房地産發展這些年，雖然曆史不算長，但發展速度還是相當快，作為其中重要一環—商品房銷售，可以說本身已錘煉得爐火純青。在房子銷售過程中，需要掌握的知識可以堪稱百科全書，比如說禮儀、曆史、風景園林、風水、工程、金融、政策等等綜合知識。最重要的是，這些年，房地産銷售相對于其他崗位收入水平還算可以，因此也吸收了很多高水平銷售人才。他們充分發揮自己的聰明才智，研究透購房者心理，建立了一套套銷售技巧和說辭。今天我們來看看“開盤即售完”到底藏了哪些貓膩？

1.客戶蓄水不足，隻拿部分房源出來銷售，營造熱銷假象。做過房地産銷售的人都知道，在房子銷售過程中，首先要進行推廣宣傳，讓潛在意向客戶關注樓盤新推信息，在預售過程中再通知意向客戶前來認購。要注意的是，我們很多不好銷售的樓盤，即使做了大量推廣，但最終購房潛在客戶還是不足，這個時候，開發商就會調整銷售策略。原計劃推3棟300套房源，現在隻推1棟樓的某一個單元，最終賣出30套房子，那麼開發商可以對外宣稱，去化率九成以上，或者開盤即售罄。事實上，大部分房子由于沒有客源并未銷售出去。但這種宣傳，比如轉發朋友圈，讓一些潛在客戶誤以為這個樓盤很搶手，從而産生購買欲望。

2.采取交納定金的方式，讓購房者感覺有利可圖，擴大客戶基數。在商品房預售過程中，開發商或與之合作的房産中介會通知客戶交納定金，在具體數額上，比如說1萬抵2萬，2萬抵5萬等，以此來鎖定購房客戶。在樓市中，存在有兩類人群，一是确實有購房需求的人，二是可買可不買的人，或者是說對樓盤選擇處于比較過程的人。通過交納定金的方式，讓第一類更加堅定購房決心，同時也讓第二類人更傾向于下定購房決心。這樣，就可以刺激更多的購房者入市。但事實上，特别是與開發商合作的第三方中介機構，對客戶所報價格往往比開發商的底價高出不少，最終還是由購房者買單。當然，通過這種方式銷售，也會制造樓盤熱銷景象。

3.花錢臨時雇傭“小蜜蜂”，讓購房現場熱鬧非凡。我們知道，“小蜜蜂”是開發商在房子銷售過程中，本身的銷售人員有限，出于節約成本和增加人手的需要，在社會上臨時招用日結形式的人員，往往兼職大學生居多。他們的主要工作就是幫助開發商發放宣傳單頁，我們經常看到停放的汽車手把上和擋風玻璃上有樓盤宣傳資料，就是出自他們之手。在蓄客不足的樓盤開盤當天，開發商往往會讓這些“小蜜蜂”，加上員工的親戚朋友都上陣，如果人數還是不夠的話，那麼隻好臨時在社會上找人來撐場面了，以此在現場形成人人搶購的熱銷氛圍。一般會産生兩個效果，一是讓外界認為該樓盤的房子非常受歡迎，二是通過現場氛圍，逼定真正猶豫的購房者。

4.促成“頂天立地”房源快速去化。一般來說，頂樓和低樓層房源客戶群體相對要少，正常開盤時，大家都會選擇樓層比較好房源下手，而對于位置不是很好的房源難以快速去化。所以，開發商有時候會将不好賣的房源首先銷售，在銷售上有一個詞叫“銷控”，就是把還未正式開賣的好樓層房源保留起來，而對前來購買的客戶說已經賣完，隻剩這些“頂天立地”房源，如果你确實想買房，同時又覺得這個樓盤還挺受歡迎，那麼就會降低自己的選房門檻，最終妥協成交。這也是開發商常用的一種營銷手段。

上面所講的這些“開盤即售完”貓膩在買房過程中，算是比較常見。當然，也不排除确實很受歡迎的樓盤，說不定早就有人内定了，但這畢竟跟普通購房者基本無緣。所以，我們要認真識别上面提到的貓膩。比如說，在購房前，向周圍朋友多了解一下你意向樓盤的真實情況，口碑到底如何？即使你到了開盤現場，也可以向周圍“購房者”交流一下，一般幾句話都能聊出真相來。又如你到一些所謂的“尾盤”項目買房，先不要急着妥協，可以表達你對樓層選擇堅持的決心，說不定還真能“逼出”你所想要位置的房源。

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