7月14日，成都今年第二輪集中土拍結束。今年前兩輪供地中，天府新區一共供應11宗地塊，其中2宗來自萬安南闆塊。而在去年，萬安南闆塊共出讓了8宗涉宅用地，在天府新區所有闆塊中居首位。

加上待開發的地塊，可以說未來十年想在成都城南置業，一定繞不開萬安南闆塊。

那麼，這個闆塊究竟如何，是否值得購房者重點關注呢？

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萬安南在哪裡?

根據規劃，萬安南闆塊包含麓山大道以南、武漢路以北、梓州大道以東、利州大道以西的區域。

2020年，一個更響亮的名字誕生了——天府前灣。據成都市規劃設計研究院發布《天府新區萬安南片區總體城市設計》，參照上海前灘、杭州前灣等沿江發展的經驗，萬安南片區被賦予了一個新的總體形象定位：“天府前灣——人城境業高度和諧統一的公園城市示範片區”。同時将形成“天府森林新綠窗”“政法服務新高地”“公園生活新社區”三個子功能定位。

天府前灣闆塊位置示意圖，圖據四川樂居

天府前灣規劃圖

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闆塊配套解析

整體來看，萬安南闆塊的優勢在于生态資源和公共交通，短闆主要是商業配套和公立教育資源上。

交通上：闆塊東鄰梓州大道，向北可直達南三環，向南可達科學城；西鄰利州大道（蓉遵高速），向北可以直達錦江區中環路，向南則可以接駁天府機場高速。已開通地鐵1号線、6号線、11号線、18号線，尤其是6号線，直接貫穿整個闆塊。此外還規劃有昌公堰TOD、青島路TOD（在建）兩大TOD站點，無論自駕還是公共交通，都比較便利。

生态上：規劃包含約1060畝的天府森林公園、七裡溪麓語公園、萬安體育公園等，還包含“50—100米寬的城市生态綠帶”，還有紅石公園、天府公園及鹿溪河生态帶等，生态價值突出。

商業上：整個闆塊的商業配套還比較缺乏，目前區域内最成熟的是麓山國際社區。目前，大型商業體如天府和悅廣場、盒馬生鮮等均位于闆塊北部麓山大道沿線，南部主要還是依賴社區商業。

闆塊商業資源上值得一提的是兩大TOD項目，昌公堰TOD由軌交、保利、大悅城共同開發建設，目前中糧保利·天府時區已于今年5月取證預售，這也是天府新區首個TOD項目。

中糧保利·天府時區商業意境圖

此外，區域内還有青島路TOD項目。6月，青島路站TOD綜合開發建設項目14号地塊投資備案信息公開，該項目位于天府新區萬安街道高飯店村四組，由成都天府前灣軌道城市發展有限公司投資建設，拟于2022年8月開工，拟于2025年12月建成，建設周期3年零4個月。資料顯示，其商業建築面積為0.65萬㎡，1-3F，高度6-18米。

青島路TOD效果圖

教育上：公立學校暫時不多，萬安小學、天府六小、天府三中都位于闆塊的北部。不過闆塊内也有麓山國際光亞學校、成都實驗外國語學校（西區）這類不錯的私立學校。

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在售項目分析

由于萬安南闆塊開發曆史較久，而整體規劃近兩年才出爐，因此闆塊内的住宅産品跨度較大。剛需高層項目、洋房、大平層、别墅等改善項目都有。

海倫堡玖悅府，戶型區間95-173㎡，由于項目拿地早，再加上嚴格限價，所以單價并不高，總價可控。高層總價約150萬起，價格優勢明顯。但該項目距離6号線麓山大道站較遠，直線距離約1公裡左右，項目北側便是萬安老場鎮，片區城市界面較為老舊，充斥着多條斷頭路，還需要一定時間改善。

萬科星耀天府，戶型區間175-365㎡，定位高端改善大平層項目。該項目最初是藍光的“黑鑽”系列，後被萬科接手。産品打造方面，270°全景采光、總長17米的轉角陽台等确實可圈可點。但該項目西側為中德麓府的高層，所以1-3号樓部分樓層視野會有一定遮擋。同時，項目高端的居住體驗還需時日完善，這個總價預算，在天府新區的選擇範圍還是比較廣的。

奧園麓語ONE，疊拼别墅和洋房産品。這是奧園以14790元/㎡拿下的111畝地塊所呈現的項目，也刷新了區域最高成交樓面地價。奧園項目産品不錯，尤其是獨創的“類獨棟疊拼”。洋房産品也延續了其強産品力，例如南北雙橫廳設計、雙套房設計、中西雙廚設計等。但無論是成華奧園廣場的“柱子房”，還是怡心湖的半島ONE，都經曆了部分業主維權，值得留意。

德商花樣年碧雲天玺，172-188㎡的洋房，該項目規劃9棟洋房建築，德商與花樣年聯合打造，是區域内少有的純洋房組團。上批次開盤價是精裝2.45萬/㎡，這個價格買入純洋房是有一定優勢的。據了解，新批次房源待推出。

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待售項目分析

萬安南片區當前最大優勢是擁有較大土地儲備，為開發提供了諸多可能性。

今年供應的2宗地塊，都被中海拿下，目前項目待亮相，兩宗地的清水最高限價分别為25000元/㎡、26000元/㎡。相較去年闆塊内出讓的地塊限價有明顯的提升。

尤其值得一提的是中海31.5畝的地塊，在這宗地拍出之前，萬安的整體新房房價在25000元/㎡左右，其中還包括17595元/㎡起的海倫堡玖悅府這樣的剛需項目，而中海這宗地清水均價26000元/㎡，加上精裝價格之後，均價逼近3萬/㎡。但即使如此，這宗地拍賣時仍然有10餘家房企競争，最終由中海抽簽獲得，未來産品大概率将定位中高端改善。

同時，按照規劃，萬安南闆塊将延續麓山闆塊的高端調性，其本身的住宅用地多為低密度規劃，最近出讓的住宅用地容積率基本都在2.0左右，具有高端居住闆塊的基礎，同樣值得期待。

麓山-萬安南部分項目彙總，圖據四川知道

總體而言，區域未來貨值是很充分的，并且價格在天府新區各個闆塊中不算高，是天府新區具有價值成長空間的闆塊。目前可預見的是，闆塊未來2-3年的清水房均價在17055-26000元/㎡，産品打造上會更迎合剛需、剛改客群的需求。但配套的缺失，是購房者必須要面臨的一個問題，區域配套整體兌現還需時日。

封面新聞記者 黃益輝

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