高新人才、實現千億産值、創造萬億市值，包括地鐵在内的重要配套将紛至沓來。

那麼，獲取這塊土地，騰訊要建什麼？

《方案》顯示，根據規劃，項目的建築面積總計約200萬平方米。将建設「六基地一平台」，包括效果廣告研發推廣基地、互聯網雲全球研發基地、互聯網 醫療基地、互聯網 教育創新實踐基地、互聯網體育産業互動基地、互聯網 雙創基地以及前沿科技領域研究中心。

在面積分割上，效果廣告研發推廣基地項目25萬平方米；互聯網雲全球研發基地項目25萬平方米；國際互聯網 醫療基地項目24萬平方米；互聯網 教育創新實踐基地項目24萬平方米；互聯網體育産業互動基地項目22萬平方米；互聯網 雙創基地項目10萬平方米；前沿科技領域研究中心項目20萬平方米；其它配套設施建築面積50萬平方米。

項目将在取得土地使用權起7年内建成投産;将分兩期建設，其中一期取得土地使用權起5年内建成投産。

不同于騰訊此前在深圳獲取的是工業用地和商辦用地，該土地的用地功能為新型産業用地（M0） 公共管理與服務設施用地（GIC），土地供應方式為「帶産業項目」挂牌出讓，土地使用權期限為30年。

另外，該土地将延續深圳對重點産業項目的高标準、嚴要求。

根據《方案》，該項目有一些關鍵的權利限制，包括自用面積占總面積不少于80%；項目建設用地不得改變土地用途，建設用地使用權及建築物不得轉讓，初始登記後不得辦理分證等等。

可以說，在給予龐大空間的同時，該項目也設立了明确的限制條件，防範企業變相以房産取利。

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