來源：魔都财觀，已獲授權轉載
大概是在半年多前，當時很多粉絲朋友讓我多聊聊新房，于是我就開始用心觀察新房市場。這麼些時間看下來，坦率地說，我覺得這個市場裡買房人的表現還有待提高。
我發現，大部分人在踏入售樓處之前，都會把自己想象成謹小慎微的精算家，可是一到售樓處，遇到銷售的逼定，立馬又失去了該有的冷靜。
我一直告訴身邊的朋友，在買房這件事上，隻要不犯錯，就成功了一半。因為中國樓市強大的基本面會讓你受益良多。
可事實是，每天依然有很多人在犯着同樣的錯誤，白白浪費了這大好靜淡市。
所以這兩天我花了些心思，給大家認真寫了一點文字，就是想說說如何買好新房。字數挺多， 拆成兩篇發。今天是第一篇，講的是新房市場的生态，希望能夠幫到你。
01
其實我自己新房買的是不多的。
我現在手上的房子，隻有第一套買的是新房。
這也難怪，房圈裡的老手，都是買二手房為主。二手房裡有大量的信息差，所以有砍價折扣的超額收益。
不過，我也贊同大家去買新房和次新房。因為這些年新房的産品力的确得到很大提升，房子的外立面、小區配套、戶型裝修、動線設計這些都得到長足的進步。
房齡每隔5年到10年，住宅産品就會有劃時代的創新，下一代的産品是完全碾壓上一代的。
更關鍵的是，當下其實已經進入一個存量房産的市場。就拿上海來說，2400萬人的城市裡有780萬套房子。我們其實不缺房子，缺的是好房子。
未來，适合自住的漂亮房子，不一定能成為投資良品。但是投資良品，一定是适合自住的漂亮房子。
因為不管是投資還是自住，最終接盤的一定是真正的自住剛需。房價之所以能漲那麼高，光靠炒房客自己是拉不上去，說到底還是有大量的、真實的剛需客戶願意為自住的好房子買單。
從這個意義上來說，大家去買那些符合主流審美的，人民群衆都願意住的新房，沒毛病。
02
但是颠覆我認知的，是最近的一個上海新房項目——高尚領域。
理由很簡單。雖然這個項目的地理位置不錯，位于上海中環附近的真如副中心，但是它可以吐槽的點實在太多了。
首先它是塔樓式住宅。說實話，我自己也很驚訝，竟然能在2019年，在上海市中心看到塔式建築的新房住宅。從橫切面上來看就能知道整個項目的戶型實在不怎麼樣，要麼是沒有南北通，要麼是進深過長。
第二，高尚領域的裝修理念讓人有些擔心。從樣闆間的布局來看，竟然沒有中央空調。我看到了挂式空調，而且是正對着大床上吹。不知道睡在床上會是什麼感受，而房企到底是想營造一個什麼樣的居住場景。
第三是單價要賣到9萬元。要知道這個住宅項目因為被李嘉誠囤地10年以上，使用權不足70年，而且所在的真如闆塊也因為被囤地時間太長，失去了最寶貴的10年發展期。即便不算上前面那些瑕疵，賣這個價格也不能說是便宜了。
所以，我一直和來問我的粉絲講，不是很建議買，你們是有更好選擇的。
然而，事情的發展出乎我的意料。
這個項目開盤一共推出1108套房子，5天認籌就超過了800套。
在上海，這麼一個最低總價800萬左右的項目，有這樣開盤認籌的成績是非常好的。
講真，我有點被吓到了。
03
然後，我抓了兩個粉絲問了一下買的原因。
他們告訴我，高尚領域是整個片區内唯一在售的新房，總價控制的比較好，剛需勉強還能夠得着。雖然也知道這個項目硬傷不少，但是一心隻想買新房的自己，在這附近的确是沒有更好的選擇了。
我聽了之後，心裡很無奈。
我原來一直以為，在上海這樣的房地産充分競争的市場，買房人都是見過世面的。
一個項目能夠大賣，要麼是像金茂府、壹号院這樣，産品力出衆，房子好到讓你沒話說，要麼是像前灘晶耀和大虹橋中核錦悅府這樣的，實質性限價，讓買房人拿到真真切切的實惠。
好産品或者好價格，才能吃得開。
但我還是想多了。
塔樓大賣，讓我忽然察覺到，其實中國的買房人，心中都有那麼一股買新房的執念。
我回憶了一下這些年各地開盤的項目，北京、上海、深圳、南京、杭州、武漢、長沙、成都、重慶、沈陽等等等等，發現房企把新房造好了，然後屯在那裡慢慢賣，在一輪輪去庫存的沖擊之下，隻要不是糟糕到不能住人的房子，最後都是清盤的。
我找到在房企做營銷總的從小一起長大的老同學，和他說了這個想法。
