答:地産行業一般是編制各階段的目标成本（類似估算、概算）。标杆房企一般會編制土地版、啟動版、定位版、方案版、擴初版和施工圖版。其中定位版、方案版和擴初版較為關鍵，通常将這3個版本稱為目标成本的V1、V2、V3版。進行成本精細化管理的企業往往将3個版本的成本測算與控制的要點鎖死。

1、土地版的目标成本：根據類似産品在拿地前進行前期策劃管理，新業态前期會有顧問公司參與，根據方案圖進行投資估算作為依據。同類型項目，如産品測算已經成熟，可将老項目的動态成本進行微調則可完成成本控制。項目投資需要保證一定比例的稅後利潤率，利潤率根據地區不同而存在區别。

2、啟動版目标成本：投資部門牽頭進行該版本投資估算。拿地後，建立項目團隊，接力進一步完善方案，對産品、售價、成本、投資回報率進行調整，進一步明确項目的定位及業态。

3、營銷定位闆目标成本（目标成本V1）：營銷部門牽頭，設計進一步深入，針對市場、客戶、周邊競品進行調研分析。結合營銷定位報告，對多方案的組合進行成本匡算，并對路網設置、停車設置、場地标高、公建配套等進行測算，最終找出盈利最大化的産品組合。并形成下步設計工作的限額控制目标。

主要依據：

l 項目地塊紅線内外情況，政府規劃要點等信息；

l 客戶品類、産品類型、面積指标、戶型配比，預期售價等信息；

l 區域内同檔次或相似産品的成本構成及價格水平；

l 結算類似項目的含量及造價數據；

l 項目風格及主題重大技術解決方案；

l 成本配置标準化規劃體系。

4、規劃設計階段目标成本（目标成本V2）：限額設計是關鍵。重點對建築方案、安裝方案、結構方案、精裝修方案、地下室方案、景觀方案、建築節能方案等形成标準化的管控。利用單價指标、含量指标、百分比指标等可控方式進行合理拆分，總部據此與項目公司簽訂《目标成本控制責任書》，并以此指導設計、招标、施工、采購等業務活動中的成本費用使用與管理，以及對項目公司進行考核。

編制依據：

l 項目定位階段目标成本測算表；

l 現場地塊地質條件及地基詳勘報告等補充資料；

l 經政府審批的規劃設計指标及規劃設計方案；

l 政府現行的房地産相關收費标準；

l 财務提供的行政費用，資本化利息及期間費用；

l 以往類似項目的造價指标和項目所在地的市場價格信息；

5、擴大初步設計階段目标成本（目标成本V3）：強調客戶體驗、客戶價值的彰顯。需要明确客戶價值排序與成本額度分配，排好優先次序，達成營銷、設計與成本的平衡。管控的重點是基礎類型、材料規格、構件尺寸、主要設備選型。

編制依據：

l 結構初步設計；

l 安裝初步設計；

l 景觀初步設計；

l 精裝修初步設計。

6、施工圖版的目标成本：根據确認的施工圖紙修訂補充擴初版目标成本，形成施工圖版目标成本。

上述目标成本的編制反映在不同業态的産品、或産品的标準化程度不同，在執行時會有部分調整，但大體的思路是相同的。

答：現代房企開發成本一般包括土地費、前期費、主體建安、社區管網費、園林綠化費、社區配套費、開發間接費、期間費用等8類費用。其中：

（1）土地費用，受土地市場影響等，不作為标準成本要求。

（2）前期費用，主要包括策劃費用、勘察設計費、報批報建費、三通一平費、臨時設施費，價格相對穩定，一般會按單方造價指标作為标準成本控制上限。

（3）主體建安工程費，包括：土石方工程、基礎工程、結構及粗裝修、公共部位裝修、門窗工程、安裝工程、室内設備供應及安裝、戶内精裝修費用。主體建安工程費标準成本由建造标準、單方造價指标、單方含量指标等組成。

（4）社區管網工程費，包括：紅線範圍内室外給排水系統，采暖系統，燃氣系統，供電系統及高低壓設備，智能化系統工程建設費用及各系統與市政配套管網接駁工程費用。社區管理網工程費标準成本由建造标準、單方造價指标等組成。

