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最近的高新區真的是水深火熱。

一邊是價格戰一觸即發：

大正·水晶森林：爆款特價房，11600元起抄底！臻稀房源，分秒遞減！閃購行動，即刻秒殺!約89-135㎡森林央座火爆熱銷。

鄭州市可以用組合貸的樓盤，榮盛祝福花語水岸，地鐵1号線梧桐街站，簽約河南省實驗學校，每個戶型都送10平方，96-110-123-133平送精裝修，特價11400元起。

恒大城，單價14000多，精裝修，80兩房/100/118/125三房，鄭大實驗小學，上海複旦大學恒大城中學，西三環内千畝大盤。

……

一邊是地王的争奪賽：

上周高新區出現了大規模的放地，共計約合404.89畝，其中6宗地在高新新城，1宗地在高新老城。高新新城的地塊大多都是城改用地，而高新老城的地，不少開發商開始參與厮殺，經過4個多小時的激戰後，最終被北京龍湖置業有限公司摘得，地價130460萬元，樓面價6199元/㎡，刷新高新區地王記錄。

一看樓面價，你肯定覺得6千多的樓面價，不少人說賣1.3萬也是賺的，但是其實并非如此，這個地塊條件比較苛刻，租賃住房加幼兒園，剩下的地塊很少了。據說1.9萬也隻是比成本多一點。

為什麼會出現這樣的情況？我們一起來解析下：

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原因如下：

1、上個周期泡沫比較大，房價直逼老城區。

恒大城一直在這個周期中，所以我們來看他的價格，從1.48一直到1.8萬，在上一波行情中也算是領漲高新區了。1.8萬的價格就是放在現在，差不多也是除了東區以外可以買任何區域了。

2018年是房地産寒冷的一年，在房住不炒的情況下，鄭州也是，能堅持不降價的樓盤真的比較少。2018年下半年鄭州的拐點到來，一直到現在不少樓盤依舊涼涼以價換量。

每次降價的過程實際上就是去泡沫的過程，再比如金科城1.6萬的價格，銷售平平。在高新新城的萬科城，四環外的價格漲到1.35萬也是絕殺了不少三四環之間的樓盤，所以高新區以價換量對于扛不住的樓盤來說非常正常。

2、政策的利空。

對于今年的高新區來說，地鐵線路規劃的出爐，無疑給這個區域帶來了利空。地鐵8号線隻到銀屏路，并未到雙湖科技城。還有地鐵9号線的未批複，無疑也是雪上加霜。

我們來看價格戰打響的地方，正是西四環附近的雙湖科技城，除了大正水晶森林，榮盛祝福花語水岸之外，還有拐點性意義的9千 的華潤悅景灣，而在主城區，價格卻也算堅挺，沒有四環激烈。雙湖科技城目前配套比較弱，雖然想對比濱河國際新城，但是規劃以及配套落地都不如它，也是沒起來的原因。

3、土地出現争搶隻是個例，不具備代表性。

一線土地稀少并且嚴控，三四線土地棚改改道，現金流被截斷，開發商不願意往三四線走。二線城市在上波行情中受到了很大的關注度，開發商為了增量紛紛到二線城市開疆辟土，特别是一些強二線城市，我們所熟知的杭州、南京、蘇州、合肥等都出現地王。

鄭州是國家中心城市自然也吸引不少品牌開發商，比如越秀，龍湖，遠洋，美的等近期都紛紛在鄭州市場拿地，外來房企不好拿地，搶占市場就會付出高溢價。但是鄭州土地市場整體來說是比較穩定，大部分都是底價成交。

5月份鄭州土拍情況：

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在微信上，不少人都問我，技術員在北京幾年想回鄭州，東區買不起，高新區行不行，應該如何選擇？其實很想糾正大家一個觀點，高新區是有産業，足不出戶，在區域内自給自足是沒有問題的，但是我們要站在整個鄭州來說，未來高端寫字樓集中地還是在東區。

