講在前面：

“沒有賣不出去的房子，隻有賣不出去的價格”；

在買房之中，性價比其實是相當重要的一個因素。

然而如何判斷一個項目的真實價格如何呢？

别急，大個兒來幫你們評判究竟“值不值”！

今天的主角是中集金地美蘭城。

一個示範區尚未開放，

但是已經被冠上了各種“高帽”的新盤。

比如：寶山第一個TOD綜合體！

比如：大體量高達70w方将造一座大城！

再比如：下一個天空之城！

網傳，

其價格将打破目前該區域的“天花闆”！

據說要賣4w-5w！

美蘭湖；

4w-5w；

究竟值不值？

我們來看下，如今已知的中集金地美蘭城相關信息：

在地塊的規劃上

中集金地美蘭城确實是

與天空之城類似的TOD模式

天空之城規劃圖

中集金地美蘭城規劃圖

地鐵上蓋；

地鐵直通商場；

商業 辦公 住宅；

一站式生活居住；

甚至中集金地美蘭城的整體規劃更大，

達到了約70/80w平；

由此來看

好像說中集金地美蘭城

是下一個“天空之城”并沒有什麼不妥

但這足以支撐

其想要賣“4w-5w”的高價麼？

下面大個兒将從3個緯度來判斷中集金地美蘭城的真實價值：

• 新房
• 二手房
• 地鐵

——緯度一：新房——

從網簽的速度來看，羅店三兄弟3w 的價格都已經被市場所接受：

這也就意味着，其實如今寶山新房，已經基本形成“3/4/5/6”w的房價格局。而從地理位置來看，很明顯，中集金地美蘭城的價格是在3.8w-4.3w之間。

雖然因為羅店三兄弟有着“學區”的加持，但中集金地美蘭城的TOD模式以及其距離市區、地鐵更近的地理優勢，正常來講應該是被劃入“4w一檔”。

綜上，從新房來看，中集金地美蘭城的價值應在4w-4.3w之間。

——緯度二：二手房——

中集金地美蘭城周邊的二手房價格約為3.8w左右。（周邊二手房均價3.6w，按照二手平均稅費5個點來估算，實際價格為3.8w）

（因美蘭湖中華園的成交房源戶型适中，且價格相對較高，故以美蘭湖中華園的成交情況來作為标準推測，美蘭湖中華園成交中位數：3.6w）
既然前文中講過，中集金地美蘭城的TOD模式與萬科天空之城相似，那我們便以天空之城與周邊的二手房價格來作為标準，來推算中集金地美蘭城的價值。

2017年，萬科天空之城首次入市，當時萬科天空之城售價6w；其周邊二手房價格為4.4w（周邊二手房均價4.2w，按照二手平均稅費5個點來估算，實際價格為4.4w）；價差可達約36%，若以此價差來計算，中集金地美蘭城價值應為5.1w。然而事情并沒有這麼簡單！

2017年時，可以說是TOD模式首次面世，市場上對這樣的新鮮事物抱有一絲期待，而從如今的天空之城和其周邊二手房的價格價差中可以看出，如今的TOD價格相對于周邊普通的房價來講，溢價小了很多。

2019年，萬科天空之城價格5.8w，其周邊二手房價格為約5w（周邊二手房均價4.7w，按照二手平均稅費5個點計算，二手房價格為5w），也就是說，3年過去了，萬科天空之城周邊的二手房交易成本上漲了約14%，而萬科天空之城自身卻跌了2000元／平。

