經曆7、8月的澇疫困局，鄭州樓市下半場「殺氣」十足。

主城全面開花，優質地塊悉數登場。據不完全統計，下半年排隊入市的純新盤高達36個。

并且，高質量改善盤居多。比如：

熱門頭牌金水區一騎絕塵，萬科·古翠隐秀壓軸上陣，灣系豪宅康橋天樾九章與濱河住區美盛金水印，虎視眈眈。

金水科教園區高光開啟，萬科·未來時光、金科北珑鉑樾、正弘璟雲築、禹洲朗廷玺院接踵官宣，區域熱度再升一級。

稀量惠濟終迎爆發，萬科·翠灣中城、萬科·民安 理想星光、融創運河源、建業花園裡、旭輝一江雲著、招商美景·雍瑞園，六盤争耀。

在數量上不示弱的二七區也亮出七張底牌，萬科·航海未來城、萬科·理想拾光、金地建海峯範、鄭州洺悅天玺、保利雲上、龍湖栖湖原著、升龍栖樾府。

除此之外，其他區域也皆有2-3個或以上新盤入市。

然而，量大并非選擇性多，尤其是對首次置業的青年人來說，這波新盤，并不友好。

三環主城内新盤稀貴，大戶型高總價精準瞄定改善人群。金水北、北龍湖北，2萬的門檻價，早早地把首置青年拒之門外。管南上半年不動聲色的提價，每平1.7萬的價格成為南三環敲門價。

四環沿線價格雖能接受，但對于首置青年來說，能不出三環，誰想出四環？

PART.

01

青年人群首次置業的機會在哪裡？

當前的市場，适合首次置業的「機會」到底在哪裡？

北龍湖、高鐵片區直接pass，最低首付100萬，新青年看了連忙退避三舍。

紅得發紫的金水北，首付沒有50萬以上，一個都拿不下。

改善屬性明顯的濱河國際新城，價格雖有回落，但青年人群看了直擺手。你嫌我窮，我嫌你遠。

相比之下，首付在40-50萬之間的常西湖新區、高新新城、二七新城、管南四環線成了青年人群首次置業的「不得不選項」。

如果想再低一下，首付30萬以下，物流園南北、古荥片區、綠博、中牟西、航空港區、南龍湖、荥陽東、洞林湖，都可以篩一篩。

也就是說，青年人群想在鄭州買第一套房，目光隻能放在四環沿線或者四環外。

看到這裡，如果你剛好正在籌劃購買人生的第一套房，先别着急，接下來的這些内容，才是知識點。

PART.

02

人生首套房，多懂點準沒錯

新青年首次置業，既要……又要……太難滿足。即便是最好的改善盤也未必樣樣出彩。

在需求明确和資金有限的前提下，盡可能選擇城市安全區域。

為什麼說盡可能？

因為剛需與剛需之間也有預算差異。有人能接受40萬首付，有人的想法是20萬首付搞定，在這樣的條件下，兩者圈定的範圍自然不同。

如果非要用20萬首付上車三環内，這真的是有點強人所難。

三環主城的醫療、交通、教育、商業資源相對完善是共識，而三環與四環之間是快速發展區，各項配套正在快速落位。對于首付預算在40萬左右的首置人群來說，這些地方就是買房的安全區域。

