海澱區限競房開盤時間?做了幾期海澱山後評測欄目之後，一直有朋友評論區留言，讓點評點評上莊幾個二手房小區，再不去我感覺要掉粉了，于是我前幾天去那邊踩了踩盤，下面我們就來說一說關于海澱區限競房開盤時間?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

海澱區限競房開盤時間

做了幾期海澱山後評測欄目之後，一直有朋友評論區留言，讓點評點評上莊幾個二手房小區，再不去我感覺要掉粉了，于是我前幾天去那邊踩了踩盤。

1. 上莊在哪？

上莊鎮位于海澱北部新區的山後闆塊，山前山後是以百望山為界，往南是山前，往北為山後，該闆塊地處西北五環接近六環的位置，和昌平沙河相鄰，從位置上看，确實一些偏。

2. 配套

如果說凱盛那邊是配套缺失的話，那上莊這邊隻能加個更字了，隻能依靠底商滿足日常所需，大商場，醫院距離都比較遠，最近的醫院人民解放軍第九八四醫院車程2公裡，像海澱悅界主題街區，規劃中的海澱萬象彙，海澱大悅城，故宮北院等會讓山後的配套更加完善，但大型商業，地鐵距離上莊這些已經下本新一點的小區仍有5公裡開外的距離（除上莊家園到商業配套近一些，中午吃飯實測到悅界2公裡，但房子太老了），短時間内恐怕難以彌補缺失，上學的話這邊是上地實驗小學分校，清華附中上莊分校。

3.上莊有哪些二手房小區？

上莊買房記住三個二手房小區就行了，三嘉信苑（一類經适房），上莊馨瑞嘉園（兩限房）和上莊家園（已購公房和商品房混搭）。

周邊小區比較少，其他的像海澱嘉郡（自住型商品房）、翠北家園、馨悅嘉園、清澤園很多都是不能更名的回遷房，目前還不能上市交易。

上莊家園分為東西南北四個區，全部為八九十年代6層不帶電梯小闆樓，小區外圍有點城鄉結合部的感覺，周邊小商業很多，踩盤時看到了菜市場和飯館，在售房源主要集中在東區和西區，60-70平小兩居為主，成交價340-400萬不等，價格差異主要看樓層，也有少量90平大兩居，成交價440萬左右，小區流通保持月均1套的節奏。

優點是區域内最便宜的房子，停車位充足；

缺點沒地鐵，房子老，沒電梯，租戶多。

三信嘉園，2011年的一類經适房小區，鐵路局，三元的單位福利房，小區内有1棟公租房，部分帶電梯，主力戶型也是60-70平的南北2居，一類經适房性質的房子成交價320萬左右（含轉商的費用），商品房性質的房源330-340萬的成交價，沒電梯或朝向差的房子便宜些，我看了五套房源，東向2居便宜一些，報價310萬，帶大露台；帶電梯的戶型除了卧室小點，感覺廚房衛生間客廳每個空間都挺富裕，不少業主都做了幹濕分離，這小區整體價格比凱盛便宜40-50萬，沒電梯南北戶型一般，進深狹長，南向采光有遮擋，物業環境一般，小區随便進，配套有底商，兩居租金4000，該小區月均成交在3-5套。

優點：房子新，價格低，出房多，流通尚可；

缺點：轉商稅費高，沒地鐵，部分房源沒電梯，北側樓棟挨着鐵路，但噪音影響小一些，我問了問小區的保安，一天就白天過一趟運貨的列車，晚上沒影響。

上莊馨瑞嘉園，2014年建成的小區，是海澱最後一個兩限房社區，15棟樓2000戶的體量，也有1棟公租房，物業費2塊3毛6，貴于前面說的兩個小區，所以院落管理略好于前兩個，加上房齡新，也體現在了房價上，小區基本都是70平的1居或1改2戶型，客廳比凱盛方正，戶型好，卧室比三信大，我看了1套一居是在客廳裝了玻璃推拉門，能讓客廳有點采光，改戶型成交價在340-350萬，租金4000，需要按照差額繳納35%的土地出讓金，該小區月均成交5套左右。

小區周邊路更寬，商業一般，公交去地鐵得坐10站才能到佃戶站換乘

優點：房子新，面積大；

缺點70p做兩居不太實用，價格貴一些。

4.和凱盛家園比較

因為總價都是三四百萬，所以很多朋友關心這裡和凱盛家園對比如何選擇，你隻要記住我說的以下五點就夠了。

1）位置，上莊馨瑞嘉園這邊比凱盛還要往北13公裡，意味着離市區或山後産業核心區更遠；

2）配套，說實話這兩個小區半斤八兩，都是依靠周邊社區底商，大型商業配套相對缺失，距離西北旺和永豐的商業規劃都不太近。

3）産品，同預算上莊能買到2居，同預算且同類型小區上莊比凱盛能多買10平米。

4）價格，上莊除了能買到更大的面積，轉商要繳的稅費上莊更低一些，因為這邊的指導價更低，舉個例子凱盛嘉園60p和上莊馨瑞家園70p原值都是50w，凱盛最低過戶指導價為1.4萬/平，要繳的土地出讓金為=（1.4×60-50）×0.35=11.9萬，而馨瑞最低過戶指導價為9000元/平，要繳的土地出讓金為=（0.9×70-50）x0.35=4.55萬。

5）保值，保值流通目前來看，凱盛還是要略勝一籌，月均5-10套的成交，保值能力上期也分析了，抖的要更突出一些，租金的話也是凱盛要比這邊高個1000左右，不過最近市場下行加上限挂牌價等原因，凱盛的成交也下來了。

3. 小白總結

1） 來這邊踩完盤給我最大感受就是，上莊區域的發展還需要一段時間，中介的講得最多的就是環境，潛力和規劃，什麼鳳凰嶺，鹫峰，西山啊，包括海澱大悅城，萬象彙，但其實跟這個闆塊很多都不挨着，說明就是偏，如果你在這買房，能不能接受位置的偏遠和配套的缺失是要考慮的，别光聽别人畫餅。

2） 從二手房成交來看，這邊不算特别強勢，但也有流通，畢竟是海澱最便宜的房子紮堆的闆塊，作為剛需一族，或為了海澱學籍，積分落戶的家庭确實可以往這看看。

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