既有多層住宅增設（加裝）電梯曆時約10年，從中央到地方，關于增設電梯的各類文件約達上萬家。加裝電梯之範圍，由一線城市到地縣區鎮，由市區到城郊。所涉及住宅由單位自建自營房到賣于職工成私有房，由單位自建小區到房地産商開發的商品房小區。可謂多層住宅加裝電梯無處不在，加裝電梯已成為改造舊小區中最突出與最富争議的焦點。國家對舊小區改造資金約近5億，而加裝電梯資金約占近2.7億。

已加裝成的電梯，有的頗受歡迎，有的則存在不同問題；有的出現安全事故或風險，有的因違規或協商不果而停建；有的業主反對加裝電梯，而在加裝電梯後卻又要求參加；有的業主開始參與加裝電梯，而當電梯建成運轉後卻又退出。總之加裝電梯千頭萬絮，五花八門，自然議論紛紛。

因此，對加裝電梯的議論，理應縷晰清楚，使之軀于理性與法制，發揮資金效益，更加良性發展。

一、關于公益、惠民的傳說

（一）、加裝電梯不是公益項目

①所謂公益項目是針對全社會全體公民或不特定的部分社會群體的項目，是不針對具體人的善舉投資與共享項目。

②而加裝電梯，是針對某棟樓或某單元的部分業主獨享的私人項目，是參與業主按份共有的物權，是不能進行不動産登記的另類建築，不是業主共同共有與五證具全合法公攤面積的不動産。

③因需求與利益不同，受妨害影響不同，加裝電梯沒有共享性。加裝電梯違背公序良俗，缺少正當性，協調往往造成相鄰不和，甚至反目成仇。協調中，業主各種心理、精神與道德标準及文明水平盡演無遺。

（二）、加裝電梯不是惠民工程

①當然不是。惠民工程首先是造福社會全民的國家投資工程，而加裝電梯則限定地區與房類，有條件才可加裝。業主自願參與，“誰受益，誰出資”，自籌資金，協商分攤。參與者是建設主體，並承擔責任與風險。

②而國家富強後投入對舊小區改造補配或升級，一因實際需求，二為拉動内需，返饋職工居民，名正言順。主要投資用到小區各類改造，可謂惠民。

③而對加裝電梯的補貼，則為關懷鼓勵，不能說加裝電梯就是惠民工程，是電梯土建廠商以美名忽悠業主的套路。參與加梯與否，自主自願，不得強迫，互諒互讓是自願的。

二、關于新建、改建

（一）、國家關于建設工程

按性質分為新建、擴建與改建，早有标準。

如《建設工程質量管理條例釋義》第2條，《城市建設統計指标解釋》、發改委網、城市規劃局網、建設工程教育網，都對新建工程一緻定義：新建工程就是從來沒有的，從基礎開始，完全新的工程。盡管對加裝電梯的工程屬性争執不一，而學術專業界至今都未作出新的解答，說明有權威解釋的單位認為沒有必要重新解釋，原建築工程分類規定已給加梯量身打造定位為新建。

（二）、《意見》與《住宅項目規範》、《住宅建築規範》等有關規範均列有“既有住宅建築加裝電梯”和“改造、改建既有住宅”的内容，未将加裝電梯定義為“改建”工程

盡管《意見》首次在舊小區改造意見中提到“加裝電梯”，《既有建築維護與改造通用規範》5.3.7條列有“既有多層住宅加裝電梯時，應符合下列規定”，但均沒有将加裝電梯定義為“改建”工程，而将加裝電梯片斷内容放置此處，與定義“改建”工程風馬牛不相及。

（三）、各省市所有關于加裝電梯的相關文件，都沒有将加裝電梯定義為“改建”工程

①各地加裝電梯文件，非常希望有權威單位定義加裝電梯為“改建”工程，以名正言順地套用民法典第278條。可惜自已無權定義，而有權定義的單位不願重新解釋改建與新建的定義，充分表明，原有關條例對改建、新建的定義是準确的。

②令人不解的是：加裝電梯立項後，卻都按新建手續辦證，如規劃許可與施工許可，所填寫内容特征、統計及建檔。都與舊樓無關，是單獨按新建單項辦證的。更無改建增加附屬設施及增加建築面積的變更内容說明，而是加裝電梯的新建面積等特征。