（5）園林環境工程費，包括：綠化工程費、建築小品、道路廣場建造費、圍牆大門建造費、室外照明等費用。園林環境工程費标準成本由建造标準、單方造價指标、軟硬景控制比等組成。

（6）配套設施費，包括：無産權、處置權或收益權的地下車庫、地下車庫（帶人防）、設備用房、垃圾廠站、警衛室等配套設施類型。配套設施費标準成本由建造标準、單方造價指标、單方含量指标等組成。

（7）開發間接費，包括工程管理費、營銷設施建造費、物業管理後期完善費、不可預見費，其中：

工程管理費，包括：工程監理費、招标代理費、造價咨詢服務費等。價格相對穩定，一般會按單方造價指标作為标準成本控制上限。

營銷設施建造費，包括：樣闆間設計費、精裝修及家具配飾費用在内，受銷售策略影響，一般不做标準成本要求。

物業管理後期完善費，不做标準成本要求。

不可預見費，可不做标準成本要求。

（8）期間費用，包括：管理費用、銷售費用、财務費用，不作标準成本要求。

各地産公司在内容表達上略有不同，部分房企編制标準化目标成本，作為指導、審批各項目的目标成本的依據。

例1

例二：

答：三個主要的來源：1）集團内已有成熟産品類型的，通常采用本集團内同類型項目，将老項目的動态成本微調進行則可完成成本控制。；2）是其他标杆房企同類項目在當地類似的造價指标；3）非标準項，如地标型建築等未涉足的項目類型，則會聘請顧問公司采集類似規模、定位等項目的數據進行參考。

标杆房企會對标準化程度比較高的産品業态編制标準目标成本。标準目标成本是指當企業有了多個項目的成本數據庫積累後，通過對曆史數據進行整理、分析，并結合當前市場價格水平制定的符合該企業開發項目實際情況的标準成本指标。一般每1-2年更新一次。标準成本指标主要包括“建造标準、”“單方造價指标”、“單方含量指标”等。其中“單方含量指标”和“單方造價指标”是指導目标成本測算及限額設計的重要指标，原則上，目标成本測算及限額設計指标均不得超過标準成本要求，超過時需說明原因。

答：仍遵循《建設項目經濟評價方法與參數》開展經濟評價，采用多方案對比，備選方案為2-3個。

主要經濟評價指标為IRR内部收益率、成本利潤率、稅後利潤率。與《建設項目經濟評價方法與參數》思路、方法基本相同。

答：主要是開展兩個方面的策劃。“項目策劃”和“産品策劃”。

1、項目策劃：以收益最大化視角進行總圖策劃；從項目整體布局、産品業态組合等實現項目成本的首輪不均衡分配。如下圖例：

2、産品策劃：針對不同業态有成本規劃體系的編制，以客戶感知和不同品類客戶需求為邏輯主線，進行産品設計和部品配置等決策工作，從而将建造成本合理、有效分配的管理方法。基于敏感性成本、功能性成本、結構性成本的産品角度的二次不均衡分配,實現用更少的成本，獲得更好的産品體驗。具體成本指标如下：

A、結構性成本：指對承受各種荷載、起骨架作用的空間體系（如樁基、基礎、梁、闆、柱、牆等）所投入的成本。這部分不太受業主關注，但屬于建築物的必備要素，需要對其（如鋼筋含量、混凝土含量、模闆含量、砌體含量、窗地比、外立面造型等）指标進行控制。

B、敏感性成本：指某些成本參數的小幅度變化可導緻經濟效果指标的較大變化。就是相對投入較少、成本回報較高、最受業主關注的部分，如園林景觀工程、門窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程、體驗示範區等。

C、功能性成本：分基本功能和附加功能。基本功能是實現項目用途必不可少；附加功能是基本功能之外的其他功能。

上述成本控制的原則是：

a、嚴控“結構性成本”:樁基、基礎、柱、牆、梁、闆等分項工程指标;

b、投入“敏感性成本”:園林綠化、門窗、外立面、入戶大堂、智能化等工程;

c、合理分配“功能性成本”，功能配備合理、實現必要功能，減少不必要功能。

答：主要通過以下兩個步驟：

（1）先進行項目策劃。強調貨值最大化。通過四大設計方案成本控制：産品組合方案、路網布置方案、停車布置方案、場地标高方案的管控；

（2）其次進行産品策劃：确定單價指标、含量指标、百分比指标，然後據此進行限額設計。針對建築方案、安裝方案、結構方案、精裝修方案、景觀方案、地下室方案、建築節能方案等實現标準化的管控。

