上篇樓Sir講蘇州都解除限購了，海口還會剛多久？分析了海南房地産發展周期中出現的兩次泡沫，從新房和二手房維度來看，二手房價格更能體現市場規律。

今天這篇，樓Sir想從時間維度着手，對比其他城市的發展周期，來論證海口房價未來預期。結論就是：未來海口的房價可能還會漲！

海口房價的時間維度

撇開時間談價格，都是耍流氓。

當我們看一個地區的房價貴不貴，不光要橫向比較同類型城市的房價，更要從時間的維度去思考。

海口是海南省省會，屬于三線城市（也有說省會都是二線城市）。

海口目前的二手房房價參照下圖：

| 數據來源：安居客

由于統計口徑不同，所以每個平台的數據會略有偏差。但通過此圖，我們還是能大緻看出一些趨勢和端倪：

1、從2020年5月探底，海口房價呈現指數上升态勢。

時間點契合了2020年6月1日，國務院正式發布的《海南自由貿易港建設總體方案》。三年不到的時間裡，漲幅達到30%左右，2022年2月之後受疫情等因素拖累微跌盤整。

不要覺得30%很少，這個平均值意味着有些優質闆塊已經接近翻倍。我們來看看其他城市的表現，就知道這個數據有多麼難得：

| 數據來源：安居客

北京三年橫盤微漲約2%，深圳三年先漲後跌漲幅約在5%，一路上揚的廈門也僅僅上漲13%。這回你知道海口有多厲害了吧？

2、二手房的挂牌均價為18380元，而成交均價卻達到了19201元。

做個最簡單的平均值計算：

(18380 x)/2=19201，那麼X=20022元。這說明在海口市場挂牌的房産中，每賣出一套挂牌價為均價18380的房子，就要同樣賣出一套高價20022元的房子，才會導緻成交均價上升4.5%，達到19201元。

這種成交價高于挂牌價的情況，說明更好的房子更受歡迎，這也就是我們要努力将不良資産置換成核心資産的原因之一。

3、環比上月上漲0.63%，同比去年上漲3.2%。

衆所周知，從去年下半年開始，全國樓市遭遇政策重錘和各種暴雷，迅速進入冰封期。而海南從今年4月份開始就反複受疫情困擾，甚至接近封島。在這種情況下，本月的數據都能有如此表現，在全國來看實屬翹楚。

所以，我們要對海口有相當的信心，這信心并不是盲目自信，而是房産交易者用真金白銀買出來的。

4、成交數量3199套。

這個數據是單個平台的曆史總成交。我查了一下官方發布，7月份海口的二手住宅轉移登記為1729套，相對于去年高峰期的三千多套顯然不算太多。但我們來自不量力地對比一下上海和深圳：上海最近二手房成交量比較旺盛，每月約為2萬套，比北京多了一倍；而深圳依然深陷冰凍期，每月成交不足2千套。

上海人口官方數據2500萬（兩批全員核酸合計3300萬），深圳人口官方數據1800萬（全員核酸2200萬）。僅有300萬人的海口，一千七百多套的成交，真的也不算少。

海口房價的未來展望

很多人對海南失望了，因為之前兩次大開發帶來的都是泡沫，但我想說，現在的中國已經不是當年的中國，現在的海南也不是當年的海南，自貿港的政策紅利與國際旅遊島不可同日而語。

根據發改委近日發布的數據：

1、海南對外貿易保持強勁增長。1-7月貨物進出口額1105億元，增長49.4%。全省實際使用外資19.9億美元，增長89.5%。

2、市場主體持續快速增加。全省新增市場主體54.8戶，增長142.3%，全省實有市場主體達到205.3萬戶，增長49.6%。

經濟的發展離不開人和錢，我們從數據上看，這兩個要素都在快速增長，海南正在悄悄蛻變，非常兇悍的二位數增幅預示着它的潛力。

然後我們來看看同為自貿港的香港，也是目前為數不多的中國樣本。

| 香港獅子山俯瞰

香港限購嗎？答案是NO！

什麼人都可以在香港買房，永居和非永居僅會在貸款額度和印花稅上有區别，用貨币手段來調節保護本地居民。（可查香港稅務局官網）

助推海口房價的長期上漲有三個要素：

1、千萬級本省居民的剛需改善需求。

2、億萬級全國人民的旅居、養老購房需求。

3、全世界對自貿港的預期及投資、長住需求。

2025年之後，假設一旦限購取消需求井噴，聰明如你，還會覺得海口的房價貴嗎？

歡迎大家一起加群讨論。有什麼看法，都可以在文章底部留言。也歡迎随時勾搭樓Sir。

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