如果你非要在高新區選擇：

如果你比較看重學校：金科城的學校是比較不錯的，是鄭州中學的學位，且今年劃片也在之列，但是性價比不太高。不是過分追求學區，謙祥錢隆城以及恒大城是一個綜合性值得考慮的樓盤。

如果你隻是追求性價比：榮盛祝福花語水岸，華潤悅景灣，還有中海萬錦熙岸是值得考慮的，并且1.1萬的價格，算是整個鄭州四環的底價。如果資金不多，可以選擇這裡。在這幾個樓盤中榮盛祝福花語水岸的學校相對明确些。

如果你追求地鐵，不在乎體量可以關注純新盤華瑞紫銀華庭，這個樓盤社區體量不大，但是在地鐵1号線鄭州大學站。保利文化廣場是地鐵8号線，但是目前價格是市場價。

在雙湖科技城中，正商湖西學府，美的翰悅府，以及金輝優步學府中，如果按照性價比，估計正商大概率是占頭部，美的是精裝，主打科技落地還待考究，如果就想産品中規中矩風險小些，那就正商。

不是高新區地緣，同樣的價格，你還有以下選擇：

目前高新老城的均價大概在1.45-1.6萬，站在鄭州的基礎本面上，我們來看，目前有以下樓盤：

在這些樓盤中，你能以低于表格中的價格買到的有三個樓盤：錦藝四季城，鄭地璞園以及錦藝金水灣。在這些低價房中，如果錦藝四季城和錦藝金水灣價格相同，建議選擇錦藝金水灣。

如果你就想要主城區，純投資不自住，可以關注世茂雲尚城，兩地鐵交彙，周邊配套完善，出租是沒問題，其實最主要的就是樓盤的質量，因為之前是源升金鑼灣，質量不太好。

自住可以考慮名門橙邦，鄭地璞園，奧蘭和園。橙邦要等後期開盤，一期開盤剩下房源不多了。鄭地璞園現在是尾盤在售，交房時間是比較早的，奧蘭和園唯一的缺點就是農藥廠了，但是沒有完美的，隻要不介意是完全可以買的。

如果對學校比較關注，錦藝四季城以及金水灣，還有建業花園裡，這三個樓盤學校相對還可以，不過花園裡的學校名額有限制。

最近管南幾個盤比較熱，關于融創城，永威城，鑫苑國際新城以及富田九鼎公館還有綠都瀾灣的選擇，其實我們來看，除了融創城和永威城之外，另外三個都有地鐵，但是鑫苑的品質不太好，不太建議。富田九鼎公館和綠都瀾灣，綠都有個創新街小學，但是劃片，不一定上。富田是宣傳學校不定，并且現在這個價格也是市場價往上些，可以等綠都開盤，比較性價比。

融創城和永威城，如果同樣的價格就選擇永威城，畢竟品質有保證的概率大些。高新新城價格在1.1萬，目前算是底，所以資金不足的可以看看這裡。

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近期鄭州市場的高溢價土地，理性看待，隻是個例不代表全部，記住穩就一個字，相對于其他土地熱度，相比鄭州大都底價成交，熱度一般。對于二線城市來說，嚴格控制漲幅的，地價也是其中一部分。不過環鄭周邊開封，洛陽以及新鄉地王，大家就看看，吃個瓜就算了。

對于高新區來說，未來壓力還是比較大的，不具備大漲的可能性，因為後期土地存量比較大。比如西流湖附近以及雙湖科技城附近，都有大量的土地待開發。高新區因為距離東區比較遠，受東區外溢客戶比較少，大部分都是金水區和中原區的外溢群體，剛需比較多。

對于特價房，沒必要一哄而上，但是也千萬不要錯過關注。認真分析是否值得，不盲目，不錯過就是現在的最好的辦法。比如你資金不多，買榮盛祝福花語水岸是沒有問題的，比買地市以及南龍湖強多了。

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