今天這篇文章，想聊聊“公寓”，一個由頭是，有個姐們兒私信我，公寓到底能不能買，其實我還挺詫異的，現在房子這麼火，為什麼不買住宅。

後來的情況大緻了解了，她的情況是這樣的：

1、自己所在的城市，房地産市場的确比較熱，不少項目也開始搖号了，但自己房票不夠。

2、資金也不太夠，想想有沒有什麼辦法能夠分享一下紅利，住宅買不了，能不能搞個公寓，保值增值。

想趕上紅利，這想法的确沒啥毛病，但公寓這種産品，還是不太建議碰，倒不如想想辦法買個老破小，現在搞資格對于一些門檻低的城市來說，并不太難。

但是公寓，真的不建議碰。

其實這方面的話題，以前也聊過一些問題了。

但是今年有一些新的動向，可以再跟大家分享一下。

今年通過的《民法典》第359條提到：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理。

這一條，已經完整闡釋了住宅和公寓的命運了。

我的判斷是，未來産權到期後，比如住宅70年，公寓40年或50年，公寓續期的成本遠大于住宅。

住宅續期的方案雖然還沒有公布，但從這幾年的調性來看，尤其是2016年溫州鹿城區住宅土地到期問題，引發大家廣泛讨論，随後高層多輪釋放信号，住宅續期的成本不會很高，老百姓都是靠工資過日子的，居民杠杆率越來越高，在這個大前提下，不可能不考慮續期成本問題了，這已經是民生問題了。

溫州鹿城那個土地隻有20年，也是曆史問題，房改之初，開發商都比較弱小，也很猶豫，為了鼓勵房地産市場發展，允許開發商拿産權20年的宅地，先跑起來再說。現在不會再有這種情況了。

但公寓就不一樣了。公寓本質是商業，商業用地不僅要賣地那一下的收入，更要這塊地通過商業的發展創造GDP，有經營活動，就能繼續獲得稅收，這是商業用地的初衷。如果免費續期，那損失有多大，你可以想象一下？

至于蓋成公寓，本質上是開發商的問題，你買了這種公寓來居住，也算是自己的選擇。政府隻管土地的性質。

住宅可以低成本甚至免費續期，但公寓雖然不大可能因為土地到期而直接回收，但續期的成本應該會很高。

但對開發商來說，開發公寓，卻是利潤最大化的選擇。

一般情況，對于R2類用地來說，有住宅有商業，住宅自然很好辦，但商業處理起來就費勁了，特别是郊區的R2類用地，商業基本上很難運營，開發成公寓賣出去是最好的選擇。雖然價格便宜，但也要合算得多，要知道通常一個項目，住宅部分就能把成本全部覆蓋并且有得賺，至于公寓賣多賣少，賣高賣低，都是利潤。

這是公寓在續期方面的成本差異，産權的差異，對住宅和公寓的影響還表現在更深層次。

我們常說，城市就像是一個上市公司，買房就像是買這個公司的股票。這裡的房子，一般就是特指“住宅”，公寓不包括在内。

想象一下，買股票和買公司債的區别。買股票享受的是股價增長，而公司債隻能賺利息。公寓跟後者差不多。

這表現在以下幾個方面：

1、住宅的價格，基本上完全體現了一個城市競争力的提升所帶來的紅利，房價上漲，房租上漲，落戶，以及我們關注到的學區房的種種。

2、公寓不能上學，不能落戶，居住成本高。更别說學區了，深圳一些業主前段時間鬧的那出，差不多已經是這種矛盾的直接體現了。

3、從産品設計來看，住宅一般就是一梯幾戶，豪宅是一梯一戶，電梯入戶，洋房一梯兩戶，超高層一般也就是兩梯四戶或者六戶的樣子，而公寓可是一梯幾十戶。就是寫字樓和酒店那種，大家都能感受得到。這種差異最終落實到居住體驗上就是公寓采光通風不好，公攤率超高……

至于公寓在首付、貸款，再轉讓方面的資金成本，那就明顯高于住宅了，這裡就不再展開了。實際上這種差異已經越來越為買二手公寓的人關注到，最終的房價自然就非常不理想。

不過，如果你真的想考慮入手公寓，那麼該怎麼選呢？

由于在産權等諸多方面存在明顯硬傷，所以入手公寓最重要的參考指标應該是房租。如果房租還算理想，那麼較低價格的公寓，就意味着房租回報率還算不錯。房租指标包括房租價格和年均增長率。如果要給一個絕對參考值，那麼4%的年租金回報率（年實得租金/房屋總價）可能是及格線，如果低于這個，沒有購買的必要了。

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