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提問：星叔好，感謝你的指點迷津。還想問，鄭州金水北還有值得投資的盤嗎？總價150w左右的。

回答：金水區北的位置未來發展空間比較好，底子比較厚，但近些年被鄭東新區搶盡風頭，發展增速靠後。

連以前破敗不堪隔着賈魯河的惠濟區如今也是人氣很旺。

所以金水的未來就在金水北了。

金水北看好的幾個很重要的特質是：

1、地鐵紅利即将兌現，4号線2020年底預計通車、二号線北延線已經通車;

2、金水北的教育很優質，省實驗、文化路一小、緯五路一小等等名校；

3、金水區就業副CBD，除了大玉米CBD，還有金水區城市副CBD、高鐵商務區副CBD，就業人流量大，不愁接盤人。

金水北二手房，可以考慮普羅旺世六期，房齡比較新。新房：保利海德公園（央企品質距離北龍湖一路之隔，劣勢沒有地鐵） 瀚宇天悅城（教育資源也不錯，雙地鐵，劣勢容積率偏高戶型一般）。

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提問：星叔好，目前想投資日照，哪個盤比較好些。手頭前期資金50

回答：日照城市能級太低，房價升值潛力有限，大概率會橫盤，自住可以買，投資就沒必要。

純投資更建議你破限購去濟南，青島。

沒有支柱産業和大量人口外流的三四線城市，以後發展會越來越尴尬的。

房價高挺，不好置換，也很難有人接盤。

首先，這次棚改之後，絕大多數三四線城市房價已經到了相當的高位，這個價格需要很長時間才能消化；

其次，房住不炒、出生人口這些因素決定未來樓市一定是兩極分化，三四線城市的樓市沒有未來的。

最後，投資的目的是為了最終賣出獲利，那就更不能在三四線城市買。

因為三四線城市沒有成熟的二手房市場，等你想賣的時候，可能連接盤的人都沒有。

提問：星叔好，未來幾年哪裡的房子能買，更有投資價值？

回答：首先，三四線的房子，盡量不要再碰了。

雖然這個觀點，已經苦口婆心的說了無數遍，但是最近有很多新朋友關注，所以再唠叨一遍。

那些庫存不足，房價已經上漲過一輪的三四線城市，目前有了一個緩沖期，窗口期，想離場的朋友抓緊時間，千萬不要幻想短期内還能再來一波行情。

那些庫存量仍然很大，房價還沒上漲的少數三四線，也會有一定的空間和機會，可以嘗試去抓一抓，但是千萬别堆上全部身家

對于一二線核心城市，以及這些城市的核心城區來說，城市化進程遠未結束。

未來，我們會吸取本輪經驗，更加大力的發展我們的高精尖産業。而值得注意的是，這些高端産業所需要的人才，大部分要一二線城市，才能負擔的起，才能提供給他們足夠的空間和發展機會。

所以，未來資金和配套人口的流向，也會更加明顯的指向一二線，指向那些擁有高端産業的城市，和擁有高端産業的城區。

如果一定要用一個指标，來預判城市房價的未來潛力，那麼人口淨流入數量，才是最佳的參考指标。

人口越多的城市，意味着越高的經濟發展潛力，也就意味着越大的房價縱深空間。

房價的變化，終歸是供需關系的表現。而供需關系的關鍵因素，終究還要看人口。

有人口的地方，房價才有未來！

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提問：星叔，我想在秦皇島買房，自己住，還要考慮一下學校，小孩上小學，能付30萬首付，您感覺在哪買合适。

