#成都房價五年内能否超過5萬底價?#

成都作為西南腹地的龍頭城市，無論是人口規模，還是經濟體量，都是頂流級别，而且近年來的人口增量非常可觀，跻身進入新一線城市行列。

但是，城市規模大，并不一定就意味着實力強。

一座城市的房價，除了受到供需關系（人口增量）影響外，一個更重要的因素，就是城市主流買房人群的收入水平。

因為收入水平決定着買房人的月供承擔上限，也間接約束着市場上的主流剛需産品的總房價，不可能太高，太高的話，就算湊足了幾十萬首付，月供上萬甚至更多，能承受得住的也是少數。

少數高價樓盤、豪宅或許在房價上很吸睛，但是體量相對于整個城市的總盤面而言，還是太小，就像水滴進入大海，掀不起太大的浪花來。

具體到成都而言，5年後，房價底價能否突破5萬，我們認為，可以從下面幾個維度來論證：

任何一座城市，常住人口都≠定居人口，戶籍人口也≠買房的人口。

原住土著居民大多在本地都有房，真正買房的，要麼是本土家庭的下一代年輕人，分家分戶，要麼是新來到城市打拼的“新市民”。

在“新市民”裡面，真正有能力而且下定決心在成都買房的，很多是屬于工作及收入相對穩定、打算常年在成都發展下去的人，比如機關、事業單位（學校、科研院所等）、銀行、央企、國企、知名私企、上市公司等這些相對穩定的單位或部門。

一般行業的從業者，比如餐飲、快遞、足浴、農貿等這些行業，雖然這些人口往往能夠在常住人口裡面占到一定比例，但真正能夠最終在成都買房的，并沒有想象中那麼多。

這一點上，成都相較于杭州，優勢就沒那麼明顯了。

杭州的私企、民企實力雄厚，上市企業也多，杭州的上市企業擁有200餘家，比較出名的阿裡系、海康威視、同花順、恒生電子、華東醫藥、浙商銀行等，而成都在A股上市的企業，也就100來家，比如新希望、通威股份等。

明确了買房的主流人群，再來考察這部分人群的收入情況。

根據統計年鑒和公報，2021年，成都城鎮居民人均可支配收入52633元，按照這個數值算下來，平均每月約4386元。

2020年，成都城鎮非私營單位在崗職工平均工資，是104463元，平均每月8705.25元。

從生活經驗上來判斷，這兩個數字，是比較貼合現實感受的。

這樣的收入水平，就算再高一點，按照人均月入1萬來計算，除去生活成本，每月能夠承擔的7000~7500元月供的水平，恐怕已經是不少家庭的極限值了。

而如果按照90平米的剛需戶型倒推回去，7000~7500元的月供極值，貸款30年，就算按照年化4.5%的利率水平，30年，大緻也就是能夠支撐140~150萬（總房價7~8成）的貸款總額，也就是總房價在175~210萬元左右的區間。

但是，扪心自問，又能有多少家庭，能夠撐得起30年、每月月供7000~7500的持續收入能力呢？

更不要說單價5萬，那就是100平的房子價值500萬，首付哪怕湊夠6個錢包，達到3成150萬，也要能撐得起450萬的貸款，30年月供2w~3w，有多少人能保證自己30年不斷供每月拿出2~3萬來還房貸？恐怕北上廣深都沒有多少人能達到這種水平。

因此，我們認為，多數人的月供負擔能力，往往能看穿一座城市房價的底色。

2021年末成都常住人口2119.2萬人，比上年末增加24.5萬人，增長1.2%，是全國少有的幾個常住人口超過2000萬人的城市（北京、上海，重慶主城九區人口沒那麼大規模）。

未來，2000萬以上常住人口規模的城市，還能有多少城市承載力（比如水源供應能力），人口增速還能夠繼續保持此前的高速，這是一個不得不思考的問題。

成都過去吸引的川内人口和周邊省市（雲貴川渝和西北省會等）的人口，未來還會不會有那麼大的體量、那麼高的質量，一方面取決于成都的容納力和吸引力，另一方面，也同樣取決于人口流出地，還有沒有那麼多年輕人可供吸引？

在人口老齡化、少子化等大背景之下，随着未來的發展，恐怕川内地市的人口、周邊省市的年輕人，也沒有曾經那麼多了。

因此，從未來5年的發展趨勢來看，一些聰明的買房人，開始把目光投向根基更為牢固的主城區，價值回歸主城五區5 1（高新南），而不是産業、人口都尚待填充的未飽和的全新闆塊，也不失為一種有遠見的明智選擇。

綜上所述，我們認為，5年後，成都房價突破5萬底價的概率，并不大。

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