此前，華僑城在重慶聯交所挂牌出售海南華僑城實業有限公司（下稱“海南華僑城實業”）100%股權及相關債權，11月14日，重慶聯交所披露了挂牌價，競拍起始價為30億元，轉讓标的為海南華僑城實業100%股權及約為12.95億元債權。

今年10月份以來，據不完全統計，華僑城已經挂牌出讓位于深圳、上海、成都等地的多個公司股權以及債權，在頻繁出售資産的同時，華僑城也在加速買買買，一進一出，華僑城意欲何在？

海南華僑城實業5宗地尚未開工

據重慶聯交所披露的華僑城拟出售公司旗下資産狀況顯示,海南華僑城實業注冊時間為2017年3月16日，注冊資本1億元。截至2018年10月31日的年度數據顯示，海南華僑城實業實現營業收入約為1387萬元，營業利潤約為-3612.32萬元，淨利潤約為-3612 . 02萬元。截至10月31日，海南華僑城實業資産總計約為13.08億元，其中負債總計約為12.95億元。

2017年5月5日，海南華僑城實業與海口市國土資源局（出讓人）簽訂5宗國有建設用地使用權出讓合同。根據公開資料，上述五宗地塊總成交價為12.3億元，包含住宅、商業等地塊。土地出讓時已具備開發建設條件，按照競拍要求，地塊須在2018年5月20日之前開工，在2020年5月19日之前竣工。但是根據重慶聯交所挂牌資料顯示，截至10月31日，海南華僑城實業尚未取得5宗土地的施工許可證。

根據此前相關媒體報道，華僑城此次出讓項目的收入将繼續投入到海南省（包括海口市）的文旅景區、特色小鎮、美麗鄉村等全域旅遊項目建設。

頻頻轉讓公司資産

與海口項目同樣命運的還有華僑城位于全國各地的其他不少項目，也遭遇抛售與轉讓，涉及房地産、消防工程安裝等行業，特别是10月份以來，較為密集。

諸如11月9日，深圳華僑城房地産有限公司挂牌轉讓上海萬錦置業發展有限公司100%股權及3.63億元債權。11月6日，深圳華僑城房地産有限公司在北京産權交易所挂牌轉讓深圳市華僑城消防安裝工程有限公司100%股權。10月31日,深圳華僑城東部開發有限公司挂牌轉讓深圳市萬霖投資有限公司100%股權及4億元債權挂牌出讓，起始價約為15.79億元。

涉及非房地産開發業務的有，10月29日，四川齊盛藝庫文化旅遊發展有限責任公司轉讓成都美客優家商貿有限責任公司100%股權以及成都齊盛當代藝術博物館100%權益，其中四川齊盛藝庫的主管部門為華僑城集團有限公司。

此外，10月被挂牌的公司還有，上海華合房地産開發有限公司50%股權及相關債權，成都天府華僑城湖濱商業管理有限公司51%股權，成都地潤置業發展有限公司51%股權，成都安仁華僑城仁裡文化旅遊開發有限公司100%股權。

時間軸拉得再長一點，華僑城“賣身”中最引關注的莫過于通過兩次轉讓徹底退出北京豐台槐房高價地項目。2017年8月，泰禾通過股權并購，以挂牌底價7.3416億元受讓深圳華僑城全資子公司北京僑禧投資有限公司49%股權，并向北京僑禧提供股東借款，專項用于北京僑禧償還華僑城的部分股東借款本金 44.49億元及相應利息。2018年1月，泰禾買下剩餘股權，華僑城徹底退出。

另一邊“買買買”

值得關注的是，在賣賣賣的同時，華僑城2018年在土地拓展上保持積極态度，上半年合計獲取土地建築面積328萬平方米。根據克而瑞數據顯示，2018年上半年，華僑城通過市場競拍、合作拍地、股權收購等多種方式，以總地價款127億元以及總股權投資款74億元成功獲取了十個優質土地項目。

