經濟觀察網 記者 陳月芹 9月底，旭輝控股董事局主席林中一封被公開的内部信，首次對外展示了這家公司的困境。

1400字的信件，言辭懇切，鼓勵公司員工“拼命而不認命”，并重提旭輝精神“愛拼才會赢”。

不過，文中對房地産形勢的描述，卻更易讓讀者沉浸于“一時失志不免怨歎，一時落魄不免膽寒……人生可比是海上的波浪，有時起，有時落......”的悲怆之中。

一家房企高管讀完深有感觸：“原本想一鼓作氣挺住，誰想到沒等來援軍”。

内部信發出當天，旭輝被傳未能如期償付天津一子公司的非标債務，該子公司由北京旭輝控股，平安不動産通過旗下子公司深圳安創持股40%。

事實上，旭輝當時還沒有真正意義上的公開市場融資違約，其後，旭輝與投資人協商将一筆10月6日到期的銀團貸款利息展期至10月底。

林老闆袒露心聲，卻沒能挽回投資者去意。近10個交易日來，旭輝股價跌掉一半，12日多隻債券遭抛售。“21旭輝01”跌至24元，多隻債券盤中也觸發臨停。

受旭輝影響，恐慌再次波及民營房企，畢竟，這一次的出險者是經監管層認證和扶持的示範性房企。

林中在朋友圈說，“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消！”更令苦撐一年多至今未爆雷的其他民企優等生，如碧桂園、龍湖、新城等心有戚戚焉。

國慶節期間，兩家大型閩系房企的董事長通了個電話。

其中一個L老闆說，公司合作項目多，定價和回籠資金難以達成一緻。有的對家是國企央企，他們不着急；還有的合作者是爆雷房企，導緻賬面資金動不了；保交樓政策讓預售金監管更嚴。

“實在不行就（債務）重組吧。”L老闆說。

這些小範圍的對話，在房企間越來越頻繁，也非常深入。畢竟過去二三十年，大家都經曆了各自的高光時刻，但怎麼躺，卻是頭一遭。

對話中不乏這樣的金句：有的人活着，它已經躺了；有的人躺了，它卻“赢了”。

2021年11月，預感到理财産品兌付危機，佳兆業總裁麥帆給泰禾一高管打電話，尋求解困妙計。但不久後，佳兆業公布美元債違約情況并宣布制定債務重組計劃。

而幾乎同一時間，資金鍊岌岌可危的融創，卻收到了大股東孫宏斌個人的4.5億美元無息貸款，和為“20融創01”提供不可撤銷的連帶責任擔保。據說，那筆錢是他前一年的所有分紅。

此後長達的半年時間，融創大量出售資産回籠資金，但最終還是不敵大勢。

進入2022年9月，旭輝風雨飄搖時，一年前即爆雷的恒大董事會主席許家印，被傳20億人民币的倫敦豪宅擺上貨架。

許家印本人還給衆多圈内好友發了一個“國慶快樂”的表情包，告訴大家“我還在”。

節後，一家閩南爆雷房企董事長，受邀給某正在掙紮的同鄉出主意，羅列了幾家早就“躺平”的房企現在反而輕松了，有人甚至大呼，“相躺恨晚”。

讓大家感到更為擔憂的是，在此過程中，監管層實際上在積極作為，動作頻頻。

去年底央行多次喊話，要積極滿足房企合理融資需求，中期票據、CMBS、供應鍊ABS融資就開始相繼破冰；

今年2月，5家民企被監管機構選定為示範房企，允許發行2022年首批中票；

8月，監管部門指示中債增對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

市場層面，全國多地相繼松綁或放開限購，政策工具箱幾乎攤開來，比如最新的換房退稅政策、一降再降的房貸利率，都在極盡全力刺激購房需求；

供給端，并購貸、2000億纾困基金、6000億銀行融資硬性指标等措施接踵而至，希望引導房地産市場資金流動起來。

為什麼救市效果不佳，為什麼房企選擇“躺赢”？

一位頭部房企融資負責人說，外界都高估了“示範性房企”、“擔保性發債資格”等光環對民營房企的作用，而沒有看到更真實的困境。

購房人不買賬，不敢買民企期房，看到跟出險企業合作的項目避而遠之，降價更賣不動；

金融機構也不買賬，說監管部門都允許你發債了，沒有理由不多還一點貸款；

實際上，一些公司通過直接融資渠道借到了十幾二十億，是拿幾十億元存款貸款和銀行換來的。

而擔保金發債，利率不高，是要向參與發行承銷的金融機構一家一家求過來，且房企要給中債增補充抵押物，如果發債從信用型變成了抵押擔保型，以後如果不做抵押，在市場很可能融不到錢，這對很多信用融資的房企來說，無疑是重創。

很多家底厚的公司，理性選擇是做“貔貅”——保交樓工程款該付得付，但貸不來錢就不還債。軍令狀一道接一道，目标直指活下去。

10月9日，清華大學教授魏傑提到對房地産業的預判：

1、中國房地産發生了根本性變化，市場不再供不應求；

2、中國的大部分房子已經喪失資本屬性；

3、當前企業出險不是流動性問題，是市場出問題了，再砸錢救，拖累越大；

4、房地産再啟動也不會恢複過去的輝煌了，其對就業增長、地方政府的貢獻不可能達到過去的狀态。

怎麼辦？魏傑認為，未來中國經濟增長要恢複常态，第一件事就需要繼續處理好房地産産業的問題。此後要選擇新的産業代替房地産業、完成房地産對就業增長和地方政府收入的貢獻。

這是一個很艱難的過程。

雷聲四起，房企也不得不做好最壞的打算。有家懸崖邊的房企資金總說，他們預案的保障優先級上，一是保交付，二保民生，三保老闆，其他就暫時考慮不了了。

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