而首付20萬上下的，原則上最好選擇有地鐵和學校的樓盤。

選定區域，并不能一勞永逸。尤其在當下，買期房，就像開盲盒。年輕人的首套也有可能是孤注一擲的終極一套。萬一時運不濟最後爛尾了，這才是萬丈深淵。

因此，與選區域一樣重要的是，選對開發商。在2021年，這句話格外需要劃重點。

三道紅線之下，大而不倒的神話破滅，高杠杆房企的日子越來越不好過。

如果你不清楚哪些房企過得不好，看一個特征：誰在拼命降價。

适度的特價房是一種營銷策略，過度的降價就是在撅韭菜根。這個國慶假期降價盤瘋狂刷屏，南三環、128XX，還送車位，可看看工地，空空如也，再查查房企，心涼一截。

一份價格一分貨，這是亘古不變的道理，遠低于市場的底價，都是騙你入坑的誘餌。到時候，能減配交付都算是有福氣，最怕延期之後的遙遙無期。

當然，對于年輕人來說，主城二手房也不失為一個選擇。

但這幾年，鄭州的産品進化太快，品質高的二手房，價格自然極高。價格低的，無一例外都是老破小。

産品過時，貸款年限短，社區氛圍差，物業服務差、人車不分流、沒電梯、亂停車，這樣的房子實在難以匹配年輕人的喜好。

PART.

03

所以，穩妥上車主城還有哪些機會？

直接了當地說，年輕人想上車三環内，機會還是有的。

但具體到樓盤怎麼選，歸結起來就三點：價格因素、資源占有、品牌開發商。

品牌開發商保證交付及居住品質，資源占有決定生活享受，而價格因素決定，你能不能買得起。

沒有十全十美的人，自然也沒有十全十美的房子。主城的房子或多或少都有硬傷，關鍵是權衡利弊之後的取舍。

就比如這個樓盤，非常符合上面的3點，但不足也顯而易見。

先亮底牌，項目總占地23畝，地塊不大，容積率3.99，内部規劃了3棟高層和1棟洋房，戶型包括建築面積約76㎡-100㎡精緻兩房、三房，釋放的價格在15500-16500元/㎡左右。

再上「誠意」，項目位于鐵東路（規劃中）與興隆鋪路交彙處，最大的不利因素是北三環高架和鐵路帶來的噪音污染。

可能有人已經猜到，這個項目就是萬科·民安 理想星光。

開發商萬科如雷貫耳，入鄭9年開發了28個項目。作為地産界的TOP房企，萬科對于在鄭房企的引領性毋容置疑。

而且萬科與城市的「共榮共生」并非停留在口頭，而是實地落在開發的每一個項目上。

剛剛進入鄭州的萬科，就以驚人的魄力，選中了高新區四環外的土地，并用了9年的時間，一步步造起一座大城。

鄭紡機上的萬科美景·世玠，保留了兩排高大法桐，以及兩棟蘇式小紅樓，這是鄭州紡織工業時代的曆史見證。并且萬科在景觀示範區設計過程中，要求設計師尊重場所精神，留下鄭州記憶。

從品牌房企這個角度去看項目，挑不出來任何毛病。

資源占有方面看，先說交通。

向西穿過彩虹橋就是高新區，2.8公裡可達大學科技園東區；

北三環轉花園路，不到8公裡就可到正弘中心；

向東走北三環一路高架，距離金融島僅9.8公裡；

（數據來源：高德地圖）

周邊的地鐵3号線已建成通車，距離最近的興隆鋪地鐵站B口直線距離約700米（數據來源：百度地圖），高德地圖顯示步行不到15分鐘可達。

（數據來源：高德地圖）

三環地段，周邊的商業配套并不匮乏，像宜家家居、YOYOpark、正弘城、大衛城等距離都不遠。

價位，上文已經交代。單從項目看項目，體會不到價格的優勢。

我們以環線價格區間來看，東三環以内，2.5-4.5萬/㎡，西三環以内1.6萬/㎡以上。北三環以内2萬/㎡是門檻，南三環以内1.7萬/㎡。

最重要的是，這個價位，它竟然是裝修房。

裝修配置和品牌檔次的選擇上，保持了萬科的一貫高水準。

品牌上，廚房方太煙機竈具、萬和燃氣熱水器、摩恩廚盆、水龍頭；衛浴采用摩恩、科勒或同檔次的國際品牌，品質感十足。

結合當下居住的新需求，廚房增加了美的廚餘粉碎器，衛生環保，為鄭州垃圾分類時代真正到來提前做準備。

還有歐普涼霸，不再懼怕悶熱油煙，做飯也可以很優雅。

萬科這次裝标融入全新的“智能化體系”以及“健康體系”，配備智能家居交付，享受更健康、更智能、更舒适的生活狀态。

智能化體系包括密碼鎖、智能中控、智能新風控制面闆、空氣盒子、分體式智能馬桶等。

值得一提的是智能新風系統和空氣盒子，通過空氣盒子可以實現本地、定時、場景聯動及手機遠程控制室内新風，當室内的空氣質量下降到一定程度後，新風系統就會自動運行，更換室内空氣。

