文/地産八卦女 陳慶

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最近的北京樓市，稍顯平淡。穩定的局面，與在“回購商品房”風波中出足了風頭的蘇州等城市，形成了鮮明對比。

然而，靜水流深之下，房企卻暗流湧動。

尤其是中海，在顔建國接掌後，特别是在近幾年的樓市大變局裡，中海變了很多。

要知道，今年是中海成立的43周年，也是中海在港交所上市的30周年。所謂“三十而立”，作為國内最早的地産公司、全國房企的壓艙石之一，中海之變，對于梳理全國房企的變遷，也有着很大借鑒意義。

由此，今天，八卦女就把最近幾年所了解到的信息，細細鋪開講講。

02

城市布局之變

從發展曆程看，中海似乎是一家粵派房企。

這不僅是因為它的總部在深圳，更因為1988年成立之初，中海在内地的第一個地産項目“海富花園”也位于深圳。

中海深圳海富花園，中海地産内地地産開發的征程就是從這裡起步的。

然而少為人知的是，中海地産出道三四十年，在深圳的項目其實并不算多，截止到今天，深圳在中海也才40多個項目。

中海真正重倉的城市，或者說真正愛的城市，其實是北京。

自從2018年，通過石景山中海寰宇天下奪得北京樓市首個百億年度銷冠之後，中海地産連續多年問鼎京城，對于北京的“愛”就沒有停止過。

今年目前為止，中海仍然是北京拿地最多的房企，也是銷量最高的房企。單單上半年，中海在一線城市（含香港）銷售額逾千億，在北京就有450億的銷售額。

顯然，中海是準備把北京作為核心戰場的優勢，不斷維持下去。

單單2022北京第三輪集中供地，中海就化身“海王”，豪取三塊靓地，砸下147億元。

北京區域銷售額2022年1-9月排名（數據來源：中指院），中海蟬聯銷冠。

與“真愛北京”相比，中海近一年對其他一線城市的投入力度，就顯得暗淡多了。雖然從銷量看，中海在上海、深圳，仍然是響當當的TOP5級房企。

而另一方面，雖然深耕北京，但中海在成都在成都、甯波等二線城市拿地比較積極，如今已經位列當地拿地排行榜第二。隻是相比于北京的持續深耕，中海在這兩個二線城市尚處于發力做大的階段。

由此，看好并重倉北京、成都，在項目布局上逐漸擺脫掉原有的深港海派氣息，這是中海的第一個變化。

03

競争格局之變

那麼，為什麼濃眉大眼的中海，會選擇重倉北京呢？

其實，不隻是中海，中海母公司中建旗下的其他地産平台（中建系），也紛紛進京拿地。

例如，單單是今年的一次性開盤售罄的項目，就有由中建三局中建壹品和中建五局信和地産聯合在京投資開發的中建壹品·學府公館，由中建二局投資的中建玖合府；單日銷量破10億級的，還有中建壹品投資的大興·星光城。

據八卦女梳理統計，不包括中海，中建八個局中，已經有近一半的地産公司在北京布局。其中光是今年上半年，中建系旗下4家公司，中建玖合（二局）、中建智地（一局）、中建壹品（三局），加上中海，在北京土拍金額就高達279.1億元。

由此可見，中海重倉北京，與中建系各大房企“五馬進京”有着直接關系。

也許，中建的高層（包括中海高層），本身對于北京市場就有統一的看法，也立志用集團的力量，全面占領北京市場；

又或許，伴随一批高歌猛進的黑馬民營房企失速，中建系房企敏感的察覺到，穩健崛起的時機來了！

在房地産高周轉時期，他們悄悄潛滋暗長，不疾不徐，穩健前行。在行業遭遇困境之下，他們的業績凸顯出來。

而另一方面，中海和中建的派系競争一直沒停過，而2013年到2016年是中海與中建派系争鬥最激烈的3年。也就是在這3年間，中海發展失速，頻繁的内鬥和保守的港派基因，讓中海錯失了中國房地産行業數十年來最大的牛市。

直到2016年，顔建國臨危受命，新官上任三把火，提出強化“主流城市、主流地段、主流産品”戰略，全面占領一線城市，這是自2016年顔建國回歸之後的主要變化，“顔建國時代”自此開啟。

由此，中海在北京的競争對手，不僅是首開和城建，還開始直面“兄弟房企”中建系的競争；

不僅要對外比拼企業的發展速度，對内還要講求市占率的實現，進而在中建系統内占據話語權優勢......

