城鎮化率64.72%，41.5%的城鎮家庭，房屋空置率22.4%，未來會面臨什麼問題？

根據相關資料顯示，截止到2021年末，我國的城市化率達到64.2%，反觀2000年我國的城市化率僅為36%。經過20年的高速發展，全國的城市版圖幾乎都擴建了一倍不止。

根據央行提供的數據顯示，我國的城鎮家庭擁有住房率到達96%，其中擁有兩套房的家庭占比31.0%，擁有三套房及以上的家庭占比10.5%，戶均擁房1.5套。按照數據顯示，可以說現在城鎮家庭都應該都擁有了自己的房子，但事實并非如此，畢竟我們還要看到有将近41%的家庭擁有兩套以上的住房，也就意味着還有一部分城鎮居民并沒有自己的房子。

另外，根據數據顯示，2021年我國的房屋空置率達到22.4%，三線城市更是高達到23.2%。對比發達國家低于10%的空置率标準，我國的房屋空置率可以說嚴重超标。

這些數據都表明了一個問題，就是我國的房地産市場存在着一個非常嚴重的問題。從1998年開始到2020年，我國的房地産市場幾乎可以說是一路瘋漲，全國的房價從2000元每平米一路飙漲至均價1.1萬每平米，5.5倍的增幅幾乎跑赢了大部分的投資項目。當然房地産曾經一度是我國經濟發展的支柱産業，也催生了很多的“炒房客”，那些年隻要買房幾乎是賺得盆滿缽滿。今日高房價背後是億萬國民掏空了幾乎所有的積蓄，透支了未來三四十年的收入實現了大部分人的“有房夢”。在直呼“買不起”的高房價面前，當下的年輕人要麼選擇負債前行，要麼選擇躺平。當年輕人的夢想都要讓步給房子的時候？房子就像一把枷鎖困住了無數人的靈魂。

有很多人不禁感歎，匆匆忙忙追尋衆人的腳步，卻轉眼成空。當我們還在為城市的高樓大廈起早貪黑時，“富人”們又開始了追尋“田園風光”。

縱觀曆史，高房價其實也是一個國家經濟發展過程中必然經曆的一個過程，隻是很多時候我們被大勢洪流所左右。無論是歐美國家，還是日韓其實都經曆過這種痛苦。

現代經濟的發展必然會推進城市化進程，一方面城市化的推進可以為社會發展提供大量的廉價勞動力，也就是大量農民進城務工落戶，必然産生大量的購房需求。二基礎設施差距必然存進人口的遷移。另一面原因也是高房價不可忽視的重要因素，在過去20年的發展進程中，我國的地産市場需求旺盛，房價穩漲不跌，也就成為了資本追逐的高地。無論是大的資本還是民間的炒房團也成為了高房價重要的推手。

當然，任何經濟的發展都不是一成不變的，一方面是國家政策的調整。過去房地産作為國家的經濟産業支柱，對于國家的經濟發展起着不可忽視的作用，尤其是各個地區城市的基礎建設資金，可以說地産功不可沒，但是這種賣地模式并不能持續。當地産市場出現供需關系轉變時，那麼就必須要做出及時調整，前面我們提到我國當下的房屋空置率已經達到22.4%，戶均擁有住房1.5套。這些數據都表明我國的地産已經進入拐點時期。

從2021年下半年開始，我國地産市場已經釋放明顯信号，樓市“量價齊跌”，全國70大中城市中，下跌城市數量比重加大。這表明我國的地産市場已經趨于飽和，甚至已經出現過剩現象，同時國家也早就意識到高房價嚴重影響了我國經濟發展，僅2021年我國房地産調控次數達到了651次。另外，高空置率不僅浪費資源，更加嚴重的是透支了國民的消費潛力。鑒于當前國情，我國的城鎮化率提升空間有限，農村可轉移的人口增量已經沒有太大空間，未來樓市需求必然呈放緩趨勢，房價下行條件明顯。

前一段時間，我國的經濟學家馬光遠也發表了對未來樓市的看法：

1、房住不炒将成為永久性的調控政策。以後，隻會鼓勵剛需和改善型購房者買房；

2、我國的樓市将會出現嚴重的“分化”情況，有的城市房價會跌得很快，有的城市房價下跌緩慢；

3、房地産作為最好的投資品的時代已經結束了。

對于馬光遠的分析觀點，我個人還是比較支持的。從這兩年的兩會我們可以看到關于地産方面話題一直沒有中斷，此後的政策可以說一波接着一波。房地産穩漲不跌的時代已經結束，如果還想通過投資房地産賺錢可能性變得越來越低。從全國70大中城市的房價走勢來看，下跌的城市占了7成以上。普遍來看，一二線城市跌幅小于三四線城市，南方城市跌幅小于北方城市。未來房價走勢必然會成為兩種不同形态。有發展潛力的城市房價變動幅度相對較小，而沒有潛力的城市房價必然要急速向成本價靠攏。

對于未來房地産的發展，作為剛需購房者首要考慮的就是城市的發展與自身的定位，對于價格大部分地區不會出現極度跳水的現象，畢竟從國家政策層面來講“維穩”是關鍵。而對于擁有多套住房的家庭要考慮未來面臨的問題：

一、 投資類住房，對于投資類住房我們現在已經可以看到的結果就是房價已經開始持續下跌，雖然跌幅不是很大，但這一趨勢短時間内難以扭轉。同時各地新房市場，地産商為了回籠資金已經開始瘋狂地打折促銷，對于二手房的市場價格影響很大。尤其是很多的投資類住房本身負有一定的銀行貸款，那麼及早止損是關鍵。

二、 地産供需關系已經發生轉變，從全國各大房地産交易平台數據可以看出，二手房的挂牌數量激增，但是成交量卻是持續下滑，特别是杭州、南京、武漢、重慶等十幾個大城市二手房挂牌數量已經突破10萬套以上。未來二手房的變現周期會越來越長，同時變現難度加大。

三、 房産稅執行在即，根據相關報道顯示“十四五”期間房産稅有望全面落實。同時2021年10月份的高層會議上，也明确指出，房産稅會在在全國推廣，同時多套住房階梯式稅收政策也基本可以确定。

所以綜合分析，對于地産行業的發展，我們要理性對待，回歸住房本質需求。從投資的角度來說，及早變現止損才是正道。

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