新年後環線展開了密集市場調研，發現松江新城房價是真貴。

統計口徑不同導緻均價參考意義不大，隻看标杆小區松江新城無疑是老大哥。

不算别墅，單價能站穩6萬/平的小區，松江新城有6個之多。個别小區甚至超過7萬。

松江新城部分單價6萬以上小區

嘉定新城站穩6萬單價的隻有金地世家、西郊金茂府兩個。

嘉定新城部分單價6萬以上小區

青浦新城、奉賢新城、臨港新城暫時沒有6萬級小區。

青浦愛馬仕小區葛洲壩玉蘭花園，挂牌價也隻敢到5.5萬，成交價5萬上下。

臨港滴水湖漣岸曾經有6萬以上成交，2022年已經回落至4萬出頭。龍頭都不行了，臨港短期不敢想6萬的事兒了。

同樣是五大新城，松江為何一枝獨秀？

講到這澄清一下五大新城概念。

松江新城是一個很廣義的區域，涵蓋了貝殼平台展示的松江新城、松江大學城、松江老城。

三片區域本來也是資源共享，交流密切，中介隻是為了便于作業分成了闆塊。

同樣，嘉定新城也涵蓋了嘉定老城、嘉定新城、菊園、馬陸等區域。

換句話說，本文讨論的是原縣城以及後續拓展區域，原先各區縣下屬鄉鎮不再此列。

這部分區域是各區縣精華，也是五大新城核心開發範圍。

青浦、奉賢、臨港不再贅述。

另外，本文隻讨論普通住宅，别墅是完全不同的定價體系不參與讨論。

松江新城标杆小區不僅單價高，總價也非常高。

青浦、奉賢新城次新房基本400-500萬，标杆小區500-800萬左右。

嘉定新城西郊金茂府單價高達7萬，戶型中等，總價普遍700-900萬。

松江新城譽品谷水灣總價1000萬打底，外環内也能選到不少次新房了。

調研時有同事覺得太貴，說這個價格他肯定去買古美了，何必買遠郊。

這句話一聽就是市區客戶角度，譽品谷水灣絕大多數房子都賣給了松江當地居民，尤其是當地公務員占比很高。

在松江居民看來，古美反而太遠。

其實不僅松江，嘉定、青浦、奉賢都是本地客戶為主，五大新城與市區通勤還是需要相當時間。

都是本地客戶撐起市場，難道是松江居民特别有錢？

如果隻看GDP數據，松江一點都不富裕。

2021年松江人均GDP數據全是倒數第三，比其他幾個新城低得多，尤其是嘉定。

環二之前講過，各區GDP質量并不一樣，嘉定等區域制造業非常發達，數據漂亮，其實并沒有留下很多财富。

松江GDP數據不漂亮，不過該區産業定位更高，戰略性新興産業占比郊區最高，實際帶來的居民收入并不低。

人均可支配收入松江與嘉定差距就不大了，還比其他兩個新城高一些。

嘉定一直有“散裝”的說法，安亭、嘉定新城、南翔江橋一直分庭抗禮，安亭、南翔居民很少到嘉定新城，更不用講去定居。

安亭、南翔經濟又相當發達，分散了大量高收入群體，嘉定新城并未行程集聚效應。

2020年嘉定各鎮稅收

松江則極力打壓九亭、泗泾，大部分資源都給了松江新城，以至于松江新城規模龐大。

千人為俊，萬人為英，人多了自然就有高端購買力。

松江新城目前實際人口高達81萬，是樓市繁榮最基本的保障。

經濟、人口提供了樓市繁榮的基礎，标杆小區單價、總價過高直接原因還是在樓市自身。

松江新城開發最早，2000年一城九鎮規劃中，一城就是松江新城。

當時其他新城還是普通縣城。

松江獲得了上海市郊第一條地鐵線、中國首個郊區大學城、上海郊區第一家三甲醫院，曾經讓其它郊區眼紅。

甚至松江新城第一個被稱為市區“睡城”。

2010年之前的郊區樓市，松江一枝獨秀，每年有1.5-2萬套的新房供應。

現在全市年均供應新房8萬套，想想就知道當年松江樓市有多火爆。

樓市發展的早，演化的就更加徹底，松江新城已經率先完成了樓市分化。

樓市分化的本質就是，同等收入水平、同等消費水平、同等審美水平的居民聚集到一起，以至于形成風格不同的居住片區。

上海全市範圍分化正在如火如荼，郊區中隻有松江已經完成。

北部新城尤其是松江大學城地鐵站附近，已經形成濃厚的居住氛圍，是虹吸松江高端購買力的核心區。

這片區域開發伊始就定位最高，三湘四季花城房齡雖老，在當時是絕對的标杆産品。

三湘四季花城的水景

三湘的湖景放現在也足夠震撼，當時的購房者幾無抵抗力。

而且2006年就做到了人車分流，設計足夠超前。

後面陸續開發的龍湖好望山、譽品谷水灣、合景天悅，每一個都是當時的絕對标杆。

譽品谷水灣小區環境

合景天悅還是地王項目，引發了極大轟動。

以上幾個小區，連同九龍倉在内，構成了松江樓市的高端組團。

當然背後也少不了ZF身影，這裡大學城、地鐵線都是基本配套，ZF還給了呼聲最高的上海外國語大學松江外國語學校，九年一貫制解決教育問題。

通過以上操作，該組團形成了超越其他區域的居住氛圍。

這樣的氛圍一旦形成，就提供了一個高溢價産品的競拍平台。

組團小區不少，二手房市場房源卻足夠稀缺，願意融入的購房者隻能價高者得。

松江新城次新房其實不少，其他小區賣不出這樣的價格。

不遠處的信達藍尊也是次新房，隻能賣出5萬單價，與青浦新城差距不大。

其實松江新城單價5萬左右的次新房不在少數。

松江大學城地鐵站組團毫無疑問有溢價，這個溢價值不值，其實就像奢侈品一樣仁者見仁。

不過最根本的是，你需要像奢侈品一樣找到與其他商品的不同，找到自己稀缺性，給用戶一個出高價的理由。

青浦新城開發較晚，大量小區都是2015年後建成，17号線每個地鐵站附近都有項目開發。

而且産品同質化嚴重，90-120平三房遍地開花，相互之間并沒有拉開差距。

大家都差不多，相互稀釋購買力，沒有任何片區、小區脫穎而出。

葛洲壩玉蘭公館戶型大、品質高，然而地段上卻差了很多，區裡也沒有給到核心資源，自然無法成長為“富人區”。

再加上開發較晚，購買力尚未開始集中，高端客群分散在各處難以形成集聚效應。

青浦居民财富就真的比松江居民少嗎？不見得。

譽品谷水灣大量居民是公務員，青浦公務員不見得收入就比松江低。

隻是青浦新城尚未形成高端居住組團，沒有帶來溢價的理由，或者說“借口”。

對于當地開發商而言，你們并沒有充分挖掘出青浦居民購買力。

如果青浦新城核心地段出現高品質項目，區裡再助力推高居住氛圍，可能也會形成高單價、高總價組團。

當然未必達得到松江新城高度，青浦不少購買力被徐泾吸附，已經提前釋放不少。

畢竟大虹橋情節在青浦深入人心。

2020年環線率先提出了上海樓市即将分化的觀點（《上海的房地産市場，極度不正常》），松江新城的樓市分化隻是上海樓市的一個縮影。

現在分化已經走向極緻，走到極緻就是孤島，孤島效應決定了上海樓市向新的方向發展。

下一輪的闆塊輪動，可能與之前有很大區别。具體趨勢我們後文剖析，敬請期待。

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