（3）最後依據客戶體驗調整。在擴初設計階段，盡量站在客戶視角去做産品、重點投入——敏感性成本。

答：目前地産領域的造價咨詢開展的仍然是算量、計價的業務為主，在目标成本編制、與設計的協同等方面的服務能力有限，加之這些内容多數是房地産公司的核心關切内容，多數為自己完成。咨詢公司在目标成本編制及設計協同方面的配合工作更多的傾向于“校核”作用，即：根據初步設計圖紙測算各類關鍵指标是否滿足要求、是否控制在限額之内，如：主體結構鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等、軟硬景比例、停車位等。相對住宅項目來說，商業項目需要造價咨詢單位配合完成目标成本編制、合約規劃的情況更多一些。

部分地産企業中，在前期均嘗試與港企合作，進一步充分了解其合同及項目管理模式，但随着地産産品研發能力及成本管理能力進一步完善，目前更多的是傾向于選擇國内的咨詢企業合作。但合作的深度僅限于協助業主的成本管理人員進行成本測算工作，無法介入到前期可研及方案階段的工作中。

在無類似經驗的項目中，地産企業往往會考慮港資咨詢公司啟動較早、經驗較為完善而與其合作，但盡管支付了全過程的經費，其關鍵需求是從該企業找相關類型的數據進行比對。而國内的咨詢企業被認為不具備數據積累及成熟的數據分析能力，從而合作的機會較少。

答： 标杆房企已經建立了内部的造價指标庫，甚至編制标準目标成本，用于指導後續的項目目标成本編制與審批。某種意義上來說，标準目标成本已經有些類似于房企自身企業定額。

在具體項目目标成本審批時，借助中介結構，或自身的人脈積累，收集外部數據進行對标，以便使自身确定的項目目标成本更貼近于市場。招标過程中，對回标價格的進行統計分析，可以作為後續标底及評标的依據，亦可作為新項目目标成本編制的參考依據。

答：限額設計工作程序：

1）各項目均需成立設計成本工作小組；

2）設計合同或任務書中明确提出限額設計指标及标準化做法，限額設計指标需符合标準成本及目标成本要求；主體結構工程限額設計指标一般包括鋼筋單方含量、砼單方含量、層高、牆地比、窗地比、停車效率等；精裝修工程限額設計指标一般為單方造價指标；園林綠化工程限額設計指标一般為軟硬景比例、單方造價指标等。

3）待施工圖出具前，項目公司需組織對典型樓棟限額設計指标達标率進行複核，複核無誤後方可出具正式藍圖。當存在超标設計時，必須組織設計單位進行優化，除特殊情況報備同意外，不得超标出具施工圖。

答：圖紙完成後，必須依據設計評審标準組織圖紙會審，全部符合後方可正式出圖；若存在不符合設計評審标準的事項必須提出解決方案，并逐一落實。圖紙評審通過，但後期又發生相關設計變更的，将對設計部門進行追責。

答：

1）部分企業有自己的标準清單及企業定額，清單模式采用港式清單的做法，清單價格為全費用單價，清單工程量計算規則參考目前國标清單的計價規則，預算單價執行企業定額定價，企業定額沒有的項目會參考當時造價管理部門頒布的定額進行組價；

2）部分房企還是采用國标清單，并執行當地造價管理部門頒發的定額及信息價進行組價，管理費費率及利潤率會考慮一定的比例的下浮；

答：

1）在方案設計完成後，依據圖紙對工程量指标、價格指标、百分比指标進行對标檢查，提出調整建議；

2)目前地産領域編制模拟清單招标的情況比較普遍，造價咨詢單位配合編制模拟清單與控制價，配合開展招采相關工作；模拟清單在一定程度有指導設計标準的作用；在施工圖設計完成後，進行合同金額重計量（轉固）的工作。

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