2022年是政策松綁之年，中央持續加碼穩地産，各地紛紛出台了樓市放松政策。

這一年來，鄭州發布房地産相關政策，都在朝着“良性循環”的方向努力。

從刺激需求，到給購房者減負，再到大力解決問題樓盤。

如此高密度、大力度的政策發布，曆史罕見。

從年初鋪墊到第四季度，利好不斷疊加，開發商也适時推出了大量特價房源，市場的變化正在慢慢發生，鄭州買房最佳窗口期近在眼前。

這是屬于剛需的福利期。

低利率 低價優惠，剛需族的上車門檻降低不少，每個月還款壓力也小了。

也是改善人群的最佳置換時機。

救市政策不少都對應改善，如取消認房認貸，允許投靠家庭新購一套住房，二套首付比例降至40%等，不僅在鼓勵改善置業，也在降低改善購房門檻。

同時，當前的投資環境下，及時通過置換，擁抱更優質資産無疑是明智之選。

鄭州3月份救市政策是走在全國前面的，在保交付方面也走在了全國前面，正因為鄭州問題暴露早，動手解決早，未來也會更快恢複。

即使當下依然是質疑多于肯定 ，形勢嚴峻，但未來一定是光明的。

可以肯定的是，接下來依然是分化的市場，即使迎來回暖，也不會出現普漲現象，隻會出現個别闆塊基于地段價值的補漲。

并且接下來，由于開發商拿地少了，開發節奏變慢，主城新盤變少，郊區新城的開發也近乎停滞狀态。

三環内在售項目相當稀缺，即使擴大到四環，值得考慮的項目并不太多，接下來幾個月即将入市項目屈指可數。

并且接下來買房，在安全基礎上，要把地段價值前置考慮。

不出四環，鄭州還有多少選擇？

三環内

高鐵片區

海馬公園

海馬公園目前僅剩最後一棟樓，毛坯均價:27500 元/㎡，目前處于認籌階段。

作為高鐵片區持續了12年的樓盤，在供不應求的行情下，肯定不會愁賣，大盤收官，最大優勢是穩，該兌現的基本兌現，配套也是所見即所得。

華潤幸福裡

今年上半年的頂流紅盤，兩次開盤創下40億的神話，對整個鄭州樓市都提振不少。

均價31000 元/㎡，位置、城市界面都無可挑剔，再加上是央企開發，給購房者吃下一顆定心丸。接下來，幸福裡依然是東區改善必看項目，有房票，有資金的情況下，就放心沖吧。

金水老城

萬科古翠隐秀

地處金水老城的萬科古翠系隐秀，位置優越，周邊企事業家屬院紮堆，加上省醫等醫療資源聚集，生活氛圍濃厚，最近加推了3#，面積段175-370㎡，整體均價28000元/㎡。

萬科這家開發商還是比較令人放心，今年陸續交付項目口碑也都不錯，這塊土地在萬科手上，規劃設計等各方面也多有令人驚豔之處，也是改善必看項目之一。

申泰中原印象

位置很好，經三路與紅專路交彙處，可以說是寸土寸金的核心老城區。之前精裝定價25000-28000元/㎡，不過市場情況不佳，去化并不算好。3号樓精裝改毛坯，均價23000左右。

品牌方面優勢不大，開發商來自洛陽，在鄭州市場存在感并不強，知名度和安全性也比不上競品萬科。

敏捷江山譽

敏捷江山譽開盤後去化一直不好，均價也從開盤時候的2.3萬/㎡，降到了2萬/㎡，在鄭州低迷的市場行情下，銷售依然不太樂觀。

項目位置還是很不錯的，位于金水主城區，距離地鐵5号線姚寨站、一号線燕莊站均在1公裡内，無論是地鐵還是公交出行都十分便利，項目周邊各種生活配套成熟。

惠濟三環内

萬科民安理想星光

三環内的剛需友好盤，專注小戶型76-100㎡，精裝修交付，高層12300起，門檻不到100萬，再加上萬科品牌和精裝修品質加持，

項目劣勢是地塊相對較小，臨近鐵路有噪音和粉塵影響。

謙祥時光序

謙祥時光序實際是興隆城二期地塊，改了名，号稱升級之作，亮點是學校配套，小學是東風路小學興隆校區，初中是鄭州一中教育集團興隆校區。整體均價在14500元/㎡。最近有14000元/㎡送車位活動。