如此種種，中海的競争格局，也從單純的市場競争，摻雜出一些政治含義，其競争格局，似乎也更大了。

04

拿地風格之變

還記得2016年以前，中海恪守着亞洲金融危機中破産的教訓，拿地于是有一條鐵律：淨借貸比率不得超過40%。

不得不說這條紅線大大限制了中海的發展速度，中海也因此在拿地上非常保守——據說中海在拿地前都必須經過嚴格的财務測算，且很少拿地王。

然而，自2016年顔建國重回中海之後，一切都變了。

這裡所說的“變”，不僅僅是指中海放開了土地端的發動機，大肆高溢價搶地王之類。例如，2017年5月，中海就拿了三個地王；2019年7月15日，中海，在豐台造甲村以79.4億的代價，拿了全國總價地王。

當然，放開手幹的中海也不是一味猛沖猛打，它也似乎掌握了一些拿地的訣竅和密碼。

這是一張北京中海項目分布圖（今年第三批次，中海在永豐的兩個項目和在大紅門的一個項目未标示），統計了中海1995年進京以來所做過的所有項目。備注：如需高清大圖，請加八卦女主編1251956817

可以看出，中海拿地，主要集中在石景山、豐台、亦莊、海澱和望京五個區域，其中，又以石景山、亦莊最為密集。

這又是為什麼呢？除了我們經常說的“區域深耕”，其實這裡面頗有學問：

環線和闆塊的價值，是大多數人的思考模式。但是房企拿地跟散戶買房不一樣，拿地要有前瞻性，隻有未來能夠變完善的非完善闆塊，才有大的且相對安全的利益空間。

以中海大本營石景山為例，石景山之前絕大部分地盤都被首鋼占有，城市界面相對破敗，雖然占據着一個非常好的位置，但石景山一直不算很完善。而也正是因為不算完善，所以那全是中海的地盤，甚至我們将其成為中海區，因為中海在那裡有半壁江山，市場占有率一度達到40%，為中海提供了大量現金流。

再比如海澱永豐，相對來說，永豐是一個半成熟的區域，永豐學區偏弱、地鐵及商業配套還不成熟。但永豐是海澱區最後的發展片區，疊加海澱區本身新房供應就偏少，所以在中海開了一個彙德裡新盤之後，第三輪集中供地，中海仍然在永豐搶了兩宗地。

由此，中海的拿地方式，我歸納為一句話，即在“非完善闆塊争當龍頭”。石景山的寰宇天下、豐台的甲叁号院等等，皆是這個邏輯。

今年豐台推出最猛的闆塊就是大紅門，雖然産業上比較拉胯，都是一些家具建材批發零售産業，絕大多數人也不認同9.5萬的指導價，但是這個闆塊畢竟屬于四環，随着南城四環價值重塑，相信中海還是可以賭一賭這個“龍頭”的。

而另外，除了選闆塊，中海拿地還有個特點就是，它敢于獨立拿地、獨立開發。這在當下的樓市境況，算是非常少見的。而這也讓中海在開發過程中減少了很多溝通決策時間。

綜上，從很少拿地王到搶地王，從保守拿地到有策略的深耕拿地，從集體抱團到敢于獨自開發，中海，在拿地風格上也變了。

05

産品品質之變

還記得，在我進入地産圈那會兒，中海叫做“工程中海”，主要說中海房子的質量高、維權少；

後來，中海改稱“成本中海”，說中海最核心的經營能力是控制成本，據說連一張白紙都要雙面打印才行。

再後來，中海成了“利潤中海”，雖然中海的銷售額不是最高的，但中海每年的淨利潤問鼎全國房企。

顯然，對客戶而言，客戶更想要的是工程中海，而非成本中海、利潤中海。

然而，盡管中海規模逆流而上，盡管中海拿地更有策略了，但中海的産品品質之變，卻很難跟得上中海的腳步。

事實上，最近幾年，北京中海有規模的維權項目包括中海金樾和著、麗春湖墅、瀛海府、寰宇時代、中海雲熙、長安雲錦、中海京西裡等，幾乎覆蓋了中海地産在北京的所有交付項目。就連标杆項目中海寰宇天下，也曾深陷維權危機。

作為曾經的優等生，中海成功在北京孵化出“寰宇系”、“藏鋒系”等優秀産品系。然而，真希望中海的成功，千萬不要以消耗口碑為代價。

最後，個人覺得，在樓市的曆史轉型期，如何生存下去，中海的變遷是可以借鑒的。畢竟，中海能夠穩健的成為京城扛把子，甚至後勁頗猛烈，這是值得認真學習的重要因素。

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