▲玄武湖實景圖

在南京，城北商圈曾盛極一時。以湖南路為核心的“南京第二商圈”，早在15年前年銷售額已近80億（數據來源于百度百科），論實力可與北京的王府井、上海的淮海路、成都的春熙路掰一掰手腕。但随着馬台街夜市取締、燈橋拆除、八佰伴閉店、山百大樓被拍賣……湖南路商圈漸漸消失在大家的視線中。

可畢竟，城北稠密的人口還在，紫峰大廈的商務人士還在，玄武湖門口戴着小紅帽的遊客們，也還在。得益于龐大的人口基數，鮮明文旅IP、實力企業紮堆的底子，城北的強勁消費需求并沒有消失。

那麼，湖南路之後，城北商圈該如何破局？玄武湖文旅IP該如何激活？

看上去并不清晰的答案，因金陵玖園·濱湖道的橫空出世，才慢慢浮現了輪廓。讓我們忘記已經不屬于這個時代的湖南路夜市，以金茂覽秀城、百子亭天地、華貿中心、金陵玖園·濱湖道為代表的中央路濱湖商圈順勢而來。

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正如湖南路商圈圍繞湖南路這一靈魂鋪陳，中央路濱湖商圈的順勢而來離不開“中央路、玄武湖”雙重強勁基因。

先說中央路。作為南京主城的交通“大動脈”，中央路呈南北走向，将鼓樓、玄武兩大雙千億區域疊加融合，凝聚成巨大的能量場。

承擔紐帶的角色，中央路将建甯路、内環北線、湖南路、中山北路、中山路等主幹道縱橫串聯。在地鐵1号線、4号線的錦上添花下，實現區域與河西新城，南京站、南京南站、祿口國際機場等的無縫連接，城市“流量密碼”在握。

通則達，産業驅動創新、高淨值人群彙聚的阈值被打開。中央路一帶，有中國銀行、招商銀行、中國工商銀行等20多家銀行分布；百盛國際大廈、南京人才大廈、富升大廈等寫字樓彙聚；并有江蘇省醫藥公司、中國電信集團江蘇省電信公司、國網江蘇省電力公司等“巨頭”紮堆，形成金融、創新、科技等高端産業凝聚力，從而吸納大量的高淨值人才。

▲南京實景圖

再看玄武湖。玄武區是南京“創新名城中心區、美麗古都展示區”的排頭兵，手握多張王牌，光是玄武湖這一張就足夠震撼。

東枕紫金山、西依明城牆、南濱九華山、北連南京站，玄武湖是南京的山水城林集大成代表地，年适遊日達320天左右。基于市中心的優越區位，每年可吸引超2000萬的客流，即使是疫情期間，單日也能達到9萬人的最大承載量（數據來源于玄武湖官網）。

▲玄武湖風光

遺憾的是，随着湖南路商圈的沉寂，缺乏規模化的商業成了城市軸心中央路、文旅地标玄武湖的痛點。中央路濱湖商圈的出現彌補了這一缺憾，順勢承接文旅、産業、人才導入的巨大消費需求。

沒有金剛鑽，又怎能攬瓷器活？中央路濱湖商圈的主力構成堪稱神仙陣容：

既有建成多年、穩定運營的紫峰大廈、凱瑟琳廣場、吾悅廣場、香格裡拉酒店、威斯汀酒店；由金茂彙提檔升級而來的金茂覽秀城；也有如火如荼建設的百子亭天地、華貿中心、金陵玖園·濱湖道。

▲示意圖

而将審視的目光放大，南京作為全國重要的金融商務中心，主城中心的商業綜合值至關重要。中央路濱湖商圈的崛起，将主城從南到北的三大商圈拼圖補齊，實現夫子廟商圈、新街口商圈、中央路濱湖商圈的緊密牽手，讓主城商圈重回南京C位。

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如果你覺得中央路濱湖商圈的玄機僅限于此，未免太小瞧它的野心了。

先來複習兩份官方文件。

第一份，是玄武區的十四五規劃綱要。綱要裡明确提到，玄武區要緊抓紫金山-玄武湖城市中心公園建設發展機遇，以“全域旅遊”為統領，以“項目建設”為抓手，推動全區旅遊産業能級邁上新台階。

第二份，是今年8月江蘇省商務廳出台的《關于完善商業網點規劃管理的指導意見》。意見指明，到2025年，南京、蘇錫常和徐州等重點商圈集聚效應要更加凸顯；重點突出建設城市商業中心、區域商業中心等。

值得一提的是，意見裡将建設特色商業街區推到重要高度。結合實際情況，突出商旅文結合，以特色商品專業店、專賣店或特色餐飲服務、文化休閑服務為主，把特色商業街區打造成為景觀提升、業态優化、特色鮮明的消費聚集區和城市文化名片。

▲圖片來源于江蘇省人民政府

就像老門東、夫子廟之于夫子廟商圈，德基廣場、中央商場之于新街口商圈，南京主城商圈IP鮮明。兩份官方文件的提綱挈領下，中央路濱湖商圈精準Get到出圈的關鍵：激活玄武湖文旅IP，将商業和文旅有機融合。而實現它的勝負手，便是金陵玖園·濱湖道。

為什麼這麼說？

綜合官方的藍圖，玄武區要在旅遊産業上邁入新台階，未來特色商業街區不僅要成為城市文化名片，還要承擔消費聚集區的重任。要想實現這一藍圖，得靠關鍵抓手玄武湖。由于免費入園的政策，僅靠玄武湖的文旅是無法帶動消費的，那麼就必須有一個集餐飲、潮牌、娛樂等于一體的特色商業體來承載。