不過開發商謙祥在鄭州口碑一般，産品戶型品質都沒什麼亮點，項目周邊環境也有一些硬傷。不過工地的進度挺快，三環内項目也确實難得，剛需可以考慮。

中原區

華潤潤園

華潤置地琨瑜府目前主推的三期潤園，備案名為風和朗庭楓華院，均價13500—15000元/㎡，6#樓由于臨近鐵路價格略低一些，目前周邊無核心競品，中原老城地緣可以考慮。

與前面兩期不同的是，這一期是華潤獨立設計操盤，央企比較值得信賴，産品規劃有所升級，定位更偏向改善。

萬科山河道二期

中原區改善下半年可以等一等萬科山河道二期，萬科速度也很快，規劃公示已出，目前項目正處于前期咨詢階段，二期延續了一期的改善定位，面積段130-180㎡。

值得一提的是項目東北角的伊河路小學山河道校區已于今年投入招生，招生劃片範圍包括萬科山河道。

管城區

電建洺悅融園首開大賣7個億的網紅項目，價格也基本夯實在1.8萬/㎡，在管南是天花闆般的存在。

難得的一塊淨地，又手握央企這一王牌，在當前的老管城片區，可以說是獨一份的存在，地緣改善繞不開的一個項目。

老管城接下來還會有國投昆侖朗境園、藍城坤悅雲廬、光明星樽等新盤入市。

經開區

經開老城在售項目中，保利天彙、保利天珺、華潤凱旋門、綠城誠園都已經是尾盤，所剩房源不多，可選比較多的就隻剩金茂未來府。

金茂未來府

特價15500元/㎡起，南三環邊略顯尴尬的改善盤，周邊環境說不上多好，金茂作為央企，在鄭州口碑卻早已坍塌，又遇上市場寒冬，所以項目入市以來，一直不好賣，無奈降價。

二七區

整個鄭州西南部環内土地，好項目就不多，從開發商和産品各個角度衡量，值得一看的項目隻剩金地建海峯範。

金地建海峯範

目前價格在15000—18000元/㎡，金地高端産品系，外立面大面積玻璃幕 石材 鋁闆，精裝品牌采用了高儀、西門子等，戶型也不錯。金地這個房企也比較穩，連續多年三道紅線綠檔，今年多個項目如期交付，給人不少安全感。

三環到四環

買房既要參考環線，也不要把環線看得太重要，三環外多的是價格高于三環内的項目。

金水北

比如北三環外，金水北闆塊熱度頗高，價格早已突破2萬 ，在售項目多，重點關注優勢明顯的樓盤。

保利大都彙精裝小高層均價19000元/㎡，雖然周邊被安置房和小産權房及汽配市場包圍，不過基于區位近自貿港和北龍湖的優勢，再加上央企開發商的安全性，依然是值得關注的項目。