下半年，華僑城亦有土地進賬。10月份，華僑城以2.8億元收購雲南文投公司所持麗江濟海公司51%股權，以 42億元拿下深圳寶安中心區兩宗商業用地。

不得不提的是，華僑城在太原超過百億的大手筆買賣。10月25日，通過招拍挂，華僑城獲取太原市8宗地塊，地塊以住宅、商業為主，涵蓋養老、教育、體育等配套，計容面積約為289萬平米，拿地總價約為116.02億元。華僑城表示，買地符合公司戰略，可增加公司土地儲備，保障公司房地産業務實現可持續發展。

此外，華僑城今年在無錫、衡陽、湛江、贛州等地均簽約文旅項目。諸如今年的7月22日，華僑城集團“雲南大會戰啟動大會”在雲南省昆明舉行。華僑城集團旗下雲南集團、雲南世博集團、雲南文投集團分别與雲南省各州市縣區政府簽約項目20餘個、與國内大型企業簽約項目40餘個，累計60餘個簽約項目，簽約金額逾千億。

從分析來看，華僑城的新增項目除了聚焦文旅産業外，還包括傳統的房地産開發項目，并未有明顯的去地産化動作。

分析稱出售是為做好文旅産業

對于左手賣賣賣、右手買買買的行為，有熟悉華僑城的業内人士分析，一是集中精力做文旅産業。衆所周知，從2015年華僑城開始轉型升級，提出了“文化 旅遊 城鎮化”以及“旅遊 互聯網 金融”的創新發展模式。二是騰籠換鳥，“華僑城出售的這些項目多為不良資産，要麼在調控重災區，要麼去化不好，要麼不賺錢，在短時間内都難以變現，如果要繼續投入，會占用大量資源。”

的确如此，雖然華僑城出售的這些資産不少位于北京、上海、深圳等一線城市，部分項目地段頗佳，但是其經營狀況并不太好。以被出售的深圳市萬霖投資有限公司為例，截至2018年9月30日，該項目公司營業利潤和收入均為負。上海華合房地産開發有限公司2017年度的營業利潤和淨利潤分别為-574.45萬元、-574.45萬元。截至2018年9月30日，公司總資産約為38.22億元，其中負債總計約為23.28億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，華僑城是從當前文旅産業發展的角度來進行業務調整，部分非核心資産抛售，一方面是回籠了資金，另一方面是騰挪更多管理資源，以用于華僑城産業轉型。

負債增高

不過，嚴躍進還指出，華僑城出售很大程度上也說明，當前現金為王的導向很明确，若是自己壓力大，轉讓部分項目也是必要的，這是當前企業穩定發展和推進戰略轉型中的一個重要策略。

根據華僑城前三季度财報顯示，截至9月底，其負債總額約為2035.47億元，短期貸款及長期貸款分别比年初增加23.3%及67.2%，華僑城稱增長主要系新項目的拓展及開發增加借款所緻。

另一份數據顯示，截至2018年9月30日，華僑城借款餘額為1041.24億元，2018年1-9月累計新增借款金額403.78億元，占2017年末淨資産比例為61.67%。

華僑城稱，新增借款是基于公司正常經營需要産生的，主要用于公司日常經營及補充流動資金，目前公司經營狀況穩健、盈利情況良好，各項業務經營情況正常。

借款增多也推高了華僑城的負債率。根據廣發證券研究報告顯示，華僑城2018年杠杆水平擡升，淨負債率水平持續上升，三季度末為89%，較2017年末上升36.5個百分點。但是結構穩健，長期借款占有息負債規模的72%。

西南證券研究報告顯示，截至三季度末，華僑城扣除預收賬款後的負債率約為59.6%，同比提升了2.7個百分點，淨負債率約為89.3%。

新京報記者 段文平 編輯 袁秀麗 校對 趙琳

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