西周前期，是我國土地國有制的典型時期。當時的封建國家的最高統治者周天子是土地的所有者，也是附着于土地的廣大農奴的主人。周天子按照封建等級原則，把不斷擴大的疆域之内的土地陸續分封給他的子弟、親戚、功臣，為諸侯。周天子又把邦畿之内、諸侯把封地之内的土地，以同樣的方式分封給自己的卿、大夫、士。天子擁有土地所有權，諸侯和卿、大夫、士擁有不同程度的土地占有權，廣大村社成員本來擁有土地使用權，這時也已淪為農奴，所謂“民年二十受田，六十歸田”的權利，卻變為必須為封建領主提供貢賦和勞役的義務。《詩經》曰：“溥天之下，莫非王土；率海之濱，莫非王臣。”《國語》曰：“公食貢，大夫食邑，士食田，庶人食力。”這些都是當時的封建統治者對于土地國有制及與之相适應的剝削制度的歌頌。

周初，天子“授民授疆土”，有一定的宗法和等級原則。《禮記》曰：天子擁有一千平方裡田地，公爵、侯爵擁有一百平方裡田地，伯爵擁有七十平方裡田地，子爵與男爵擁有五十平方裡田地。田地不足五十平方裡的，沒有朝見天子的資格，隻能做諸侯國的附屬小國，稱為附庸。爵包括公、侯、伯、子、男五個等級；諸侯包括上大夫、下大夫、上士、中士、下士五個等級。

西周初期，實行分封的情況，相關史書多有記載。《左傳》曰：“昔武王克商，成王定之，選建明德，以藩周室。故周公相王室以尹天下，于周為睦。分魯公以大路、大旂、夏後氏之璜、封父之繁弱，殷民六族：條氏、徐氏、蕭氏、長勺氏、尾勺氏，使帥其宗氏，輯其分族，将其類醜，以法則周。”《大雅》曰：“王命申伯，式是南邦；因是謝人，以作貳庸。王命召伯，徹申伯土田；王命傅禦，遷其私人。”

由于經濟的發展和“禮崩樂壞”，使周天子權威不斷弱化，周王室與諸侯的實力對比關系也發生了變化，從而引起土地所有權的變化。封君與天子之間，雖有法定的隸屬關系和體現這一關系的“職貢”關系，但實際并不密切。平王東遷後，天子權力日益衰落，空有“共主”之名，政令不出河、洛之間。對于強大的諸侯，不但談不上隸屬、支配，而且還要依附于他們。例如，晉國大夫郤至，竟然敢與天子争田，天子無可奈何，隻有請晉侯評理。

公元前707年，鄭莊公率鄭國軍隊大敗周王室組織的聯軍，鄭國将領一箭射中周桓王肩膀，桓王幾乎落馬，在周軍的保護下才逃出重圍。鄭莊公一箭射掉周天子威嚴後，天子自顧不暇，終緻仰人鼻息，周王室的凝聚力、号召力急劇下降。從前是天子統帥諸侯，“禮樂征伐自天子出”，現在是“禮樂征伐自諸侯出”或“禮樂征伐自大夫出”，甚至于“陪臣執國命”，周朝奴隸制處于“禮壞樂崩”的境地，封建諸侯相互之間的關系亦因此解體。

春秋中後期，各國競相改革。如公元前645年，晉國“作爰田”，齊國“相地而衰征”；公元前594年，魯國“初稅畝”，公元前548年，楚國“量入修賦”；秦國也于公元前408年“初租禾”等。這表明統治階級的剝削，已具體到以農戶為對象，出現了稅戶稅畝制度，也說明土地國有制基礎日益動搖，趨向瓦解。

秦國在統一天下前，不實行嚴格的宗法制、分封制，土地私有制早于關東列國。商鞅改革，肯定了土地私有制的合法性，并促進了它的發展。秦并天下後，始皇三十一年，“使黔首自實田”，土地的私有制在統一的國家中，獲得了合法地位，這應當是地主土地所有制在全國範圍确立的标志。

土地私有制，加劇了土地兼并和階級剝削。董仲舒說：“秦用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得買賣，富者田連阡陌，貧者亡立錐之地。又颛川澤之利，管山林之饒，荒淫越制，愈侈以相高，邑有人君之尊，裡有公侯之富，小民安得不困？”陸賈說：“秦始皇驕奢靡麗，好作高台榭，廣宮室，則天下豪富制屋宅者，莫不仿之。設房闼，備廄庫，繕雕琢刻畫之好，博玄黃琦緯之色，以亂制度。”《鹽鐵論》則說：“始皇數幸之郡縣，富人以赀佐，築道旁。”都說明了階級分化和土地兼并的嚴重情況。秦統一之初，僅遷之鹹陽一帶的豪富竟然有十二萬戶之多，是有一定社會根源的。西漢時期，許多政論家在議論“土地兼并”時，都以“限民名田”立論，認為土地兼并是秦敗亡的根本原因。

到漢代，諸侯王、列侯、公主吏二千石及豪民多畜奴婢，田宅無限，與民争利，百姓失職，重困不足。之後，越演越烈，“長安宿豪大猾：東市賈萬城、西萬章、剪張禁、酒趙放、杜陵楊章等，皆通邪結黨，挾養奸軌，上幹王法，下亂吏治，并兼役使，侵漁小民，為百姓财狼。” 成帝時“百姓财竭力盡，愁恨感天，災異屢降，饑馑仍臻。流散冗食，餧死于道，以百萬數”。哀帝年間更是出現了農民有七亡而無一得、有七死而無一生的悲慘局面。長期的土地兼并和剝削，也是西漢敗亡的根本原因。