一方面原因是萬科天空之城的新房被“限價”控制的非常“好”；

另一方面其實也可以說明，萬科天空之城一期的價格其實是偏高的，其當時的真實價值應該不到6w。

雖然萬科天空之城首次入市賣得也相當好，但大個兒并不認為萬科天空之城第一批的購房者買的就值。

所以，若以萬科天空之城周邊二手房的漲幅，看作是萬科天空之城的潛力，則2017年，萬科天空之城實際價值為5w元；周邊二手房價格為4.4w元；價差約為14%。

若以此較為精準的價差計算，則如今中集金地美蘭城的實際價值應為4.3w。
——緯度三：地鐵——

其實TOD模式對于業主來說，最重要的兩個因素就是地鐵和商業，尤其是所占據的“地鐵線路”不同，其價格也應該不同。

我們來看下上海知名TOD模式新房價格與地鐵之間的關系：

（萬科天空之城，3站到大虹橋；9站達中山公園，售價5.8w）

（天荟，0站到莘莊；4站達上海南站，7站達徐家彙，售價7.1w）

位于1号線的四季都會雖然并非TOD模式，但其70w方的“造城規劃”，距離地鐵站僅約300m，我們也可以将其看成類似的産品。

（四季都會，9站到大甯，15站到人廣，售價4.3w）

以此上圖的“地鐵價格規律”，來推算中集金地美蘭城的價格：

4站到顧村公園；

8站到上大路；

18站到靜安寺；

從地鐵上來講，中集金地美蘭城略遜于四季都會的地鐵價值，實際價值應為：略低于4.3w左右；

也就是說，

從以上三個緯度來看，

中集金地美蘭城的真正價值應該在

4w—4.3w之間

接下來我們再來考慮，中集金地美蘭城的一些加減分項：

• 比如戶型；
• 比如競品；
• 比如裝修。

——緯度四：戶型——

中集金地美蘭城本次預計推出約500套左右房源，戶型為77-120㎡ 2-4房，預計将于12月開放售樓處。

戶型圖：

可以看出，中集金地美蘭城将推出建面75平2房，非常稀缺，極具競争力。

而且小戶型還則将大大提高該項目的價值。

以周邊二手房的成交價格來看，75平小戶型的價格比同小區的價格要高約5000元／平。

因為目前中集金地美蘭城的戶型占比暫時未知，所以無法準側推測出該項目價值多少，但毫無疑問的是，中集金地美蘭城的小戶型是值得“加分”的。

若小戶型占比較大，則可以接受中集金地美蘭城的價格上升較多，但大概率也不會超過4.5w；

若小戶型占比較少，則相對不太影響中集金地美蘭城的價格。

——緯度五：直接競品——

對于中集金地美蘭城來講，最直接的新房競品，或許不是距離其5km的“羅店三兄弟”，反而是位于1号線富錦路站的“四季都會”。

四季都會效果圖

同樣的70w方大規劃，不同是一個1号線地鐵終點站，一個7号線地鐵終點站。

相對來講，1号線地鐵價值更高；

但是四季都會的70w方方是分成一塊一塊的；

當如今的地塊售罄後，

後續的地塊位置将不如中集金地美蘭城；

可以說各具優勢。

從二手房來看，中集金地美蘭城的競品或為萬科琥珀郡園。

（按照二手平均稅費5個點來計算，該小區實際價格約為4.2w，或與中集金地美蘭城的價值相仿）

萬科琥珀郡園比中集金地美蘭城更近市區，

同時又是萬科物業，

具有一定的産品優勢；

但中集金地美蘭城同樣具有新房優勢，

以及TOD的商業規劃。

雖中集金地美蘭城在新房和二手房方面都有較為直接的競品，但中集金地美蘭城依舊有着自己的特色，所以在這一部分，中集金地美蘭城可以略微加分。

另，據說中集金地美蘭城或将為裝修交付，其品質也将成為加分／減分項。

綜上，大個兒認為：

如果中集金地美蘭城的價格，

在4w左右及以下，

則可以看作一二手倒挂，

非常值得買；

在4w-4.3w之間，

屬于市場正常價格，

性價比相對較高；

在4.3w-4.5w之間，

可以多進行比對；

若在4.5w以上，

說實話，

如果不是有什麼“偏愛”的情懷，

就算了吧。

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