三、加裝電梯套用民法典第278條（七）項表決，适法不當

該條律文是：“改建、重建建築物及其附屬設施”，适法不當理由如下：

①該條律文，表決的是既有已存在的專有部分和共同共有部分依法确權的物權與管理權，不是尚不存在的未立項的“未加裝的電梯”；套用于舊多層住宅加裝電梯申請的表決，與律文所述物權狀态與特征内容不符；業主對此“不存在物”不持有物權與管理權，緣何表決？

②顧名思義，未加裝的電梯不屬改健、重建工程，從民法典第278條律文的文字、詞彙、語句及語法上的解釋，該條律文的含義都與加裝電梯風馬牛不相及。按東方文化邏輯思維習慣，文理不符，即适法不當。

③如果當改建、重建建築物及其附屬設施時，表決增設電梯與否，倒也适逢時機；但當舊多層住宅完好無損，使用正常之時，卻不分抗震與否都要求單獨加裝電梯，并破牆、砸梁、拆柱，大動幹戈幾個月，如同逼迫健康老人無病住院動大手朮，老人必定大傷元氣而折壽。同理，加裝電梯後的舊樓安全與服務年限必存風險。

④“少數服從多數”的原則不适于民私财産權處理。

民法典第130、113、114條，“民事主體按照自己的意願依法行使民事權利，不受幹涉。”，“民事主體的财産權利受法律平等保護。”，“民事主體依法享有物權。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。”，是不能憑借多數而侵犯的。民事人的私有物權、人格權、健康權、生存權，都不能被多數“暴政”式的否決。更不應以惠民、提倡、内需、号召等之名，否決少數民事人的财産權與人格權。

⑤不能依據多數原則違背公序良俗，法源順序的優先權，按民法典第153條，公序良俗與法律、法規規定的強制性條款是同等地位的強制維護執行的律文；不能擅自亂占、亂變小區布局，濫用多數原則。若如此，隻會使社區矛盾不斷，小區難安甯，進而破壞社會穩定。

四、有條件才可加裝電梯

國家發改委關于《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》通知指出：“有序推進城市更新。加快改造城鎮老舊小區，推進水電路氣信等配套設施建設及小區内建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修，有條件地加裝電梯，.....注重修繕改造既有建築，防止大拆大建。”

有條件地加裝電梯，主要條件如下：

（一）、首先應經專門鑒定評估舊樓安全與防震性能

①查清舊樓質量安全狀态與防震性能，評估有無加梯之必要。

②如有加梯之必要（值得加梯），應先加固與增設防震措施，達标後再加裝電梯。不可放任安全與防震于不顧，自行盲目加梯。

（二）、加梯貴在依法确權

①從現有法律及規定内容，完全套用民法典第278條适法不當，律文與加梯無關聯；以簡單多數表決民私财産，無視各戶的需求、妨害與利益的不同，違背權利平等之原則。在同意戶達3/4，沒有反對戶時，才可加裝（北京）。

而有些地方機械照搬3/4的多數原則，不顧少數反對戶的妨害受損，則違背民事的平等與自願原則。

②加梯所占用空地，是小區全體業主共同共有，應依法經小區業主表決，允許通過才可占用。

③依法降低對低層戶的各項妨害。

④依法不違犯消防、環境與交通限制。

⑤加裝電梯申請協調公示後，需經社區備案，上報區住建局審批，方可執行。不許單元業主私自加裝電梯。

（三）、加裝電梯協商與妨害賠賞應同步進行。

①對于單元加裝電梯，各戶需求不同，受益不同，受妨害更不同。故必須正視業主私财産的權利與選擇，對業主所受妨害應如實貨币賠賞，以鼓勵反對戶公平有條件地選擇加梯。

②加梯協調應與妨害賠賞同步進行，不得先批準加梯，而另案訴訟妨害賠賞。延後另案訴訟，會造成賠賞取證難或證據消失。本為同案協調事項内容卻分先後，類似先無憑據借錢而後被迫補寫借據，缺泛誠信保證，有失公允。