在居家安全方面采用防入侵面闆、緊急報警按鈕、燃氣報警裝置、可視對講系統等；在社區安全方面采用高空攝像頭、五方通話系統、視頻監控系統等，全天候守護安全。

北三環外瀚宇天悅城毛坯價2.1萬/㎡，北三環内萬科·民安理想星光裝修價1.55-1.6萬/㎡。所以，價格香不香，需要參照物來襯托。

簡單說，從綜合面評比，三環以内萬科·民安 理想星光更适合新青年首次置業。

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04

有些話，坦白說就好

其實很多人看這個盤，心裡難免犯嘀咕。

關于萬科·民安 理想星光的不足，并不需要藏着掖着。實地一探，一目了然。

但我認為萬科在盡力去減少不利因素帶來的影響。

比如說噪音方面：

小區内部所有室内窗戶采用三層中空玻璃的系統窗，氣密性好隔音更強；

社區西側的圍牆上采用實體砌築的形式，弱化地面噪音；

小區西側規劃25米寬的鐵東路 綠化以及防護綠地（信息來源：鄭州市城鄉建設局）；

項目北側代建5000平米左右的市政純淨休閑運動公園；

無論是從高空還是地面，都在盡可能隔絕噪音。

比如說，地塊狹長的問題，萬科考慮的是如何在受限的空間做最大的施展。

規劃2棟34層，1棟20層，1棟8層住宅。建築高度由北向南逐級遞減，避免樓體采光受影響。

項目采用現代簡約風格，選用灰白色和深灰色的色彩加強了高級序列感。交付後，這樣的設計絕對是區域的顔值天花闆。

為了給業主提供更多的互動空間，設置架空層。包含多功能活動空間，主要以兒童互動、休閑為主。

比如适合孩子的樂高/泡泡池、手工互動區、閱讀角等，以及适合青年人的共享客廳、桌遊等互動娛樂區域。

示意圖（來源網絡）

小區内部還設計詩意化觀遊憩樂中庭，陽光草坪，滿足觀賞及後期聚會等功能延展需求；兒童活動場，星空迷航主題，0-12歲多年齡段分區設計，方便家長看護。

另外，主入口是酒店式社區大堂，挑高設計，層高為9米，盡顯歸家的儀式感。

這就像在廚藝大賽上，高級廚師分到的食材隻有蘿蔔白菜，即使如此照樣做出了美味佳肴。

誰都知道，房産最核心的指标，是區位。

經曆了調控、動蕩、辨僞，目前各區域價值基本被驗證，價格該回調的都已經回調。該上漲的，絲毫沒耽擱。

上個月高鐵片區海馬公園開盤，價格在2.6-2.9萬/㎡，華潤東風南路地塊最高售價已經3萬，關鍵是，想買不一定買得到。

主城寸土寸金，機會稍縱即逝，賣一套少一套。

鄭州看似橫盤這幾年，真正的績優股，還是核心城區的品質盤，無論是價格漲幅還是溢價能力，它們都遠超環外的普通樓盤。

還有一點重要提示：年輕人首次置業，别總想抄底。

尤其是已經出現資金鍊問題嚴重，信用評級下降，拖欠工資、大幅度裁員，樓盤陷入停工、延期等情況的開發商不要選。

如今的房地産，選對區域、挑準房企，遠比糾結一時「便宜」更重要。

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