作為成都的标榜與門面，幾乎所有豪宅，或者說改善盤大部分都集中在天府新區，天府新區的均價也保持在整個成都所有版塊中最高的梯隊。對于大部分成都人來說，如果要置業，考慮天府新區的比例會遠高于其他區域。加上區域闆塊自身的迅速發展，天府新區的很多項目也在近一年中翻了一番，并不亞于合肥、鄭州的暴漲潮，其上漲幅度超過鄭州。

房價易漲難跌，作為已經補漲到高位的天府新區，甚至說已經有一定泡沫的天府新區來說，買對已經成了最為關鍵的點。價格與價值的不對稱，已經逐步顯現出來。

同為天府新區的明星項目，同為高低配，南部的龍湖九裡晴川與北部的中大文儒德，哪個更有價值？我們就從四個方面來解讀兩個項目差距在哪裡。

注：中大文儒德宣傳裝修标準約7000元，我們姑且可以按5000元計算，年初賣1.8萬，如今賣2.7-2.9萬，而龍湖九裡晴川主力房源為毛坯房交付，年初賣8000，如今賣到1.8萬。在2016漲價潮中都是上漲了1萬元/平方。

兩個樓盤在成都的位置如圖所示：

産品

中大文儒德占地85畝，淨用地面積5.6萬㎡，由一半高層，一半别墅構成。高層最低為套三（三房），面積區間在162-325㎡。樓體排布整體以佛教萬字符進行空間布局，有些風水學的講究。大門也非常與衆不同，使用中式古典屏風設計，兩側配以水系，樹木。采用六進式禮儀規制空間，儀式感非常強。

7.8m超高入戶大堂，2梯2戶或3梯2戶獨立入戶電梯，大部分戶型橫廳設計，保證了超大陽台，交付時全精裝交付，7000元/㎡精裝标準，可選“新中式”和“新古典”兩種設計風格，在精裝房同質化的年代給出了2選1的空間，雖然選擇面不夠大，但相比較來說，在裝修風格偏成熟的精裝市場，兩種可選空間，則更容易留住一些低齡中産。而這7000元的精裝标準，在參觀實體樓樣闆間發現，水分并不大，幾乎全部以德系為主。全屋遠程控制的智能家居，柏麗廚房櫃體、台面、竈具甚至是西門子冰箱、洗碗機、垃圾粉碎機，全套配齊，均為德系頂級品牌。牆面不僅僅标配了壁紙，所有牆體軟包裝飾，壁燈也同樣為交付标準。衛生間則更是全石材，衛浴潔具也均為德國一線品牌。參觀時在廚房外遇見了價格超過五萬元的丹特衛頓熱泵空調，裝修的層次可見一斑。

精裝客廳：

書房：

雙面盆石材衛生間：

另外，項目的園林也是典型的“貝爾高林”風格，由首席設計師“許大絢”擔綱設計，不過由于未交付，無法拍到實景照片。主入口地下為4500㎡會所，配有陽光恒溫遊泳池，塑膠羽毛球館、瑜伽館、舞蹈塑形館、動感單車館、高端SPA館、桑拿房，裝标以及設備層級很好，不過比較遺憾的是後期由專業健身品牌入駐管理，目前還不确定是否對業主免費開放。

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再看龍湖九裡晴川的現狀

品牌

龍湖品牌源于重慶，連續多年蟬聯中國房地産公司品牌價值TOP10，是國内景觀的房地産景觀大師、标杆企業，是衆多房企景觀設計的學習模仿對象。在大本營重慶客戶認可度更是遠高于任何國内外房企。

位置

九裡晴川位于天府新區已建成區的南部，天府大道與紅星路南沿線之間，雅河路以南，地鐵1号線廣都站附近。

交通

九裡晴川最大的交通優勢就是軌道交通，地鐵1号線終點站廣都站，距離項目僅200米。相對于公共交通，自駕出行稍微有些不便，雖然臨近天府大道，但天府大道紅綠燈較多，南北通行效率較低。快速進入市區需要走南側的牧華路轉成自泸高速或劍南大道。

教育

項目南門外就是成師銀都紫藤小學，銀都總校相對來說還是不錯，不過尚未達到與成都小學“五朵金花”平級。究其原因其實也不難理解，天府新區南部區域沒有高端項目，也遠離市政府，沒有市政府的大力支持，且因華陽老片區并沒有完全拆遷改造導緻了部分學校依然還停留在老華陽的水平，相比市區以及天府新區北區都比較匮乏。

周邊

版塊内有南湖公園，距離大約3公裡，步行稍微有一些遠。東北800米處未來将修建750畝新川之心中央公園，未來可作為茶餘飯後休閑的去處，不過也由于距離市區較遠，區域内配套相對較少，大型商業基本在3公裡以外，主力生活配套依靠附近的小區底商，不過一公裡範圍内已開業的家樂福對于生活便利性方面有很大的提升。另外醫療配套擁有天府新區人民醫院，距離約2公裡，不過由于前身是雙流二院，層級不是很高。

