深圳二手房成交創近三年新高?剛剛過去的8月,深圳樓市并沒有像8月驕陽般火熱,相反,依舊處于冰凍期,二手房成交量僅2000套,遠遠低于5000套榮枯線水平,今天小編就來說說關于深圳二手房成交創近三年新高?下面更多詳細答案一起來看看吧!
剛剛過去的8月,深圳樓市并沒有像8月驕陽般火熱,相反,依舊處于冰凍期,二手房成交量僅2000套,遠遠低于5000套榮枯線水平。
9月1日,一則關于“坪山區公證處完成深圳首例帶押過戶”的消息在房産中介的朋友圈中廣泛傳播,因為“帶押過戶”有公證處保證交易安全,還能免去贖樓環節,降低三分之一的交易成本,市場普遍認為,帶押過戶将加速深圳二手房流通。
9月2日,坪山區公證處的工作人員對第一财經表示,隻要是登記在深圳的房産,都可以前往坪山公證處辦理。
然而,因為樓市銷售主要與購房者的收入預期以及市場信心有關,“帶押過戶”給深圳樓市帶來的這陣風或許不會太大。
“帶押過戶”減少交易成本
9月1日,深圳市坪山區司法局官網發文表示,今年七月底,坪山公證處完成深圳首例“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易服務,實現二手房交易新模式。
“我處于6月中旬與交易各方簽署‘公證安心付’資金監管服務協議,7月底順利完成帶抵押過戶、資金結算及抵押登記注銷,8月中旬完成房屋交接及尾款結算工作”,坪山公證處相關負責人介紹,此次交易涉及十幾套房産,4000多萬交易資金。
所謂“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易模式,基本流程為交易雙方及債權人(抵押權人)共同與公證處簽署公證提存服務協議;買家将購房款監管在公證處提存專用賬戶;抵押權人同意在抵押狀态過戶并配合辦理手續,交易各方共同向不動産登記部門申請,在不注銷原抵押權的狀态下,直接将房産過戶到買家名下;公證處進行資金結算并注銷抵押權;如果買家有貸款,再抵押給買家的貸款銀行。
反觀傳統模式下的二手房交易過戶流程,則需要賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押這些流程缺一不可,登記完成後買方銀行放款,賣方最終才能拿到剩餘的房款。整個周期少則十天半個月,多則一個月以上。
坪山區司法局表示,“公證提存 免贖樓帶押過戶”二手房交易模式,解決了交易雙方及債權人(抵押權人)關于交易流程安全、資金安全、債權安全的擔憂。另外,該模式免去了贖樓環節,縮短交易周期,降低了交易成本。按目前市場一般贖樓費用測算,可以将交易成本直接降低三分之一,對于被查封房産的交易,由于贖樓的費用更高,降低的比例無疑更大。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,公證處是買賣雙方及抵押權人信任的,具有政府信用背書的獨立第三方權益保障、資金保全機構。有公證處的法律權威以及其獨立性,能消除各方對風險的擔心。“公證提存 免贖樓帶押過戶”直接的好處就是,免除了贖樓擔保的費用,另外,交易環節打通後,降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的周期,而且還能夠加速多套房“連環單”交易的節奏,有利于二手房交易流轉。
一名從事贖樓貸款業務的人士對第一财經表示,當前,市場上的過橋資金成本為“萬五”至“萬八”,即5—8元/萬/天,若按照500萬元贖樓資金,30天來計算,購房者的資金成本為7.5萬—12萬元。
坪山區公證處一名工作人員對第一财經展示了公證費用的收費标準,若房産标的價值為700萬元,公證處将收取資産标的總額0.16%的費用,即1.12萬元元,遠低于贖樓費用。
上述坪山區公證處的工作人員表示,隻要是登記在深圳的房産,都可以前往坪山公證處辦理。
不過,目前來看,想要真正通過上述“帶押過戶”新模式正常交易二手房産業并非易事。上述坪山區公證處的工作人員對第一财經表示,“公證提存 免贖樓帶押過戶”主要是針對不良資産,而今年7月底完成的十幾套房産,也屬于不良資産處置,坪山區公證處目前還沒有非不良資産的二手房交易案例。
該工作人員還表示,“公證提存 免贖樓帶押過戶”的交易需要參與各方的同意和配合,需要房産标的的上一家抵押銀行出具相關的書函,也不排除有銀行不同意的情況。