（四）、引入第三方評估機構

公平公正評估各戶業主因加梯而受益或妨害受損，以公平分攤籌資與賠賞。是社會法治與公平公正的進步體現，應加強建全。

五、公交電梯是忽悠業主的商業行為，應謹慎選擇

①所謂公交電梯是由第三方出資加梯，業主不出初建投資，運營維修歸廠商負責；業主持卡付費乘梯，故稱公交電梯；若幹年後，将資産無賞轉交單元業主所有。

②不論什麼模式加裝電梯，協調操作條件及依據都是相同的，決定權是業主的。業主協調通不過，仍加裝不成。不能忽悠說：有了公交電梯，高低層戶都歡迎，無反對的。

③乘電梯費定價有文章，價貴無人乘梯，價低賠的人跑了，加上無主人翁的管理，最後會剩下電梯空立的風景線。

六、簡談加梯方案

（一）、由步梯間平層入戶

①優點：入戶與乘電梯在同一水平，由每層上行步梯拆改的平通道相連。

②缺點：對步梯間及步梯破壞嚴重，破牆、砸梁、拆柱、拆改步梯，工程大，投資多，工期長，噪聲汚染特别嚴重超标，施工複雜不安全。

③最不能忍受而又不易克服改善的施工噪聲污染幹憂，是該方式的緻命缺點。

按《中華人民共和國噪聲汚染防治法》第五章建築施工噪聲汚染防治規定的要求，一是噪聲汚染防治标準要求嚴格，居住、文教區施工無法做到不超過45（夜）～55（晝）dB的要求；二是施工工藝及設備極難達到要求；三是施工監聽與監督聯網實測量化，難逃法網監督。如有反對戶依法堅決投訴舉報并阻擋施工，則加梯施工寸步難行。

另外，如家中有重病者或虛弱老人，當施工噪聲約達100dB時，連續作業不斷，怕1周都難忍受。

（二）、由步梯間半層入戶，即在每層步梯平台水平進出電梯，再上或下半層步梯入戶

①優點：施工簡單，工程量小，投資少，對步梯間破壞最輕或無破壞。

②缺點：電梯與入戶間沒有無障礙通道，須上或下半層步梯乘電梯及入戶。

雖對框架結構步梯間設大窗子的較新單元樓，拆掉窗後，窗洞則可作為通道口，對步梯間無破壞；但對磚混結構、空心樓闆房、步梯間設小窗的老舊單元樓，則需破牆、砸圈梁，對步梯間有破壞。

（三）、由擴建陽台平層入戶，在連廊設入戶新門。

①優點：乘電梯與入戶在同一水平，由新擴陽台相連。

對步梯間無破壞 ，為保行人安全，需将大窗改為小窗或加設防護欄。

②缺點：當電梯間發生火災時，避難人員則需違規經住戶專有部分再轉到步梯間安全通道，如打不開新戶門，則很危險。

另由連廊經原設窗處到步梯平台高差約1.5m，急逃避險時，一般人較難安全下行通過。

（四）、由步梯間亞平層入戶

亞平層入戶，就是出入電梯水平設在每層入戶水平的0.3～0.8m以下處，故曰亞平層。在電梯出口平台與入戶門口間，搭建一斜坡結構，入戶通道覆蓋在每層上行樓梯上方，住戶可通過該斜坡無障礙通道乘電梯與入戶。

①優點：

亞平層入戶，吸收了平層入戶與半層入戶的部分優點，避免了其缺點。

無需對步梯及步梯間進行大的拆改破壞。

②缺點：無障礙斜坡道不如平通道方便。

七、建築施工噪聲污染是加裝電梯難于消除的緻命傷

（一）建築施工噪聲污染嚴重超标，标準嚴格，監測嚴密，難逃法網監督

①根據《中華人民共和國噪聲污染防治法》第五章建築施工噪聲污染防治第40條“建設單位應當将噪聲污染防治費列入工程造價，在施工合同中明确施工單位的噪聲污染防治責任。

施工單位應當按照規定制定噪聲污染防治實施方案，采取有效措施，減少振動，降低噪聲。建設單位應當監督施工單位落實噪聲汚染防治實施方案。”

②第41條“在噪聲敏感建築物集中區域施工作業，應當優先使用低噪聲施工工藝與設備。”

③第42條“在噪聲敏感建築物集中區域施工作業，建設單位應當按照國家規定，設置噪聲自動監測系統，與監督管理部門聯網，保存原始監測記錄。對監測數據的真實性與準确性負責。”