沿着玄武湖湖岸進行地毯式搜索，10公裡範圍内規劃建設展覽館、醫院、産業園、學校、寫字樓、零散商業等星羅棋布。特色商業的施展空間在哪？好在還有一塊可開發的完整商業用地，即金陵玖園·濱湖道所在地。直接扼守玄武湖的主入口，承載玄武湖文旅IP的商業外延。

▲南京實景圖

而作為中央路濱湖商圈的入口，金陵玖園·濱湖道以差異化的優勢脫穎而出。

中央路濱湖商圈的個體們，都有獨特的Title。比如金茂覽秀城，從南京國際廣場、金茂彙變身而來，呈現一個潮流、文藝、多元的社交聚集地；百子亭天地，充分挖掘玄武的曆史文化底蘊，借鑒1912的經驗，将零售、餐飲、娛樂、文化有機融合；華貿中心，将打造成南京的國際化窗口、金融和科技中心，成為地标性企業總部聚集地。

金陵玖園·濱湖道，則立于明城牆下、玄武湖畔。緊扣江蘇建設特色商業街區的大趨勢，借力玄武湖的文旅IP，用建面約6萬方的沉浸式城市文化商業街區引領風騷，實現文旅和商業的融合，煥新“玄武印象”。

▲鳥瞰圖

想象一下未來的某一天，你用了大半天時間環湖、泛舟、遛娃，體力即将消耗殆盡。想休息休息，吃吃喝喝補充體力？玄武湖公園裡的商業單一且分散，而出了玄武門，隻需右拐走個幾百米，就能來到令人身心放松的金陵玖園·濱湖道，喝一壺溫茶、品嘗舌尖上的美食、挑選金陵文創禮品，豈不快哉？

所以，這介于繁華與生态間的最後一塊留白地，有多稀缺和重要不用多說了吧。

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投資不動産，李嘉誠的地段論早已被認可。而在行業洗牌、樓市降溫的大環境下，不把雞蛋放在同一個籃子裡，同時收藏優質住宅、商鋪或公寓已經成為聰明人的共識。

現在，投資城市中心、投資玄武湖最近的機會來了。

緊扣玄武湖超級文旅IP商業外延的主題，金陵玖園·濱湖道打造了沿街商鋪、金陵文化藏館、TOD花園總部辦公、健康生活中心四大産品系。即将推出D地塊（奕園）、E地塊（玠園）的沿街商鋪，首付約200萬起，就能解鎖玄武湖畔的“财富密碼”。

▲玄武湖實景圖

敲黑闆：立于玄武湖畔，金陵玖園·濱湖道的沿街商鋪汲取了放松式環湖的精粹，呈現可走走停停的城市文化商業街區模式，為南京“南賞夫子廟、北遊濱湖道”的商業格局奠定基礎。

這一點，其實見縫插針地散落在杭州西湖邊的網紅商業街已經給出了參考樣本。這些商業街區依附西湖，以獨特的魅力吸引着國内外的遊客，日租金高達33元/㎡/天（數據來源于58同城·房産）。異曲同工，依附玄武湖這一超級文旅IP的金陵玖園·濱湖道，未來的“錢景”自然也充滿想象空間。

▲西湖實景圖

硬核的是，由金陵玖園·濱湖道帶來的“财富密碼”還擁有三把金鑰匙疊加保障。

第一把金鑰匙，四重人氣聚集。

金陵玖園·濱湖道周邊的人口稠密度，超乎想象。玄武湖的年均客流超2000萬人次；金陵玖園、湖景花園等高端住區超10萬高淨值居住人口；銀行、科技、金融等高端産業吸附了超5萬人才；中央路濱湖商圈聚集起人流磁場……

這四重人氣哪怕隻有10%的導入，濱湖道的客流就足以堪稱“頂流”了。放眼南京主城，哪裡還有如此成熟的商鋪呢？

第二把金鑰匙，産品業态豐富。

為了承載文旅、生活、辦公等多元化消費需求，濱湖道的沿街商鋪彙聚零售購物、餐飲美食、休閑娛樂、配套服務四大業态，将雅趣、輕奢、潮流、文藝一網打盡。搭配頂流人氣，“錢力值”看得見。

▲業态規劃示意圖

在品質圈層生活場，私教健身、高級網咖、定制沙龍會所等，為周邊的菁英辦公人群提供休閑、社交的能量場。在高端财富輕奢地，小到電子産品零售，大到新能源汽車旗艦店等應有盡有。

環湖之旅沒盡興？在時尚潮流商業地，私服定制、高端美妝、珠寶腕表、潮玩買手店、人文書店等一應俱全，輕松吸引形形色色遊客的目光。黑金美食體驗地裡，網紅奶茶、南京本幫菜、日本料理、米其林餐廳等“亂花漸入迷人眼”，令人流連忘返。

第三把金鑰匙，銀城品牌護航。

今年，民營企業暴雷的情況時有發生。在金陵玖園·濱湖道完全不用擔心，深耕南京28年的銀城，打造了衆多有口皆碑的項目，品牌形象深入人心。

這位南京人的老朋友，将為濱湖道提供全方位的招商運營服務，長期經營、低換鋪率，當個快樂的包租公or包租婆原來這麼容易。

康波理論中，每個人一生能遇到7次機會，隻要抓住1次就能做人生赢家。首付約200萬起，金陵玖園·濱湖道“城心唯一可售商業”僅有31席，你準備好了嗎？

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