産品

龍湖九裡晴川占地100畝左右，同樣是高層搭配别墅，其中高層采用了雙圍合類似8字型設計，做到了雙中庭景觀設計，這種設計也保證了戶戶可見中庭。不過缺陷則是除了核心樓棟其餘所有樓棟均臨道路，又加上項目外圍全部做有底商，外圍樓棟居住舒适度一般。

龍湖九裡晴川沙盤：

與龍湖其他項目一緻的是，九裡晴川同樣繼承了龍湖中國園林大師的基因，從過去的老五重景觀出發，對景觀進行升級，是成都龍湖産品中首個由“五重景觀”升級到“五維景觀”的項目，效果值得期待。從龍湖的售樓部大門，就可以看出龍湖園林的功底。

戶型方面全部為90-150平方米套3套4，沒有過大或過小面積，屬于剛需首改型區間，不過龍湖與綠城之類的企業有相同的問題，景觀精益，戶型沒有追求，所以也會出現戶型設計比較落後的問題。九裡晴川也沒有例外，比如這類比較尴尬的戶型：

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差距在哪裡？

硬性參數

中大容積率為3，龍湖容積率3.5。

中大高層層高3.15m-3.6m，面積160起，徹底無剛需。

龍湖高層層高3m，面積90起，處于剛需剛改階段。

中大豪華裝修，龍湖毛坯。

區域價值

目前城南主要的闆塊有，市府闆塊，華陽，中和，麓湖闆塊，其中九裡晴川所屬的中和，位于天府大道西南，不屬于開發熱點闆塊。而中大文儒德所處的市府金融城闆塊，是整個城南發展最好，價值最高的闆塊。稱寸土寸金不為過。也因為闆塊的不同，配套截然不同。天府新區所有好的醫療，教育，商業資源幾乎都向市府闆塊傾斜。

中大旁邊就是富人區、公園、名校、政府、商業。

龍湖旁邊是剛需樓盤、待開發區域和配套。

周邊氛圍

中大不僅僅沒有底商，還自費将項目周圍行道樹全部換為大胸徑銀杏，隔壁将軍府（軍區幹休所）則更是直接用水系與道路隔開，沒有底商。周圍除學校公園外，最近距離的商品房小區也是保利，中海等大開發商小區，和市府單位家屬區。無大量剛需小區，以及安置房。

中大西側的将軍府和保利高層：

龍湖外圍則做滿了底商，周圍道路環境較差，相鄰的幾個小區屬于典型的高密度剛需小區，以及安置區。人員嘈雜，居住氛圍截然不同。

另外，中大一側臨水，一側臨公園。而龍湖則是非臨湖非臨水非臨公園。

周圍均價

同為錦城大道的相近小區，中大周邊二手房均價2萬元以上，西側比中大距離市府更遠的保利項目，目前二手房也已經達到2萬，相較來說，中大除去裝修的價格已經與周邊二手房接近。

而九裡晴川周邊鄰居幾乎為中小開發商，單位房，安置區。區域内二手房均價不過一萬出頭。與九裡晴川一路之隔的司南名著，目前二手房均價根據裝修不同，售價在8000-11000元不等。顯然九裡晴川的價格已經遠高于區位應有的價格。

4

我們講了這麼多，比起中大，我們是否就是要否定龍湖？

答案是否！

龍湖品牌沒有任何問題，米宅也非常推崇龍湖品牌，也曾經專程趕赴龍湖總部參觀學習，包括西安團購也選擇了龍湖地産。并且龍湖九裡晴川這個項目米宅前後去看過三次，項目本身是沒有什麼大問題，底商以及戶型，屬于剛需盤正常的狀态，關鍵是價格！關鍵是你購買的時間和節點！

5月份去看的時候龍湖賣8000多，7月8月，漲到了11000左右，9月份暴漲到了18000元，10月份、11月份再去看還是這價，而區域的二手房并沒有跟風上漲，所以，對于這種情況的項目，都必須要想清楚，現在這個階段，這個價格處于什麼樣的節點？現在購買處于什麼角色？

九裡晴川相比年初已經上漲了120%，區域内二手房依然沒有太多上漲，也就是可以看到明顯已經有泡沫的節點！就目前的購買節點來說，相當于你現在16000元/平方去購買鄭州的融創象湖壹号，值不值，請自行考慮，請做好未來一兩年甚至幾年直接橫盤的心理準備。

成都的城市地位也是高于鄭州的，但，你要清楚的是，成都這波行情是怎麼起來的？為什麼過去兩三年成都沒有漲？未來幾年成都的房價走勢是什麼情況？

想不清楚？就請多關注微信平台“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），時間久了自有答案。

倘若打算在成都購房：

隻考慮自住不考慮投資的話，如果資金充裕，又考慮城南，中大文儒德完全值得考慮;

如果資金較緊張，華陽闆塊、大源闆塊的二手房目前價格還未随新房漲出較大泡沫，也值得考慮;

如果考慮市區，則重點推薦關注東門二環攀成鋼闆塊的中糧鴻雲。

米宅米宅：米宅旗下，專業研究全國房地産的宏觀、前策、戶型、房企、景觀、運行、營銷、成本等領域，有案例、有分析有數據、是你了解房地産、購房職業的好幫手！

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