（二）、國家規定标準嚴格：

①1類區為居住、文教，噪聲汚染不得超過：45dB（夜），55dB（晝）。

②加梯施工，在樓梯間破牆、砸梁、拆柱、拆改步梯，施工噪聲由近距離經樓梯間共鳴發出，倍加幹擾污染，是加裝電梯難于消除的緻命傷。

八、加裝電梯的責任與風險

國家各地加裝電梯的相關文件都明文規定：“共同出資的業主為增設電梯的建設主體，承擔相應法律法規規定的義務和責任。”

（一）、義務與責任

①加裝電梯，協調、備案、審批、立項、設計施工程序都大大簡化，由第三方的專業審查評估與（互相）驗收等，缺泛法律依據。如出現責任，依法唯出資加梯業主無法推脫，故業主應理智思維獨擔責任的冏境。

②為節省投資，加梯設計、施工多為個體與遊擊隊，除破牆、砸梁、拆柱、拆改步梯之外，競将連廊2支柱1端梁減掉，而将連廊邊梁直接植筋或錨固于舊樓體，并省去深大基礎。經調查統計，絕大多數加梯都采用連廊與舊樓體相連接形式，而從上到下隻顧砸拆舊樓，沒有遵循變形協調共同受力原則，從基礎到上部結構均無采取可靠措施，來補加原結構與新結構的整體性連接措施，将會加大沉降差對結構的不利影響。

極小數加梯采用與舊摟體脫開的形式，因規範要求需進行地基承載力、地基變形、結構整體抗傾覆等驗算，合格後方可保安全。雖脫開為首推薦形式，因遊擊隊、個體無能力驗算而放棄。

③套用民法典第278條，倍受争議，如真理正義撥亂反正，則加梯将失去合法依據。目前加梯是部分業主按份共有的不動産，卻不許進行不動産登記；今後地位仍處尴尬，業主投資方向不穩定。

④國家建築法規定：“建築工程實行質量保修制度。”“在合理使用壽命内，必須确保地基基礎工程和主體結構的質量。”“因建築工程質量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠賞。”

然而加梯者多将電梯連廊連接舊樓體，以求省錢與開塔穩定；並破牆、砸梁、拆柱、拆改步梯，拆改管線，使舊樓被迫負重外載荷。有的施工基坑積泡水，影響新舊建築地基穩定，縮減舊樓合理壽命。

加梯對舊樓的拆改，使得舊樓的施工者有理有據地推卸保修責任，而施工加梯的遊擊隊早已不知逃向何方，則共同出資業主責無旁貸，自然難推卸維修責任。

⑤絕大多數加梯項目都未做安全與防震性能的鑒定，或依據鑒定進行安全與防震措施的加固。

按新版《建築與市政工程抗震通用規範》、《建築抗震設計規範》、《建設工程抗震管理條例》規定，新舊建築必須符合抗震要求，對于未加固抗震不達标的舊樓加裝電梯屬違規。

⑥加梯前，将單元門前下水道由直線增加2個彎頭改為折線，留下隐患。今後堵塞必然增多，應由加梯業主維修，責無旁貸。

⑦加裝電梯擋住了消防車梯進入樓牆邊4m空區，一窗式會審加梯，無消防專項審查，發生火災時，加梯業主難辭其咎。

⑧加梯後，物業費按電梯房提價收費，未參與加梯的業主必将增費推給加梯的業主。

⑨加梯連廊如未按規定将其設窗遠離兩側房間1m之外，未設防護防盜網，當發生借連廊之便入室行盜案，則加梯業主必負其責。

（二）、加梯可能帶來的風險

民法典第1252條：“[不動産設施倒塌、塌䧟緻害的侵權責任]建築物、構築物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任，但是建設單位與施工單位能夠證明不存在質量缺陷的除外。......。”

①為減省增設2柱，電梯連廊隻靠其邊梁植筋或錨固于舊樓柱牆體，一旦脫開将發生塌落事故。

②對較老破舊的空心樓闆房，如發生電梯基坑積泡水，将對舊樓破壞嚴重，會導緻電梯、舊樓發生類似廈門的主體傾斜開裂事件，決非偶然。因加梯，整棟樓業主将陷于無家可歸的困境。

③因電梯惡性事故，緻人傷殘或死亡。

加梯風險事件，並非個例，也非危言聳聽。用簡化的程序，自主負責地加梯；以行政方式引導，将合法步梯房擅自改為加裝電梯房；共同共有物權與按份共有物權併存，合法不動産與不許進行不動産登記的建築併存，法權相互碰撞，而承擔責任或風險的則多為業主。可見依法确權，任重道遠。

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