在廣東最年輕的地級市——雲浮，一座購物中心在外人看來名不經傳，但在當地卻是一個商業地标，無人不曉。重點是，它居然做到開業一年即盈利，日客流量最高達10萬人次！這就是雲浮新世紀廣場。5月24日，赢商網編輯實地走訪了新世紀廣場并采訪了雲浮新世紀廣場營運總監曹天雨，探究其成功背後的商業經營邏輯。

雲浮新世紀廣場外觀實拍圖

交通便利

雲浮新世紀廣場位于雲浮市雲城區城北，環市中路188号，是雲浮市首家集購物、餐飲、休閑、娛樂等多種功能于一體的商業綜合體，于2015年5月全面開業。項目交通非常便利，臨城市主幹道環市中路，規劃有1路、2路、3路、5路等多趟公交車經過，交通相當便利。開業初期，新世紀廣場自費租賃開通了兩條顧客免費乘坐的公交路線，經停雲浮市人口聚集中心，方便顧客往來新世紀廣場。另據了解，環市中路曾經是一條過境公路，通往鄰省市，大型車輛繁多，改為環市路後，交通壓力得到大大緩解，從市内駕車前往購物中心也更加便利了。

筆者在現場發現，新世紀廣場所處的城北并非在雲浮商業最繁華的老城區，而是在老城區外拓延伸的新區，緊鄰老城區。商業其周邊沒有任何商業體，但卻聚集了雲浮碧桂園、碧綠園山莊、臻彙園碧湖新城、恒大城等多個大型中高端小區，項目周邊人口近10萬人，幾乎占了雲浮市總人口的三分之一。

經營理念超前，體驗業态占比60%

雖然位處地級市，但新世紀廣場無論是從設計還是業态規劃都不輸給一二線購物中心，處處體現出超前的經營理念。首先，新世紀廣場商業體量約90000平方米，由“購物中心 商業街區”組合而成，定位打造“雲浮城市商業中心”。項目配以5000平方米的戶外廣場，地标性景觀鐘樓、1200多平方米的粵西最大天幕、800多個停車位。據了解，5000平方米的戶外廣場長期成為雲浮各大企業的展銷場地，每年為購物中心增收上百萬。

購物中心的動線非常清晰，從一樓中庭直達3樓的跨層電梯，極大增強高樓層的可達性。精心的設計讓每層樓的可視度都非常好，每一層樓視線可以直達上一樓層的店鋪。據了解，新世紀廣場曾獲得廣東省建築設計二等級。在休憩區的座椅設置、商場主題包裝、中庭裝飾等各方面，新世紀廣場都緊跟商業潮流。

在業态規劃上，吃喝玩樂購一樣不少。新世紀廣場規劃為四大中心：一站式購物中心、休閑娛樂中心、大型兒童成長中心、中外特色美食中心。其中零售類（不含超市）約占40%：餐飲類占比近40%，休閑娛樂占比20%。大比例的體驗業态，正符合了主流消費群體對體驗消費的需求，因此新世紀廣場深得年輕消費群體的喜愛，滿足購物、聚會、帶娃、購物、玩樂等一站式消費。

地标景觀鐘樓

1200㎡巨大天幕

購物中心動線

1-3樓跨層電梯

購物中心主題裝飾

樓層主題定位明确

新世紀廣場每個樓層的主題非常明确。購物中心共6層，地上5層，地下一層，其中負一樓主題是車世界，包括停車場和阿斯頓汽車美容中心；一樓是精品彙，主要是超市、服飾、鞋包皮具、珠寶；二樓是時尚彙，主要是超市、服飾、鞋包皮具、化妝飾品、醫療美容、餐飲、兒童培訓等；三樓是休閑坊，主要是兒童、數碼電器、餐飲、家居；四樓是食尚坊，主要是餐飲、影院、健身、電玩；五樓潮人坊，主要是KTV、辦公場所。值得一提的是，負一樓停車場的汽車美容中心，不但是對地下空間物業的有效利用，同時前往汽車美容中心的客戶還是購物中心的潛在消費者，而且是消費實力較強的客群，對購物中心起到間接或直接的引流作用。

另外，新世紀廣場商業街區與購物中心無縫銜接，共二層，一樓主要為休閑運動和女人街，有運動品牌、休閑服飾、輕餐茶飲、攝影、藥店等，二樓為風情街，以特色美食為主，輔以音樂餐吧及美容美發。商業街區1200平方米的巨大天幕，成了新世紀廣場一大特色，街區在功能業态上對購物中心起到很好的補充作用。

樓層索引

品牌因地制宜接地氣 引入創新業态

從雲浮新世紀廣場入駐的品牌看，全場近200家品牌，雖然沒有高大上的國際大牌，但全部都是消費者熟知的，而且不少是雲浮首店。品牌雖然大衆化，但真正做到因地制宜接地氣。其中主力品牌有必勝客、屈臣氏、蘇甯電器、新地超市、 北京同仁堂、凱樂迪量販式KTV、大海豚兒童樂園、中影DY國際影城、城市英雄電玩城、金沙健身中心、毛家灣、中華茶樓等。