李宇嘉則對第一财經表示,目前,深圳樓市銷售蕭條,銀行在房地産貸款方面也沒有太多收益,因此,從促進收益,以及降低經濟運行成本的角度來看,銀行應該會配合。
學區房降價320萬
深圳樓市的低迷之勢不言而喻。
深圳市房地産信息平台數據顯示,過去的8月,深圳二手房成交量為2000套,環比7月減少1.8%,新房成交2616套,環比7月減少21.13%,二手房成交套數遠低于業内公認的榮枯線——5000套。
深圳本輪樓市下行周期從2021年2月8日二手房參考價出台開始,2021年下半年,随着房企債務違約等因素影響,深圳樓市繼續下探,今年上半年,盡管房貸利率迎來新低,樓市熱度仍不見蹤影。
樂有家數據顯示,今年上半年,深圳新房住宅網簽16126套,環比及同比的跌幅均達到4成;深圳二手住宅過戶僅9965套,不到萬套,環比2021年下半年跌幅19%,同比跌幅65%,成交套數創16年以來新低。
交易量下滑,房價也出現回落。樂有家數據顯示,從2021年7月開始,深圳二手房價出現明顯的下跌,到2022年6月,二手房價已經回到2020年末2021年初的水平,個别區域甚至回到2019年。
近日,第一财經從深圳一房産中介處了解到,位于龍華區的龍悅居四期,當前二手房參考單價為8.36萬元/平,主要房源戶型是64平左右的兩室一廳,在2020年的價格高峰期,該戶型的成交總價曾高至750萬元,而現在,該戶型有不少房源的銷售總價接近參考價535萬,兩年時間下跌了215萬元,跌幅28.67%。中介還表示,該戶型的不少房源已經在平台上挂牌了一年以上。
另外,2021年年初,深圳學區房也被推上價格高峰。彼時,福田區名校林立的百花片區國城花園一44平的房源,以1300萬元成交,單價近乎30萬元/平,創下深圳學區房價格天花闆。然而,一年多時間過去,該戶型的房源價格已經不如當時堅挺。9月2日,百花片區的房地産中介告訴第一财經,現在,上述房源總價980萬元就可以拿下,下跌了320萬元,跌幅24.6%。
安居客數據顯示,2022年9月2日,百花片區的二手房挂牌均價11.84萬元/平,然而,在2021年3月的房價高峰期,百花片區的二手房挂牌均價為15.2萬元/平,一年多的時間,百花片區的二手房價格已經下降3.63萬元/平,降幅22.1%。
八卦嶺片區緊鄰百花片區,屬于學區房價格的第二梯隊。安居客數據顯示,2019年,八卦嶺片區的二手房挂牌均價5.63萬元/平,此後,其房價一路上漲,2021年3月,八卦嶺片區的二手房挂牌均價上漲至10.77萬元/平,然而,随着市場的下行,八卦嶺片區的二手房價格也随之下跌,2022年9月2日,八卦嶺片區的二手房挂牌均價已經降至7.97萬元/平,較高峰時的10.77萬元/平下降2.8萬元/平,降幅26%
熱門片區的房價一般都高于參考價,然而,随着樓市下行,接近參考價成交的房源也越來越多。樂有家數據顯示,2021年10月份開始,深圳二手房成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減,由此前的33-56%減少為20%左右,2022年6月占比僅17%。而10%偏差值以内的房源占比目前在40-50%之間,可見,深圳有近一半的房源都是“按參考價賣的”。
當前,深圳樓市熱度的下降與投資客離場也有關系。樂有家統計數據顯示,置業需求上,今年上半年,深圳剛需及改善的占比相較2021年均有所提升,其中改善需求占比從20%提升到了22%,購房者逐漸回歸理性,另外,新政下投資客被精準打擊,占比從10%跌至4%。
今年以來,全國各城緊鑼密鼓出台樓市松綁政策,據克而瑞統計,截至7月末,全國共有385次房地産放松政策,需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等。然而,深圳樓市過于敏感,一有風吹草動就會掀起一番波瀾,在“房主不炒”的指導下,今年以來,深圳并沒有實質性的樓市松綁政策出台,就連此前傳出二手房參考價将調整的消息也你沒有落地,而此次的“帶押過戶”,在市場看來,更多的“微調”。
李宇嘉表示,交易周期太長、交易成本太高等交易環節的阻礙,是部分剛需和換房需求難以實現的原因,不過,深圳樓市交易量大幅下滑,市場預期和信心不足是重要原因。
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