中國古代土地私有制的形成，曆經九百餘年，可分為三個階段：

最先私有的是“宅圃”，為第一階段。馬克思說：“土地私有制已經通過房屋及農作園地的私有滲入公社内部，這就可能變為從那裡準備對公有土地進攻的堡壘。”恩格斯說：“（古日耳曼人）變成個人私有财産的第一塊土地乃是宅基地。”古代中國的情形與之相似。《韓非子》載：“王登一日而見二中大夫，予之田宅。中牟之人，棄其田耘、賣宅圃，而随文學者，邑之半。”文中稱“棄田耘、賣宅圃”而不是“賣田耘、賣宅圃”，這說明不允許土地自由買賣，即“田裡不鬻”，而宅圃已私有，可以自由買賣。在早期農村公社中，隻有住宅和周圍的園圃被認為是公民的私有财産。可耕地和割草用地是每個村落的财産，由各個公民耕種，是不繳納任何地租的。我國雲南潞西縣傣族、勐海縣布朗族、貢山縣獨龍族在解放以前的社會情況也是如此。可見在土地私有制形成的過程中，宅圃先于耕地而私有，是一個普遍規律。宅圃買賣關系的發生，始于耕地的贈送、賠償、互換乃至抵押、典當等關系發生的西周中期，這期間耕地讓渡關系進一步發展，但土地自由買賣關系尚未發生。抵押、典當等關系，一般隻在貴族領主之間進行，而且必須經過周天子或其代理人的同意，并要在朝廷登錄備案。

以耕地買賣為标志，是土地私有制形成的第二階段。戰國時期，土地可以買賣。《史記》記載：“今括（趙括）一旦為将，東向而朝軍吏，無敢仰視之者。王所賜金帛，歸藏于家，而日視便利田宅可買者買之。”秦将王翦伐楚前也希望秦王政厚加賞賜以購置房屋和田地，以遺子孫。秦國統一天下後，土地私有制在全國得以确立。

西漢時期，土地私有化進一步加劇。有錢人可以購買或巧取豪奪田地而成為大地主，如蔔氏“入山牧十餘歲，羊緻千餘頭，買田宅”；卓文君和丈夫司馬相如，“買田宅，為富人”。富商大賈“田連阡陌”，貧者有的沒有土地，有的雖有小塊土地，往往因被迫出賣而破産。西漢政論家晁錯曰：“（農民）當具而有者，半賈而賣；亡（無）者，取倍稱之息。于是，有賣田宅，鬻子孫，以償責者矣！”有些完全喪失生活憑借的農民，官府“雖賜之田，猶賤賣以賈”。

漢初制定了“商者不農”法令，規定有市籍的商人不得占有田地，可二十年後，至漢文帝時，情況已大不相同，商人兼并農人，成了嚴重的社會問題。晁錯評論說：“今法律賤商人，商人已富貴矣！尊農夫，農夫已貧賤矣！……此商人所以兼并農人，農人所以流亡者也。”商業資本與土地相結合，産生了大量的商人地主。

宅圃、耕地私有化之後，山林川澤經過一個比較長的時間，開始私有并買賣。西周之前，山林川澤屬于封建國家。《禮記》曰：畿外“名山大澤不以封”，畿内“名山大澤不以頒”。原因之一，是天子因有“五嶽四渎”之祀，故不封。至于一般山林川澤，無人經管，人民“以時入而無禁”，封建國家雖設有山虞、林衡、川衡、澤虞等官，名為掌山林川澤的政令，隻不過為定期向樵采、漁獵的人們征收貢稅而已。

西周後期，随着生産力的發展，封建統治者和人民為争奪山林川澤的權利而進行的鬥争日趨激烈。周厲王任用榮夷公，對邦畿内的山林川澤實行“專利”，侵害了廣大人民的利益，以緻引起“國人”暴動，厲王逃于彘（今山西霍縣）而死。

從戰國至秦漢時期，社會生産力發展迅速，封建國家對山林川澤的壟斷更嚴格。商鞅在秦國實行“壹山澤”政策，山林川澤歸國家所有，由官府開采、專營。東方六國實行“鹽鐵占租制度”，當時著名的大冶鐵家趙之郭縱、卓氏，魏之孔氏等，都以承租礦山，冶鐵而緻富。秦代，山林川澤歸少府管轄，收益歸皇家享用。西漢沿用此制。

然而，山林川澤私有化，是一個不可抗拒的曆史趨勢。擁有相當經濟或政治力量的大商人、官僚或貴族，從戰國中期起，就已把觸角伸向山林川澤，以攫取更大利益。封建國家為維護“山林川澤不以封”的原則，維護既得利益，一再下令封山锢澤，與大地主争奪山林川澤資源，但最終私人占有山林川澤實現了合法化。東晉時，“官品第一、第二，聽占山三頃；第三、第四品，二頃五十畝；第五、第六品，二頃；第七、第八品，一頃五十畝；第九品及百姓，一頃。皆依定格，條上赀簿。若先已占山，不得更占；先占阙少，依限占足。若非前條舊業，一不得禁。有犯者，水土一尺以上，并計贓，依常盜律論。”此後，官僚、地主、商人地主的莊園多包含有或大或小的山林川澤。從此，土地國有化曆經900餘年的變化，實現了私有化。

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