零售品牌方面，多為大衆品牌，服飾的有哥弟、佛倫斯、艾托奧、美特斯邦威、真維斯、佐丹奴、V-MEN、才子男裝等，鞋包品牌如蒙娜麗莎、戈美琪、愛登堡、啄木鳥、聖恩熙等，餐飲有毛家灣、重慶劉一手火鍋、啤酒炸雞、豪亨世家牛排館、蒙自源、禦記煌等哦哦。這些在一二線城市看來，非常普通、大多為步行街的品牌，但在雲浮卻是最受消費者歡迎的，也是大部分居民能消費得起的。

入駐的品牌也有體現不同消費層次，在滿足大部分消費者的需求之外，還有多個品牌是迎合對品質有更高追求小衆群體。如網紅品牌茵曼女裝，人氣茶飲MEET TEA SHOP，知名美妝店屈臣氏 、商務正裝領導品牌G2000、家居定制品牌尚品宅配、維意定制等。

在新興體驗業态方面，新世紀廣場緊跟商業潮流，引入VR體驗館“VR世紀”，還有步步高民和激光整形醫院、兒童藝術培訓中心。另外，值得關注的是在一樓超市入口處，引入一家創新型的快剪專門店“樂淘剪”，提供“平價、便利、快捷、衛生”的純剪發服務，配有自助購票機，憑票剪發，成人15元，兒童10元，價格親民、環境衛生很容易被消費者所接受。

曹天雨接受赢商網采訪時表示，“對于品牌的引進，我們不在乎是否是一線品牌，但要求必須是連鎖品牌，這是對品質的基本保證。對品牌的考量，主要是看其連鎖規模以及品牌形象，這兩方面條件都不錯的基本上就可以了。”他還表示，現在購物中心招商标準有所變化，對大品牌的需求和依賴程度沒有以往高了，大品牌自身極少做宣傳、做營銷活動，還不如引進蓬勃發展中的新興品牌對購物中心拉動人氣更有利。

品牌門店

營銷活動成客流引擎

新世紀廣場不間斷的營銷活動，是其強大的客流引擎。因為購物中心所處的位置并非鬧市區，而是獨立的商業體，如果單靠自然前往客流，并沒有任何優勢。因此，新世紀廣場采取頻密的營銷活動來吸引人氣。曹天雨告訴赢商網，新世紀廣場的“明星戰略”，每年定期舉辦跨年演唱會，邀請各大明星，曾邀請過港台明星溫碧霞、陳敏之、湯寶如、李國祥、何傲兒以及中國好聲音多位學員等等，明星陣容強大，人氣火爆。平時，周末節假日等每個重要時間節點都會舉辦活動，多為市民喜聞樂見的文化、藝術活動，如才藝大賽、舞蹈大賽等，此外，還有車展、樓盤展示等。通過各種活動制造人氣和關注度，收效甚好。購物中心日常客流量平均在2-3萬人次，周末可達3-5人次，重大節假日活動可高達8-10萬人次。

營銷活動人氣火爆

商業先行、全部自持，實力資金保駕護航

一般綜合體項目的開發邏輯都是住宅先行，商業随後，住宅回籠資金反哺商業。新世紀廣場卻反其道而行之，而且商業還100%自持，如果不是有強大的資金支撐，不是輕易就能成功的。而雲浮新世紀廣場的背後是怎樣的一家實力企業呢？資料顯示，新世紀廣場開發商是雲浮市新世紀廣場物業有限公司，董事長是張文先生，其同時經營有新雲石業（雲浮）有限公司，是目前國内人造石英石出口企業的佼佼者。

“張文速度”

在資金充足的情況下，新世紀廣場開發一路順利推進。曹天雨告訴赢商網編輯，雲浮新世紀廣場從開工到開業用了不到2年時間，成就了“三快”。一是建設快，2013年7月份開工，2014年9月28号竣工；二是招商快，2014年9月28号啟動招商，2015年2月12号超市、屈臣氏及相關餐飲開業，這期間隻用了6個月左右的時間，三是開業快，2015年5月1号，離竣工不到一年，購物中心整體開業，且開業率達到90%，這樣的速度是非常難做到的，雲浮相關領導前來項目考察時還将之笑稱為“張文速度”。不僅是快，新世紀廣場業績也非常漂亮，據曹天雨介紹，新世紀廣場僅用了一年時間就開始實現盈利，縮短了綜合體的市場培育期，這是在全國一二線購物中心都罕有的，一個地級市購物中心卻做到了，實屬難得。

雲浮市新世紀廣場物業有限公司董事長張文先生

據了解，新世紀廣場作為雲浮的重點招商項目，得到了政府各部門的關心和支持，購物中心的開業，進一步改善了雲浮市區的商業環境，極大地提升城市形象和品位，同時，項目也對拉動雲浮經濟作出了巨大貢獻。接下來，新世紀廣場二期将開發住宅、别墅、洋房、五星級酒店等産品；三期規劃有一個康樂中心，主要針對老年人、小孩子客群。二三期的開發，也将為新世紀廣場帶來更龐大的消費群體。未來，一個超級綜合體項目将屹立在雲浮。

雲浮市新世紀廣場物業有限公司營運總監曹天雨先生

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