他嘿嘿一聲偷笑，告訴我這早就不是什麼秘密。其實現在不少項目的操盤手，根本沒什麼心思做産品。戶型差沒關系，隻要把總價壓得足夠低，房間做得足夠多，項目選在一個有概念的地段，關鍵是要快周轉，拿地後在一年内盡快上市，磨時間總是能賣掉的。
原來，這個時代，認真的産品人不多，倔強的買房人更少。
04
告别了老同學，心裡總覺得不什麼滋味，我還是想繼續從買房人這一端探尋一下市場底層邏輯。
然後我心裡默默給所有見到的粉絲測算了一下房齡。
這裡說的是大家開始認真買房時起算的年齡，不一定是從買房人買第一套房子開始算，而是從認真研究，準備買一套希望有不錯漲幅的房子開始算。
大約估摸了一下，結果是大部分人的房齡不會超過3年。
很多人都是在2015年這一輪房産大牛市之後，湧入這個市場的。現在的樓市，也比以往任何時刻都擁擠。
有些人是看到房價上漲之後，匆忙上車或者改善。更多人是跟風投資，希望能從這個萬億市場裡挖到點什麼。
但在大牛市尾聲進入市場的同學們，伴随着你們的其實是更高的房價，你們比其他人更需要正确的買房理念。
大家應該知道一些基本的選籌邏輯。比如，低總價、高單價的樓盤往往漲不了太快；房産有自己的估值體系，塔樓直接打9折到95折；遠郊的漂亮房子，隻有在新房階段才能賣的掉，根本沒有二手市場。
因為做自媒體的關系，我每天都會看無數的房産文章，包括不少新房軟文。
有的時候我會特别去點開一些營銷号，就為了看看那些很難賣的遠郊高價房是如何宣傳的。
看得多了，還是有一些心得的。
這些文章裡，大多有大量的建築美圖，構圖和取景角度都非常好。然後會有個被縮略的地圖，即便這個項目離市中心是30km ，從圖上也不會感覺多遠。最後是幾張售樓處人滿為患的照片。
關鍵的問題是，我看評論區的反饋，粉絲們都很吃這一套。
05
所以我覺得，是時候和大家說說買新房的幾個典型誤區了。
1、一個房子值不值得買，其實在它拿地的時候就決定了。
我認為理想的房價構成裡區位應該占60%，資源占20%，産品隻占20%。
好的區位就是那些離市中心25km以内，有産業園區配套，有整體高檔社區居住感，有增量發展潛力的地塊。如果還要加上一個附加條件的話，那最好是單價不太高，在當地房價天花闆的60%左右。
打開視野，會發現好區位是相當多的。很多時候，我們沒必要太偏執于某個闆塊，除非你是當地的土著，或者就是在旁邊上班，這個地方對你來說有特别意義。
2、買房也要有競品思維。
大家如果足夠熟悉房企銷售的話，就會知道操盤手賣房的時候，會用克而瑞這樣的專業地産數據庫，充分調研周邊新房和二手房，他們要找到這個區位裡的相對稀缺感。
最好是做出這個地段絕無僅有的産品。如果有一樣的産品，那就做點産品創新升級，做到同品類最優。
要特别提醒大家的是，以上這些統統都可以用在自己買房上。大家自己買房子也要有競品思維，其實人的角色切換的很快，你今天是買房人，明天就是賣房人。買房的時候多想想以後的計劃。選擇的時候一定要謹慎，因為你選了不好，将來賣房也是一樣困難。
日光的新房，未來二手賣出不見得快。但是去化慢的新房，未來二手一定很難賣。
3、産品力看的是整個社區，而不是隻有你家小區。
我們往往會很關注小區裡的設計感，戶型、容積率、綠化率每一項都摳的很細。
但我們很容易忽略，整個社區的品質感。其實容積率、綠化率、居民素質、教育生源都是以社區來考量的。
如果你小區的能級遠高于社區裡的其他小區，那其實是一件很讓人沮喪的事，你家就是被資源稀釋的對象。
所以我們最看好的是整體打造的高端住宅區，比如上海的聯洋、西安的曲江、蘇州園區湖東這樣的闆塊。
第二看好的是高新産業園區 高檔住宅的組合，比如上海大虹橋和張江、北京的西二旗，杭州未來科技城這樣的闆塊。
最不看好的是老式住宅區裡的單個高品質新房項目。
比如上海普陀區、深圳的羅湖、重慶的渝中區。在這些地方，即便做出精品項目，産品力的優勢也會被周邊大量的老破小給稀釋同化掉。
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