我是星叔，全國資深房産投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬于實戰派隻說對你最有用的操作和建議

提問：星叔好，剛剛國家再提穩妥推進房産稅,釋放了什麼信号？房産稅要來了嗎？對房價會不會有很大的打擊？請您給解讀一下，謝謝！

回答：房地産稅這事兒吧，每年這個時候都會提一提，提了多少年了大家可以數數。一直沒推就知道阻力有多大了。

今年穩妥推進房産稅立法， 這個穩妥的意思， 今年不出， 繼續往後推。

未來房地産稅大概率的結果是會在3-5年内落地，然後是地方制定細則。

房地産稅很難有全國征收的基礎。

最終會征收房地産稅的隻會在一線城市和強二線城市。

三四線城市的樓市已經很弱了，征收房地産稅，會影響當地的拍地和房地産增值稅所得稅的，得不償失。

即使推出來，對房價的影響不會有想象中那麼大。

國外房産稅最高的是美國，平均下來每年的房産稅都不會超過總價的1%。

房産稅不是來降房價的，是來收稅的。

如果對存量征收房産稅，很大一部分稅會轉嫁到租房者身上。

重慶和上海一直有房産稅， 上海從房産稅出來之後，房價漲了不少。

所以要看底層邏輯：上面希望的是不要暴漲， 更不能跌！

所以這幾年買房，不用考慮房地産稅的影響，千萬不要因為房産稅減持。

總之房地産稅：前途是光明的，道路是漫長的！

提問：你好，續問，1.甯波現在是否是一個最佳投資契機，甯波的房價會不會可能有一個下跌過程，十年前買房子，下跌30％怕了。2.還有甯波東部新城貴！能不能考慮比鄰的鄞州高新區；3,買考慮買二手還是新房子？翹盼

回答：當下甯波樓市依靠杭州灣拉低房價，然後東部新城這邊暗漲，看上去平均房價沒漲，其實有一些闆塊漲勢都不錯。

不過現在甯波也已經到尾聲了，因為這一波購買力也差不多用光了，需要養一養。

為什麼會虧？

購房選擇很重要，未來兩極分化會很嚴重，不是什麼房都有人要。

不同的城市分化；

同一個城市不同的地域、闆塊分化；

同一個闆塊不同的小區分化。

對購房者來說，閉着眼睛買房也能賺錢的普遍上漲時代過去了。

城市内部闆塊分化，甚至樓盤分化開始了。

選籌的重要性，上升很重要的地步。

專不專業，懂不懂房産常識，選對闆塊還是選錯闆塊，會不會選樓盤（小區），将直接決定房産投資的盈或虧。

甯波買新房，最好今年内解決。去年下半年開始，甯波土地出讓開始限新房售價，對地價不再限制。

新房限售的價格是有一定空間的，這就導緻開發商賣房有了一個“錨定”價。

等去年下半年之前拍出來的地賣差不多後(典型的如中旅城、望江府)，“幹預式限價”就會消失，開發商讓利于民的套利空間也将不複存在。

東部新城以南的綠城招商.明月江南可以考慮，整體規劃不錯。

甯波投資回報率最高的闆塊 具體詳見知識星球内部分享

提問：現在看的是棉一老破小 小區門口守着建設大街 地鐵口 一個大點的長安公園 位置一環 這個合适嗎？

回答：石家莊老破小投資不建議。

老破小基本沒人要，為啥？

因為資金夠的情況下，人性會選擇漂亮的，看着好看的，即使戶型差點。

有點類似找對象，即使學曆/智商差點，也要外表好看的，帶的出去，有面子。

話說回來，像北京的奇葩塔樓和老破小，是資金壓力下不得不做出的一種妥協。

但石家莊就不同了，這種房子在人口逐漸減少的預期下，很多新房去化都成問題，這種老房子接盤俠寥寥無幾。

根本就沒有流動性，無論是租還是賣，都無人接盤，這是更大的危機。

提問：星叔 0首付買房是怎麼操作的？回答：詳見知識星球内部分享《0首付 0月供 到底該怎麼玩》。

提問：星叔：您好，我們浙江麗水市區今年拍下的幾塊地皮樓面價達到15414/平米，達到新高，現在感覺市場轉暖，看房的人多了，但市場價格和去年差不多，您估計該地塊開盤價會達到多少？我們是先觀望一下房價再賣房子還是現在就可以賣了。

