一

凱德動态

①6 月 28 日，凱德集團發布公告稱，與中國平安人壽保險簽署合作協議，向後者出售中國六個來福士資産組合的部分股權。據悉，本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、甯波來福士廣場、成都來福士廣場、長甯來福士廣場以及杭州來福士中心，該資産組合的總資産價值為 467 億元人民币，平安收購其中部分股權。此交易預計于2021年三季度完成，将為凱德實現資本回收超過20億新元。

△ 左-杭州來福士、右-北京來福士

②北外灘來福士開業

2021年7月10日，全球第十座、上海第三座來福士——北外灘來福士全面開業。北外灘來福士位于北外灘核心區域，總建築面積約42萬平方米，無縫連結地鐵12号線提籃橋站。定位為“靈感之城”的北外灘來福士着力打造集“文化、藝術、科技、旅遊”于一體的融合平台。基于此，本次開業以“潮趣雙生，開業狂歡”為主題，塑造鮮活的潮趣生活樞紐、嘗試創新商業創新試驗場、打造糅合北外灘區域特色的品牌空間，為消費者提供多元且獨特的消費體驗。

北外灘來福士作為凱德打造的代表性項目之一，落地了多個集團首創新概念空間，包括凱德首次推出的商業創新試驗場——Bridge Spark，以及凱德聯手私立傳統藝術館禦承堂打造的新概念藝術空間——C3Museum北外灘藝術館。

Bridge Spark發源于凱德旗下的靈活辦公空間和互動社群平台——奕橋Bridge ，首次從辦公進入零售，打造複合型商業空間。Bridge意在搭建起品牌與消費者溝通的橋梁，而Spark則是其目标使命的诠釋，即迸發出更多火花，激發商業活力。該空間為零售及餐飲品牌提供展示與孵化的平台，為消費者提供社交聚集地，同時未來也将通過有規劃的主題策展、與商場租戶和合作夥伴等聯動，逐漸形成常變常新的良性生态圈。

△ Bridge Spar

結合地域特色，圍繞“文化、藝術、科技、旅遊”等關鍵詞，北外灘來福士引入超200家租戶，出租率達92%，其中有超50%的全國首店、華東首店、上海首店及凱德首次合作品牌。

△ 城市集市“重逢·記憶中的90年代上海”

以上資料來源于凱德官網，僅作為行業分享，不做任何商業用途

凱德概況

亞洲知名的大型多元化房地産集團，業務網絡橫跨30個多個國家的200多個城市，總部位于新加坡并在新加坡上市；完整的房地産價值鍊市場領導者，房地産投資管理業務規模全球領先，旗下共管理8支上市房地産投資信托基金(REITs)和商 業信托以及20多支私募基金 ；中國為其核心市場，中國的總資産占其集團42%，總開發規模約2300萬平米，42座城市約8100名員工。

△ 凱德中國數據

①多元業務賽道并行發展，商業是集團的主力業務。

多條賽道并行發展--辦公樓、購物中心、産業園區、工業及物流地産、城鎮開發、服務公寓、酒店、長租公寓及住宅；

商業為集團主力業務--在中國，綜合體數量占比65.1%，商場占比22.1% – 擁有59個購物中心，目前在全球共有10座來福士，其中9座分布在中國的7個城市。

②深化綜合體戰略布局，聚焦5大核心城市群，規模化複制來福士及凱德廣場2大核心品牌。

△ 聚焦5大核心城市群，包括：華北（北京/天津）、華東（上海/杭州/蘇州/甯波）、華南（廣州/深圳） 西南（成都/重慶/西安）、中部（武漢）；

△ 購物中心2大核心産品線規模化複制：

a、來福士：綜合體商業，定位時尚潮流，以年輕客群為主;

b、凱德廣場：純商業，定位區域或社區商業，以家庭客群為主;

c、龍之夢系列：上海長峰集團和凱德合作的大型購物中心，隻在上海有。

③以“資本運作”為核心競争力，形成完整的資産管理投資、退出閉環。

凱德從項目開發、物業培育、打包退出環節貫穿、延伸資管策略 凱德商用在“發展基金儲備開發項目-私募基金收購培育物業-物業成熟産生穩定 現金流，再打包或注入REITs退出”這一資管策略内伸縮延展。

△ 凱德資本運作鍊條

另外凱德把握項目退出時機，在産品全生命周期的成熟期實現快速退出。商業項目生命周期分為培育期（2-3年）、穩定期（3-5年）、成熟期（5年以上）。凱德将成熟項目注入REITs，提前一次性獲得未來多年的現金流。

三凱德成功标尺

△ 凱德投資回報率目标要求

組織架構

2018年之前，分工明确：拿地及住宅開發與銷售、商業綜合體開發與運營業務分開 職能有交叉，兩者均具備開發建設能力。

2018年之後，“一個凱德”導向開始整合。

△ 凱德組織架構調整曆程

①凱德商用獨立階段

商管體系完整，開發及運營部門配置齊全，建管合一、獨立設置資産管理、工程開發、商場管理3大管理平台 與開發共享職能保障部門和财務部。

△ 凱德商用獨立階段組織架構

②凱德商用整合之後

于2020年1月發布新的架構，“一個凱德”戰略落地，持有商業仍建管合一，凱德中國及凱德商用開發管理職能整合。

△ 凱德商用整合後組織架構

整合後，凱德分為總部、區域兩級架構。2021年初再次進行組織架構，二級管控模式不變，充分授權區域。

△ 2021年後組織架構

以單體商業、綜合體項目分類管控；綜合體項目依托區域在人事、财務集約管理。

人均能效

圍繞經營效益，按城市類型、項目體量及階段，收入情況定制人工預算。根據經驗數據 ，人工成本/全口徑收入約10%。 更關注人均管理面積、人工成本占比兩大費效指标。

△ 影響項目預算的主要因素

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