李軒甫　楊希強

2009年6月，魏軍與海南省海口市某房地産公司簽訂《整體收購協議》，雙方約定，房地産公司将某小區項目整體出售給魏軍，該項目占地1200多平方米，包括住宅、商鋪、停車位（地上188個，地下56個）三個部分，總價款1.06億元。2009年10月，魏軍和房地産公司簽訂了小區房屋銷售協議後，魏軍支付了交易款1.06億元。2012年6月交房後，房地産公司辦理了小區的房産總證并過戶至魏軍名下。2016年4月，魏軍将房地産公司告上法庭，稱2014年5月他才獲知地下停車位部分屬于人防工程不能辦理房産證，要求退還地下停車位的交易款。

房地産公司辯稱，小區項目為一個整體收購行為，故而總體價款并不高，房屋、商鋪和地下停車位三者共同銷售密不可分，不能将地下停車位單獨分割出來；而且自己從未隐瞞過地下停車位屬于人防工程的事實。該小區項目的設計、規劃、報建材料是公開的，魏軍應當早已知道地下停車位不能辦理産權證。地下停車位雖然不能辦理産權證，但使用權和收益權并不會受到影響。實際上，魏軍已将地下停車位出租給某汽車公司使用并供部分業主長期停放車輛使用，地下停車位月租金為人民币210元/輛。

海口市龍華區法院經審理認為，合同簽訂後，原告已向被告支付了交易款1.06億元，被告也按照協議約定為原告辦理了住宅、商鋪的房屋産權證，雙方當事人實際已經履行合同義務。經核算，原告支付的交易款1.06億元超出了住宅、商鋪部分的價值，已包括地下停車位價值，即原告在實際履行中認購的小區項目為一個整體收購行為。被告出具給原告的收據也明确寫明“整體收購”，向房管部門備案、辦理産權的合同也是對整體收購協議的具體履行，可以認定房屋銷售協議是整體收購協議的補充和延續，兩個合同多次提到整體收購、整體出售，本質上都屬于整體收購。該項目中房屋、商鋪和地下停車位三者共同銷售密不可分。現原告僅因地下停車位不能辦理房産證而提出的該項目非整體收購、非整體購買，違背了當初原告、被告雙方簽訂合同的真實意思表示。合同履行後，原告獲得了整體收購帶來的收益。根據合同法第5條“當事人應當遵循公平原則确定各方的權利和義務”之規定，原告主張地下停車位的交易條款無效有失公平原則，不符合責權相當的契約精神。

該案涉及的地下停車位雖然無法辦理房屋權屬證書，但原告向被告購買地下停車位使用權後，就依法享有地下停車位的使用權和收益權。該案中受争議的地下停車位實際也是出租給某汽車公司停車使用，在實際中産生了收益。所以，原告對地下停車位的使用權和收益權沒有受到影響。

綜上，原告對購買的地下停車位依法享有使用權和收益權，整體收購協議和房屋銷售協議未違反法律強制性規定，合法有效；原告主張由于交易的車位屬于人防工程，沒有房屋預售許可證而主張有關車位的交易條款無效及返還車位交易款本息的訴請，缺乏事實根據和法律依據，法院不予支持，遂駁回原告魏軍的訴訟請求。魏軍不服，提起上訴，海口市中級法院審理認為，本案不存在合同條款無效情形，遂依法駁回上訴，維持原判。

（本案當事人為化名）李軒甫　楊希強 2009年6月，魏軍與海南省海口市某房地産公司簽訂《整體收購協議》，雙方約定，房地産公司将某小區項目整體出售給魏軍，該項目占地1200多平方米，包括住宅、商鋪、停車位（地上188個，地下56個）三個部分，總價款1.06億元。2009年10月，魏軍和房地産公司簽訂了小區房屋銷售協議後，魏軍支付了交易款1.06億元。2012年6月交房後，房地産公司辦理了小區的房産總證并過戶至魏軍名下。2016年4月，魏軍将房地産公司告上法庭，稱2014年5月他才獲知地下停車位部分屬于人防工程不能辦理房産證，要求退還地下停車位的交易款。

房地産公司辯稱，小區項目為一個整體收購行為，故而總體價款并不高，房屋、商鋪和地下停車位三者共同銷售密不可分，不能将地下停車位單獨分割出來；而且自己從未隐瞞過地下停車位屬于人防工程的事實。該小區項目的設計、規劃、報建材料是公開的，魏軍應當早已知道地下停車位不能辦理産權證。地下停車位雖然不能辦理産權證，但使用權和收益權并不會受到影響。實際上，魏軍已将地下停車位出租給某汽車公司使用并供部分業主長期停放車輛使用，地下停車位月租金為人民币210元/輛。

海口市龍華區法院經審理認為，合同簽訂後，原告已向被告支付了交易款1.06億元，被告也按照協議約定為原告辦理了住宅、商鋪的房屋産權證，雙方當事人實際已經履行合同義務。經核算，原告支付的交易款1.06億元超出了住宅、商鋪部分的價值，已包括地下停車位價值，即原告在實際履行中認購的小區項目為一個整體收購行為。被告出具給原告的收據也明确寫明“整體收購”，向房管部門備案、辦理産權的合同也是對整體收購協議的具體履行，可以認定房屋銷售協議是整體收購協議的補充和延續，兩個合同多次提到整體收購、整體出售，本質上都屬于整體收購。該項目中房屋、商鋪和地下停車位三者共同銷售密不可分。現原告僅因地下停車位不能辦理房産證而提出的該項目非整體收購、非整體購買，違背了當初原告、被告雙方簽訂合同的真實意思表示。合同履行後，原告獲得了整體收購帶來的收益。根據合同法第5條“當事人應當遵循公平原則确定各方的權利和義務”之規定，原告主張地下停車位的交易條款無效有失公平原則，不符合責權相當的契約精神。

該案涉及的地下停車位雖然無法辦理房屋權屬證書，但原告向被告購買地下停車位使用權後，就依法享有地下停車位的使用權和收益權。該案中受争議的地下停車位實際也是出租給某汽車公司停車使用，在實際中産生了收益。所以，原告對地下停車位的使用權和收益權沒有受到影響。

綜上，原告對購買的地下停車位依法享有使用權和收益權，整體收購協議和房屋銷售協議未違反法律強制性規定，合法有效；原告主張由于交易的車位屬于人防工程，沒有房屋預售許可證而主張有關車位的交易條款無效及返還車位交易款本息的訴請，缺乏事實根據和法律依據，法院不予支持，遂駁回原告魏軍的訴訟請求。魏軍不服，提起上訴，海口市中級法院審理認為，本案不存在合同條款無效情形，遂依法駁回上訴，維持原判。

（本案當事人為化名）

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