越秀路砦項目，未開盤，現場已開工，有望年底前入市，售價參考大都彙預測會在18000元/㎡左右。

美盛教育港灣二期高層均價19500元/㎡，千畝大盤，配套完善。學校是賣點。

美盛金水印精裝高層均價23000元/㎡，金水北價格天花闆。

招商美景美境高層均價18000元/㎡。

楊金

項目紮堆，且是清一色小高層，面向改善，備靠北龍湖，價格基本與金水北相當。

萬科未來時光精裝小高層18500元/㎡，萬科品牌和精裝，施工進度較快，目前接近封頂。

正弘璟雲築精裝小高層18000元/㎡，正弘算是當前本土房企的清流，今年交付品質也不錯，比較靠譜。

金湖麗悅上苑，6月佳田官宣進駐楊金，合作方金湖是隸屬金水區投資平台的國企，可以看看。

天倫城二期和三期均有房源在售，均價15000起。

信達時代國著，起死回生的泰禾東府大院，信達全資，康橋代建。

碧桂園天玺灣特價高層12800元/㎡起，洋房15800元/㎡起，精裝修送車位。

廣彙灣均價17000元/㎡，明年年底前交付。

惠濟區

老鴉陳已有兩大實力開發商進駐，招商時代錦宸特價13800元/㎡起；萬科翠灣中城特價116㎡，17700元/㎡，128㎡，17900 元/㎡起。

再往北，惠濟區四環内還有招商美景雍瑞園，價格17000元/㎡起步，施工進度很快，整個項目已全部封頂，明年就可以交房。

綠都青雲叙均價12700元/㎡，一期二期和三期施工一切，正常背靠宇通，綠都還是比較穩的。

高新老城

西三環外最成熟的片區，依靠産業、學校和自成體系的配套，價格一直堅挺。

朗悅公園府高層均價15800元/㎡，優勢在于學校，鄭州中學附屬小學和省實驗二中。

保利文化廣場三期高層均價15500元/㎡，優勢是開發商保利安全系數高，不過配套學校優勢不突出。

謙祥雲栖均價16000元/㎡，萬華城後期地塊，看重學校的可以選擇，鄭州中學附屬小學和鄭州中學，是簽在合同裡的。

高新區四環外的雙湖科技城，雖然比較遠，配套相對匮乏，不過比較是适合高新的剛需一族。在高新老城選擇比較少的情況下，可以看看。

接下來新入市的有高新和錦蓮序項目，高新建設和永威合作項目，永威負責代建和銷售，産品還算不錯；除此之外可選擇的就隻剩保利和保億項目。

常西湖新區

碧桂園全系特價，碧桂園鳳凰城8300元/㎡起，碧桂園西湖8800元/㎡起，碧桂園雲頂7号樓清盤钜惠，140戶型14200元/㎡起。

華瑞紫韻城目前主力在售天園，均價約13500左右，特價房12900左右，除此之外還有少量現房、準現房在售。華瑞最近有三個項目都提前交付了，華瑞紫金嘉苑、華瑞紫韻城、華瑞紫銀華庭，着實打了不看好人的臉。

金岱科創城闆塊

商都阜園緊鄰南三環，國企現房項目，保證安全。

新城時光印象，高層均價15000左右，洋房标準層17000-18000元/㎡，首層25000元/㎡。

龍湖熙上不再是高低配，規劃了8棟34層、4棟26層高層住宅，臨時展廳已開放，計劃10月底入市。

管城區再往南，不少是問題項目，如綠地、康橋、融創等，并且供大于求，深陷價格戰泥沼，不多做推薦。

二七新區

二七新區可看項目不多，剛需盤紮堆，打價格戰為主。

萬科理想拾光高層均價13000元/㎡；

保利上城高層均價11000元/㎡；

亞星學府印象是亞星錦繡山河的後期地塊，預計本月開盤，二七區剛需其實可以考慮。

接下來，憂慮頗多的依然是遠郊，綠博，航空港區，龍湖鎮，洞林湖，荥陽東等，輕易不要涉足。

一些近郊闆塊，比如經開物流園區，雙湖科技城、中原新城等除非地緣剛需自住，不建議入手。

2022年剩下的時間，鄭州樓市有望逐步回暖，房企纾困保交樓慢慢提振信心，市民觀望情緒減少，富人帶動改善，改善帶動剛需，剛需帶動後知後覺。

一些熱門地段的改善盤，會迎來上漲，并出現供不應求的情況。

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