回答：首先說說自住房，有幾個點需要考慮：

1、資源：包括學校和醫院，主要是對口的小學。越是能級不高的城市，越看重這些方面。

2、大型商圈：應該距離萬達廣場和吾悅廣場這種大型MALL不要太遠，未來小城市的業态也會像大城市一樣，線上電商 線下大型綜合體，購物習慣會改變。

3、高檔連片的住宅區，盡可能買大部分房子都是2005年以後的新區，不管是居民素質，還是居住舒适度都會比較好。

秦皇島屬于旅遊養老城市，很多北京人在這裡過周末。

近年來有條件的東北人大量移居秦皇島，人口流入大。

唯一注意的是不要投資海邊的房子，本地人都不住海邊是有原因的。

相比來看，海港區比北戴河要更宜居，也更具投資價值，小時候沒見過大海的，不要為情懷買單。

建議買雙證齊全的二手房勝過新房，二手房價是市場博弈的合理價格，買新房時定價權在地産商，還有爛尾等風險。

提問：星叔，坐标蘇州，目前首付50萬，自己的隻有20萬，其他都是借的首付，工資9000，隻能買的起120萬左右的房子，目前是看了園區拆遷小戶42平，學位已經用了，出租價格2000，還有新區高鐵站附近的拆遷60平，出租價格1900，另外就是看了看政府存量房需要競價，也不一定買的到。目前僅僅用來投資，工作在其他地方。星叔，有沒有推薦的呢？

回答：拆遷安置房、共有産權一般不建議買

大多都有如下問題:

1、産權的不完整或者收益的不完整性

2、限制交易：持有年限及交易對象的限制

3、房子質量問題

4、小區人口素質問題

上述種種原因導緻拆遷房、安置房、共有産權房二次銷售價格遠低于商品住宅。

即：投資價值不大 ，能不買就不買，除非自住，或者超級便宜。

蘇州這個城市我長期看好，蘇州雖然是地級市，但是依托上海經濟，GDP能排進前10。

有時候，我懷疑，南京和蘇州，到底誰才能真正代表江蘇，地理位置、産業、文化全方位的強，也是第二大移民城市，蘇州不會沒落。

蘇州目前已經被調控壓制住了，目前比較值得買的是新房限價。

可以去嘗試搖号。投資的話，闆塊輪動，尋找低價區入手機會

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提問：星叔好，請問17年買的房為什麼一直不漲，别人的都漲了好幾千了

回答:為什麼你的房子死活不漲？我覺得可能有以下5個原因：

1.選錯城市：房價就是城市的股票，影響房價80%的因素就是城市和區域，影響房價的100分裡，已經丢了80分，剩下再怎麼努力，結果可能都是不及格。

2.區域錯配：就是在剛需闆塊買豪宅，在豪宅闆塊買老破小，離區域的主流購買力太遠，所以沒有市場。

3.産品硬傷：比如沒地鐵，戶型奇怪，朝向太差，周邊環境太LOW，附近有厭惡設施（如垃圾站、污水廠）等等，這樣的房子沒人願意住，漲幅自然也不咋地。

4.沒有利好：沒有利好的盤，比較難吸引資金入場，一個看上去有美好未來的産品，才是好的投資品，而一個連利好預期都沒有的産品，那很可能隻是個普通消費品而已。

5.漲幅透支：房價不是不漲，而是你提前以漲過之後的價格逢高買入，但下一個上漲周期卻沒有很快到來，那就等于提前被套牢在高位。

提問：新人首問，坐标安徽馬鞍山，四線城市，緊挨南京，動車18分鐘。想買個保值率高的改善性住房，買學區房，還是靠東邊車站近的？

回答：改善型自住，建議把剛性需求放在首位，不要過多考慮投資，四線城市投資屬性不強，馬鞍山畢竟不屬于南京，如果有學區需求，優先學區房，重點看你個人需求。

買房要分清一二線城市和三四線城市的區别。

一二線城市是為了投資，三四線城市是為了居住。

一二線城市房價越高越有人買，三四線城市達到哪個上限就不會有人問了。

這是由購房能力和城市基本面支撐決定的。對于普通人，在大城市購買一套房依然是資産保值的主要手段。

剛需買房最主要的兩個點，就是要認準性價比和品質。

房産市場在趨于利于買房者的方向，所以買房完全可以多挑幾家，放心挑選，多看看相中區域新房和二手房的區别，不要單隻看哪個便宜，

房子最主要的是地段好不好，生活是否方便，周邊是否有醫院學校和商場。

除此之外，買房不單看質量，最關鍵的是品質是否上乘，即使我們不炒房，但是也要做到買的房子地段一定會保值增值。

遇到心儀的房子該出手時就出手，單有等抄底的心還不夠，還要做出實際行動，踏踏實實地選個好房。

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