回答：三四線城市投資來看，沒必要期望值太高，反而會落空，

這種拍地價對二手房價影響很小，

因為哪怕即使新房能漲，傳遞到二手都有很長的周期，

新房表現的價格并不等同于二手市場的價格，

簡單來說，有價無市這個詞就可以很好反應新房和二手房這種價格關系。

所以你投資更應該把目标放在甯波。

房地産市場目前的格局是：

一線和二線中心城市穩定；

二線弱和部分三四線城市補漲或不漲；

其他小城市和村鎮，退潮。

三四線城市在一波去庫存的房價上漲後，房子就隻有居住意義了，新房看似漲卻沒有二手市場，有價無市，很可能陷入停滞。

從農村的吸流并不足以支撐大漲後的房價，本身的高端群體可能去更中心的城市，在這樣的流通中，城市進一步被大城市虹吸。

提問：昨天解答給了上海，杭州，蘇州，鄭州的投資排序建議。很感謝。這次想再咨詢一下，上海，廣州的投資闆塊或具體樓盤。手上資金200萬左右。首房首貸都在。還有買房子的入手時機。謝謝了。

回答：上海是頂級城市，确定很大，未來但凡有全國性行情，不管大小，上海一定不會錯過，所以買上海一定能漲的。

上海的劣勢是基數比較高，房價漲幅會受影響，今年的時機可以買，更有利于抄底。 上海就是上車房票要求很高。

上海潛力相比大于廣州，廣州着重在剛改類的面積，即100-130平方左右的。首貸的話，務必要盡可能多貸。

留更多一點的現金做備用金也是可以的，月供的小量缺口其實解決也不算太難，至少兩年内還是無憂的。

所以買房投資，難點還是看你的房票，實力充足能買一線還是優先買一線。

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提問：星叔 在南京老城區（秦淮區）有個老破小（真的很小的那種）地鐵快通了 但是身上背着債 因為孩子現在在如臯 我們工作也在如臯發展 南京可能真的心有餘力不足 想把老破小賣了 到如臯買個大的 有升值空間嗎？具體哪個位置合适呢！求星叔解答！！謝謝！！！

回答：其實像你一樣糾結的人群很多，作為從小縣城進入大城市的一代人，都在經曆着這種理想與現實的落差。

從城市發展來說，南京肯定比如臯好，針對孩子這一代就體現在教育資源的優勢上，還有其他比如環境，醫療，就業，保障等各方面，

所以說如果能在大城市生活，對下一代的成長是很有幫助的，但是大城市必然要承擔相應的生活成本。

還是需要從你個人家庭情況出發，如果因為買房，卻嚴重影響生活質量，那就得不償失了。

但是任何選擇都要付出代價，所有人都會為自己的選擇尋找充足的理由，這是本能，

如果你已決定從大城市回到小城市，并決定在慢節奏的小城裡平淡惬意度過餘生，也沒必要太過糾結，更沒必要質疑數據，

你隻要認清楚這是時代發展的必然趨勢，并願意接受這種選擇的代價，就可以了。

如臯自住保值盡量買市中心學區房，三四線學區房的房價保值能力還是比較強的；買标杆和改善型房型，不要買太老的房子。

提問：星叔，北京豐台區西四環外有一套3居的住宅，有140W貸款，另外北京還有一套小戶型商業公寓，目前在出租，外地戶口，考慮小孩未來上學，想落戶天津，考慮把北京的3居出售，預計除去房貸到手320W，想在天津落戶購房。35歲了，目前工作單位還是長期在北京。請問星叔：1.天津買房，請您幫我推薦天津區域的房，重要是先考慮學區，地鐵交通便利，還要有投資屬性，北京的3居出手後，有300W 預算，是買3居的，還是2居的？是按揭好，還是全款？2.要先把北京的3居先出手，再去天津買房，目前北京的3居中介挂出好幾個月了，也不知道如何能以合适的時間及合适的價格出手？3.天津北辰區的瑞景闆塊，珑著小區如何？請您多指點，謝謝

回答：1.天津學區房首選和平區，其次考慮河西，最後考慮南開。

和平區的價格普遍較高，熱門學區房中很多都是“老破小”，不具備居住條件，學區附近适宜租住的房源少。

河西區總體來說性價比高，對應配套比較成熟，教育資源相對來說比較平均。

南開區教育資源差異較大，但總體居住條件好，交通便利。

不過市内六區新房太貴，還可以考慮買環城四區地鐵邊的，有地鐵有商業。

買房不要全款，按揭貸款買3居更好。

銀行按揭是所有貸款裡面利息最低，貸款時間最長的貸款，這是普通購房者的福利，誰不用，誰吃虧。

選好城市，合理運用杠杆，在能力範圍内，通過負債把資産最大化，才能獲得最大也是最穩妥的收益。

2.更建議出手北京小戶型公寓，

相比住宅公寓的缺點在于二次交易稅費高，幾乎不能轉手；

不能落戶，不能劃片上學；

做dy貸款時最多隻能貸50%，後期物業不好管理，有些公寓項目在10年後淪為倉庫。

因此，公寓流動性比住宅差，隻能長期持有，進行資金沉澱，很難變現，所以建議盡早出手。

3.北辰向東發展，老闆塊瑞景比較成熟，沒有好的新房，交通方便，都是在外環内，房價都在兩萬以上。

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很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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