哈喽大家好，我是小信

今天我們要讨論的話題是：租賃商鋪，應該注意哪些？

日常生活中，我們在租賃商鋪時，常常會涉及簽署房屋租賃合同，而一份規範有效的合同能夠避免後續許多糾紛，那麼，我們在簽訂合同時應該注意些什麼呢？

‖調查商鋪的産權

承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地産交易中心進行産權調查，确認以下幾個重大信息:

1)、房屋的用途和土地用途，必須确保房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，将面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。

2)、房屋權利人，以确保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。

3)、房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導緻新租賃合同無法辦理登記手續，從而導緻新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。

如果承租人無法查清，可以委 托律師到相關部門進行調查。

‖免租裝修期

在簽訂租賃合同時一定要明确約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，隻免除租金，實際使用房屋産生的水費、電費等還需按合同約定承擔。

‖租賃保證金

俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。若承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，可以在合同應當約定補足“押金”的方案，如果經出租人通知後一定時間内仍未補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。

‖稅費承擔

按照法律、法規、規章及其他規範性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費:

1)、出租:

營業稅及附加租金*5.55%

房産稅租金*12%

個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)

印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期内所有總租金計算。)

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。

2)、轉租:

營業稅及附加轉租收入*5.55%

印花稅印花稅轉租租金(總額)0.1%

‖ 營業執照

承租商鋪的目的在于開展商業經營活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞着營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面:

1) 、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導緻新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導緻無法及時辦理營業執照;

2)、商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷移，從而導緻在同一個商鋪.上無法再次注冊新的營業執照;

3)、房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導緻無法注冊營業執照;

4)、涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的， 還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門]檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件後，方可取得營業執照;

5)、因出租人材料缺失而導緻無法注冊營業執照。

‖裝修的處置

商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修,為了确保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題:

1)、明确約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，應當明确約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。.

2)、解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。

3)、明确租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

‖租賃登記

租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下内容:

1)、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效

2)、經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租售登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地産交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時均要求租賃合同經過租賃備案登記。

‖轉租問題

1) 、轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重新簽訂租賃合同，也需要征得出租人同意。

、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明确緊張，因此隻需雙方協商同意，亦會受到法律保護

‖其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人将要經營的業态不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必将導緻人力、财力的損失。在無法确定的情形下，承租人可以在租賃合同中特别約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。

綜上所述，在商鋪租賃的合同一般包括以下幾方面:當事人的姓名、名稱及住所；房屋的座落、地址、面積、裝修及設施狀況，租賃的用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責任；有關轉租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約責任以及約定的一些其他條款等等。

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