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近期，北京在明律師事務所張琨律師團隊遇到了這樣一起案件：當事人S先生的母親是B省I市C縣某集體經濟組織的村民。S先生的戶口原本也在該集體組織内，後因工作原因變更為城市戶口。

後由于S先生妻子下崗自主創業，S先生便與村裡親戚簽訂協議，購買了親戚被分配的宅基地用于經營小賣部。

S先生使用該宅基地經營小賣部的事，村委會及鎮政府一直知情并給予支持，S先生也一直服從村委會及鎮政府的管理。近幾年，當地陸續開始拆遷，原村委會也變更成了居委會。

S先生的小賣部也面臨拆遷，但居委會卻以S先生并非該集體經濟組織成員為由，不給予S先生合法的補償。

同時，居委會還起訴S先生與其親戚簽訂的買賣宅基地協議無效，并要求S先生向居委會返還宅基地。

S先生收到應訴通知書後，決定委托北京在明律師事務所張琨律師團隊的張琨律師、宋曉峰律師、劉博韬律師代為處理上述訴訟。

經過一審開庭審理，法院判決支持了原告居委會的全部訴訟請求，即确認S先生與親戚簽訂的宅基地協議無效，且需将宅基地無償返還給居委會。

S先生不服，上訴至二審法院，張琨律師團隊宋曉峰律師代理S先生出庭發表了以下上訴意見：

1、居委會請求法院判決S先生将宅基地退還給居委會無事實依據和法律依據。

居委會是城市居民群衆依據《中華人民共和國城市居民委員會組織法》組建的城市基層群衆自治組織，而農村集體土地屬于農村集體所有，居委會對案涉宅基地并不享有所有權及使用權或任何管理權利。

2、居委會請求法院确認S先生與原審被告簽訂的《協議》無效無法律依據。

S先生與原審被告之間簽訂的《協議》作為民事合同，其權利與義務隻及于S先生與原審被告。居委會并非《協議》的一方主體，《協議》約定的權利和義務與居委會沒有任何關系，居委會也就沒有提起一審訴訟的主體資格。因此，一審法院受理本案一審起訴無任何法律依據。

3、本案屬于個人與單位之間的宅基地權利争議，應當适用《民法典》第三百六十三條：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，适用土地管理的法律和國家有關規定。”以及《土地管理法》第十四條。

本案首先應由當事人協商解決，協商不成的由鄉級或縣級以上人民政府處理，當事人對處理決定不服的，再向人民法院提起訴訟。

在争議解決之前，任何一方不得改變土地利用現狀。本案依法不應由一審法院受理審判，一審法院判決将案涉宅基地返還給居委會也違反了《土地管理法》第十四條中争議解決前任何一方不得改變土地利用現狀的規定。

4、原審判決損害了案外人的财産權益。

案涉宅基地轉讓時是空地轉讓，現今建有房屋，并由S先生妻子用于經營長達十年之久。原審判決要求将案涉宅基地返還給居委會，但就其不可分割的地上房屋未做出任何處理，因此，案外人即S先生妻子的财産權利因原審判決而遭受到損害。

本案經過二審庭審，法院基本采納了宋曉峰律師的代理意見。雖然法院仍然認為宅基地買賣協議無效，但也改判S先生無需返還宅基地，且S先生對地上房屋繼續享有适用、占有的法定權利。

至此，本案上訴目的已經達到，S先生對房屋的權利正式經過法律文書确認，不容争議，後續的拆遷利益理應由S先生享有。

在明律師在此提醒大家，外村人購買村内宅基地風險較高，但也并非絕對不可以，如有相關争議，可嘗試通過法律途徑解決。

版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，謝絕轉載！

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