關于房價地圖，一房一萬分别給大家帶來了上海134個闆塊的房價地圖、5年闆塊價格漲跌幅以及上海次新房房價地圖（點擊查看）

數據截止到2022年7月；漲跌幅地圖中藍色代表闆塊漲幅小于0；房價地圖中藍色代表闆塊内沒有對應産品新房；圖中紅色深淺代表了房價的漲跌幅或房價的高低（顔色越深，數字越大）

浦西更注重地段，浦東更注重品質

這一點我們從外環内老公房/次新房的房價地圖就能明顯看出來：

圖中紅色深淺代表了房價的高低（顔色越深，價格越高）；本文中提及的價格都是闆塊内老公房房價，後文不再重申；

老公房-房價地圖中的深紅色，密集的分布在浦西内環内，延伸到内中環之間，浦西已經明顯與浦東拉開差距

反觀次新房-房價地圖，深紅色分布較為均勻，浦東外環與闵行外環闆塊平分秋色

很顯然，大家更偏愛浦西的老公房和浦東的次新房，價格就是最好的證明！

為了方便大家理解，我們先來說說老公房的定義：房齡在1949-1998年之間的二手房住宅，區别于08年之後的次新房和98-08年的早期商品房

再來說說價格口徑：圖中老公房價格是市場價，區别于合同價和挂牌價，顧名思義，市場價更接近當下的真實成交價

如果說闆塊房價地圖代表了闆塊的整體實力、漲跌幅地圖代表了闆塊的向上動力，次新房-房價地圖代表了闆塊的魅力，那老公房-房價地圖就是闆塊的活力

畢竟置業老公房的朋友，都是對地段有明顯需求而總價預算有限，最終都體現在了價格裡面

而這個價格，可能超出了很多人的預料，老公房均價超過10萬/㎡的闆塊隻有9個，而且全都在浦西！

我們一起來看看

先說一個關于老公房的「成交占比」數據，從房齡結構來看，8月上海二手房成交量結構與7月近乎一緻，近4成是次新房，相較于居家前的3月份上升了約5.2%，占比不到3成的老公房則有些低迷

一房一萬制圖

的确，複工之後，老公房的缺陷被放大，物業管理、居住體驗、戶型布局等等，表現都不盡人意，再疊加别人家次新房小區的“美好”

在這種氣氛烘托之下，老公房的成交環境并不算友好

但即使如此，總體來看：老公房的價格依然堅挺，并沒有明顯下降（5%以内），而且中心城區的老公房依然在惜售（單月成交量/存量）

一房一萬制圖

關于老公房，一房一萬直播中，大家問得最多的就是：

要不要繼續持有老公房？

要不要買老公房？

···

這些問題涉及到的因素有很多，大家見仁見智，但是在老公房-房價地圖中，我們可以看到一個明顯的分界線：

「上海外環内老公房-房價地圖」

圖中紅色深淺代表了房價的高低（顔色越深，價格越高）；藍色代表闆塊内無老公房

我們從四個方向來描述：北中環-西南外環-浦東中環，在這個範圍附近的老公房可能會更值得大家持有（僅供參考）

下面一房一萬為大家制作了不同價格闆塊的分布地圖：

第一梯隊

均價10萬/㎡以上

圖中紅色深淺代表了闆塊在該價位段房價的高低（顔色越深，價格越高）

老公房第一梯隊的闆塊全都位于浦西，不難看出，絕對的地段是老公房最大的價值

雖然浦東的發展已經很迅速了，但是在購房者的認可度上，依舊不及浦西

而且，我們經常提到的上海地傾西南現象，在房價地圖中，表現的非常明顯！

第二梯隊

均價8-10萬/㎡

圖中紅色深淺代表了闆塊在該價位段房價的高低（顔色越深，價格越高）

這個價位段，中環開始強勢：龍華、田林、碧雲、徐彙濱江、古北，這些闆塊大家都不陌生，學區、規劃造就出新的優越地段

第三梯隊

均價7-8萬/㎡

圖中紅色深淺代表了闆塊在該價位段房價的高低（顔色越深，價格越高）

第三梯隊，新靜安、虹口、楊浦是主力，憑借内中環的地段，相較于同價位段的次新房，性價比凸顯，加上老公房的小戶型特性，總價可控範圍内的優質選擇！

七寶作為目前為止唯一一個外環闆塊，站在了很多中環闆塊之前，較好的地理位置、較長的發展時間和學區條件，使得這裡即使有一定硬傷，也不影響購房者對這裡的喜愛

第四梯隊

均價6-7萬/㎡

圖中紅色深淺代表了闆塊在該價位段房價的高低（顔色越深，價格越高）

在這個價位段，能買到的區位最好的闆塊就是普陀的武甯闆塊了，内環内的唯一選擇

浦東中環有明顯的“塌陷”迹象，北蔡、世博、北蔡、三林，這些闆塊的新盤大家非常關注，反觀老公房，卻有些落寞

新房與二手房、次新房與老公房的分化，在浦東表現的更明顯！

第五梯隊

均價4-6萬/㎡

圖中紅色深淺代表了闆塊在該價位段房價的高低（顔色越深，價格越高）

4-6萬/㎡的闆塊分布，主要在中環外甚至是外環外，不同于市中心的部分老公房，有學區的加持，外環旁大部分的老公房都沒有強學區加持

而落到闆塊的規劃紅利，大部分被闆塊内的新房/次新房虹吸，相比之下老公房并沒有太亮眼表現！

第六梯隊

均價2-4萬/㎡及2萬/㎡以下

圖中紅色深淺代表了闆塊在該價位段房價的高低（顔色越深，價格越高）

圖中紅色深淺代表了闆塊在該價位段房價的高低（顔色越深，價格越高）

北上海的窪地屬性，即使在老公房-房價地圖上，也能明顯看到，在2-4萬/㎡價位段，寶山的楊行、顧村甚至和五大新城站在同一行列

而2萬/㎡以下的闆塊，基本上是上海非常邊緣的位置，規劃紅利和區域中心輻射都很難觸及

總結

看完老公房的房價數據，如果隻能用一個詞來形容，那一定是“地段”

一房一萬在直播中多次提到過：随着市場行情分化，外環内的二手房、新房将越來越稀少，而具體到「老公房」，無疑是很多購房者的妥協選擇，挑一個更好的地段，可能是老公房置業的首要因素

但與此同時不可忽視的是不同闆塊間的市場已經越來越走向分化，強者恒強是主旋律！

買房建議方面：

從當下的市場行情來看，老公房的價格走勢相對平穩，并沒有明顯的抛售現象，但整體議價空間所有放大，對于一些預算有限的朋友來講，外環内、中環内的老公房也是一個不錯選擇！

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