招商玺家園附近工地。

地鐵12号線太子灣站(預計于今年開通試運營)。

從早上8點正式簽到，9點開始選房到22點25分最後一套房被選走，招商玺家園這場超過13個小時的“選房大戰”終于宣告結束，604套住宅9月22日當天全部賣光，2022年第二個“日光盤”誕生。

據當天關注開盤現場的網友透露，開盤當天大戶型賣得最快，早上10點左右424㎡大戶型已經全部賣完，截至當日上午，604套住宅銷售近半，但時間到了下午，還剩200多套房源時去化速度開始變慢，尤其是看不到海景的戶型，願意選擇的購房者變少，棄選率開始上升。

值得一提的是，招商玺家園于9月18日公布意向登記名單，共1615批客入圍并完成意向登記保證金凍結，預售房源共計604套，項目中簽率僅有37%，但從當日選房順序号來看，1138号選走的是最後一套房，這意味着當日棄選率達到了53%，幾乎一半拿着靠前選房“号碼牌”的客戶放棄了購買。

招商玺大戶型的熱銷是在預料之内的，片區内大平層屬稀缺産品，同已在二手市場上流通的，挂牌單價最高超20萬招商雙玺的大面積房源相比，招商玺家園10萬元/㎡左右的價差成為大衆關注的重點。“買入400平米左右的戶型相當于躺着也能翻個倍，回報率驚人。”這是市場對招商玺的普遍看法。

而此前也有市場分析人士認為，招商玺小戶型面臨着流通性差，戶型功能性和實用性不足，部分房源面臨看不到海景等問題，購房者要從需求層面謹慎考量是否購買。

據了解，招商玺家園于9月14日獲批拿證，604套獲批住宅房源為123-127㎡2-3房及424㎡海景大平層。該項目開盤備案價區間分别為，小面積備案價格約10萬-11.6萬/㎡，大面積備案價格約13.6萬-16.2萬/㎡，均為精裝交付。按照套均總價1917萬元來粗略估算，招商玺家園當日收金約115.8億元。

實探

太子灣唯一住宅盤 但價值兌現仍需時

位于蛇口半島的太子灣片區，坐享大/小南山、赤灣山、微波山、深圳灣、伶仃洋、15公裡濱海長廊等稀缺的山海景觀，自然景觀豐富。

從規劃上來看，太子灣片區以22萬噸級郵輪母港為依托，斥巨資打造了170萬㎡的航母級國際濱海城。片區同時涵蓋商業、辦公、商務公寓、住宅、酒店、倉庫、文化藝術、國際學校、國際醫院、交通核心樞紐等多元業态。其中的旗艦商業是由香港新世界集團打造的亞洲旗艦K11 DPARK。

綜合來看，太子灣片區具備自然資源、人文資源、商業地标、網紅勝地等多元化屬性。而招商玺家園，則是太子灣片區内僅有的住宅地塊。

因此，其周邊配套也較為全面。

交通:蛇口港地鐵站C口出站200多米距離便是招商玺家園，公共交通方面，招商玺家園臨近深圳地鐵2号線，向西一站到赤灣站可以換乘5号線直達前海三區，向東7站到後海站可換乘11号線直達福田中心區。

商業:片區有約46萬㎡的商業體量，其中有購物中心、濱海餐飲、休閑娛樂等樣式多樣的商業模式，形成海平線上的香榭麗舍大街；周邊還有K11及D-PARK兩大品牌Shopping mall。

教育資源:太子灣片區内規劃了一所國際學校，為深圳市南山中英文學校太子灣實驗部(“太子灣學校”NCIC實驗部)，即南山中英文國際部。周邊學校還有育才一小、育才二中。

整體來看，太子灣片區規劃很全面，但仍需要時間兌現。

走在太子灣片區随處可見運載建築材料的卡車和泥頭車，空氣中彌漫着沙塵，影響能見度，霧霾感較重。從兌現時期來看，K11預計2024年底開業，片區整體的建設周期預計少則2年。

片區另一個一直被居民诟病的點在于蛇口的陸路交通。招商玺花園臨近望海路，該條道路高峰期開車到南山片區容易堵車。

不過這一問題随着望海路快速化改造工程的開展有望解決，去年，深圳市交通運輸局發布《關于開展望海路快速化改造工程社會穩定風險調查公衆參與的通告》，透露望海路将改造為“地下快速路 地面主幹路”的複合通道，項目工期為72個月，仍需要時間兌現。

市場

一二手差10萬元/㎡ 小戶型流通性較弱

目前太子灣片區隻有招商玺一個住宅産品，片區二手估值可能沒有參考标的。

隻是說起招商玺家園，大多數購房者的第一反應就是招商雙玺家園。兩個項目名字隻差一個字，且直線位置1公裡左右(百度測距)，兩者無論是地段還是産品都具備可比較性。

而其中購房者們最關注的點便在于，招商玺家園能否像雙玺一樣創造“5000萬蹲”的“神話”開盤記錄。

招商雙玺位于南山區蛇口片區海上世界，2018年5月，雙玺三期時光道收官之作開盤，預售備案價格為8.17萬-15.4萬元/㎡，整體均價約12.12萬元/㎡。其中，B區2棟的72套房子，均價在5500萬左右。據了解，該項目有666人交了定金，參與搖号搶167套房，每人選房時間僅限2分鐘，超時作廢。開盤當天有購房者蹲在現場等待搖号買房，這一幕被網友看到調侃為“5000萬蹲”，意思是就算你有5000萬，也要先蹲着等搖号。

而招商玺家園同樣被不少購房者評為今年最值得打新的樓盤，原因便在于同雙玺之間的價差。

目前海上世界雙玺204平的4室1廳在中介網站上挂牌總價為4680萬，折合單價約22.8萬元/㎡。而此前有大戶型300多平的房源在二手網站上挂牌最高超過25萬元/㎡的單價，雙玺普遍大戶型挂牌單價都在20萬 /㎡。

而根據9月13日招商玺家園取得的預售證來看，項目推出共604套房源，以123-127㎡2-3房為主，還有少量425㎡的大戶型(68套)。備案價格方面，項目單價區間在10萬-16.27萬元/㎡之間，平均備案價為11.23萬元/㎡。

同雙玺的二手相比，招商玺家園10萬元/㎡左右的價差成為大衆關注的重點。

那麼招商玺總價千萬級别的小戶型又是否具有“無腦沖”的條件呢?從市場的聲音來看，能不能買入120 ㎡的戶型仍存争議。

一方面，蛇口片區的大小戶型之間的價差存在分化。例如招商雙玺目前挂牌的房源并非全部20萬 ，其87平的2室1廳小戶型房源市場挂牌單價普遍在14萬-17萬元/㎡左右。

另一方面，片區内小戶型弱流通性為預期價值帶來不确定性。“小戶型可能未來在市場上流通性不會很好。”一位近期有在南山買房計劃的購房者告訴記者，她在蛇口有一套半島城邦的80多平房源，已經挂牌近1年仍沒有賣出，原因就在于小戶型房源在蛇口片區的流通性不高。這同樣導緻她對于片區小戶型房源的二手預期不高，“兩年後交房，再據産權證日期起限售三年，加起來也有四五年了，不确定性因素太多”。

采寫:南都·灣财社記者 孫陽

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