中道财稅：房地産建築業财稅問題解決專家

<原創>作者：焦宗欣

關于這個話題一直都是地産企業讨論的熱點，今天小編和大家一起來分析。

一、什麼是城市配套費

城市配套費是指用于城市規劃區範圍内的城市道路、橋涵、供水、排水（排污、排洪）、公共交通、道路照明、環衛綠化、垃圾處理、消防設施及天然氣、集中供熱等城市市政公用設施建設。

城市配套費是由市住房和城鄉建設規劃局征收的，具體按建設項目的建築面積計征。城市配套費屬專項收費，征收時使用财政部門統一印制的城建專項收費票據。

二、稅法文件的規定

（一）财政部、總局文件：

《财政部、國家稅務總局關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（财稅〔2004〕134号）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨币、實物、無形資産及其他經濟利益。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應确定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在内。

（二）地方文件：

1、成都文件

成都财行便函[2017]14号文件規定：房地産開發商在取得土地使用權後按開發的房産建築面積向建委繳納的城市基礎設施配套費（一般計入開發成本）是在取得土地使用權之後環節發生的費用，該費用不是為取得土地使用權而支付的，應暫緩征收契稅。成都針對大市政配套費是否計入契稅的計稅依據是有特别規定的，它們認為市政配套費是在取得使用權之後繳納的，不應計入契稅的計稅依據，所以，成都的規定是暫緩征收。

2、河南文件

中國人民政治協商會議河南省第十二屆委員會（第一次會議1210075号提案）

2007年9月，鄭州市出台《鄭州市人民政府關于印發鄭州市城市基礎設施配套費征收管理辦法的通知》，從2007年10月1日起，開征城市配套費，凡在鄭州市新建、擴建和改建建設項目(含臨時建設項目)的單位和個人,均應按照辦法繳納城市配套費。城市配套費的征收标準按建設項目的建築面積計征,每平方米征收170元。同時，辦法規定：建設單位和個人應當在辦理《建設工程規劃許可證》前辦理城市配套費繳費手續。 目前，省地稅局根據《财政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（财稅[2004]134号）第一條第二款“以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應确定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在内”的規定，将城市配套費作為契稅計稅依據。 但地産企業認為，根據省發改委、财政廳《關于對鄭州市城市基礎設施配套費收費标準及有關問題的批複》，“建設項目交納的城市基礎設施配套費，屬于政府的非稅收入，應計入建設工程造價”。城市配套費不是土地出讓價格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權後，為了後續的項目開發而向政府繳納的政府性基金，因此，不應将城市配套費作為契稅計稅依據。此外根據《河南省地方稅務局關于調整契稅納稅期限的公告》〔2013〕5号的規定，契稅納稅期限為納稅人依法向土地管理部門、房産管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續之日前。但是按辦理流程來看，城市配套費應在辦理土地使用證之後，領取《建設工程規劃許可證》之前繳納。從上述規定可以看出，當契稅納稅義務發生時，城市配套費的交費義務尚未發生，甚至配套費的計算依據也不能準确确定。 在其他省市執行過程中，2017年4月17日，成都市地稅局發布《關于城市基礎設施配套費暫緩計入契稅計稅依據的通知》，“ 針對成都市建委按建築面積收取的特大城市市政基礎設施配套費是否計入契稅計稅依據的問題我處請示了省局，省局根據國家稅務總局口頭答複，回複了我處。現将相關問題通知如下：總局和省局均認為，房地産開發商在取得土地使用權後按開發的房産建築面積向建委繳納的城市基礎設施配套費（一般計入開發成本）是在取得土地使用權之後環節發生的費用，該費用不是為取得土地使用權而支付的，應暫緩征收契稅。2017年8月8日，江蘇省地稅局在答複地産企業問題時明确“如果配套費發生在國有土地出讓合同簽訂環節，屬于承受人為取得國有土地使用權而支付的經濟利益，應作為契稅計稅依據；如果市政配套建設費未在土地出讓合同中明确的，發生在承受人辦理土地證之後，領取建設工程規劃證之前，按照建築面積标準收取的，不應作為契稅計稅依據征收契稅”。

因此，我們建議： 在國家稅務總局正式文件出台前，暫緩将城市基礎設施配套費計入契稅計稅依據，從而降低房地産開發企業稅收成本，增強企業信心，促進河南房地産業健康發展。

河南省财政廳對河南省政協十二屆一次會議第1210075号提案的答複（豫财辦案[2018]26）：

貴單位提出的關于“暫緩講城市配套費計入契稅計稅依據”的提案收悉。經與省發展改革委、省地稅局共同研究，現答複如下：

目前，我省主要依據（财稅[2004]134号）政策規定計征契稅。關于成都市地稅局将城市基礎設施配套費暫緩計入契稅計稅依據的情況，我們向國家稅務總局進行了了解，國家稅務總局已責成四川省地稅局糾正。按照管理權限，稅收政策制定、解釋屬于财政部和國家稅務總局事權。貴單位提出的“暫緩将城市配套費計入契稅計稅依據”問題，主要涉及稅收稅收政策解釋。下一步，我們将聯合省地稅局積極把提案内容向财政部和國家稅務總局反映，呼籲财政部和國家稅務總局盡快研究本提案提出的問題。

三、本文觀點

從上述成都地方性文件及河南财政廳的回複文件來看，兩省存在不同意見，成都暫緩征收的規定，河南未認可，但也未作出明确回複。

結合（财稅〔2004〕134号）文件，該文件中的市政建設配套費就是通常所說的配套費。明确了出讓土地的契稅計稅依據，不能等同于土地出讓金或者合同價款，還應包括承受人支付的與取得土地使用權直接相關的政府行政性收費和政府性基金。但不包括項目開發過程中應繳納的城市基礎設施配套費，城市配套費是由市住房和城鄉建設規劃局征收的，具體按建設項目的建築面積計征。

且從目前房地産開發企業的報批報建辦理流程來看，在辦理土地證之後繳納的，所以不屬于土地成本的構成部分。

但實際操作中，有些稅務機關根據财稅〔2004〕134号文件，認為對城市基礎設施配套費計征契稅，需要和主管稅務機關協調溝通。

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