巴曙松談資産管理?文/榮燦 李鵬濤他有着30多年的房地産從業經驗，毅然進入新的賽道，用他自己話說，不重複自己他管理過3000多人團隊，目前團隊卻不到30人，未來下一個小目标更是撬動100億資産管理，下面我們就來聊聊關于巴曙松談資産管理?接下來我們就一起去了解一下吧!

巴曙松談資産管理

文/榮燦 李鵬濤

他有着30多年的房地産從業經驗，毅然進入新的賽道，用他自己話說，不重複自己。他管理過3000多人團隊，目前團隊卻不到30人，未來下一個小目标更是撬動100億資産管理。

不缺資本的時代

“這是一個不缺資本的時代，缺的是資産管理能力。” 安獅資産及躍動平方的創始人張國正先生開門見山點出本次采訪主題。

張國正先生擁有30多年的房地産從業經驗，此前曾多年任職戴德梁行亞太區董事局主席兼大中華區行政總裁。他管理過3000多人的團隊，目前毅然進入了新的資管賽道，用他自己話說，就是不重複自己，要有突破才是他的工作理念，這也是他的核心團隊人員願意多年追随的原因。

“目前國際大行的第三方服務模式比較單一，而作為資管平台，既能撬動跟資金聯動，又能整合産業能力為資産升值。” 張國正提到，大行也有機構資管團隊操作項目，完全是以單一服務方式去做，很難滿足業主需求，未來通過基金跟資本聯動方式連在一起才是趨勢。

在2019年，張國正先生與戰略投資人普洛斯（GLP）共同創立不動産基金管理公司“安獅資産”，雙方整合投資、改造和運營領域的專業經驗，以産業發展為導向對經營性不動産進行定位優化以及精細化運營，實現資産的戰略增值。

2020年，躍動平方商業管理（上海）有限公司成立（以下簡稱躍動平方），是安獅資産最新成立的不動産運營服務平台，以“受托運營”模式為業主提供全程資産管理服務，包括策劃定位、改造升級、招商及運營管理等相關工作。

“安獅資産”英文縮寫就是資産的打造者的意思，“在收購層面，我們完成了在北京中關村的一個項目，項目的運營管理服務由躍動平方提供。”

據悉，躍動平方目前已在上海和北京在管三個科創園區項目，未來将圍繞着中國核心的城市群為主要目标市場、尤其是借助長三角一體化的契機，結合公司及戰略合作夥伴的資源禀賦，深耕科創園區這一賽道。

輕重資産模式

目前，中國房地産市場已經進入了存量市場唱主角的市場。園區重資産轉不動，自然就要轉向輕便靈活的園區輕資産。

在2020年4月，一家做園區“輕資産”運營的公司錦和商業登陸A股，而在2021年2月，一家同做園區的德必集團則成為園區行業在創業闆上市的第一股。随着錦和商業和德必集團的上市，輕資産運營似乎迎來了高速發展通道。

也有分析認為，當産業地産企業到了一定規模之後，規模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，随着地産行業利潤率和杠杆率的持續下降，重資産拓展會相應受到限制。同時，近幾年各地快速增加的存量園區，園區管委會或物業持有方也有極強的“托管運營”需求，客觀上為“輕資産”發展提供了條件。

張國正一直注重“輕重并舉”模式，安獅資産和躍動平方為集團“輕重并舉”發展戰略的兩架馬車，其中安獅資産強在投資端和融資端，為躍動平方沉澱更多可經營的優質項目；而躍動平方的管理運營能力，将為安獅資産在投資端對項目從把關、落地到運營保駕護航。

重資産管理是很重要的一環，能走通資産管理所有環節，也能形成好案例，為輕資産模式輸出。

“如果說是做純輕資産公司，現在市場上也有一些這樣的機構，但我們認為輕重模式在未來市場上沒有辦法分開，因為通過安獅資産選擇項目、投資項目，好的項目資源讓我們沉澱和磨練資産管理能力，才能發揮資産管理能力，團隊也會有更多成長。”

資産管理就是一個精細化的活，也是“投融管退”中最看重的整合運營專業能力的環節。傳統開發商擅長的開發能力，但是資産管理運營能力弱。

張國正分析，“資産是金融驅動，資管一定是能力驅動，傳統開發商搞資産管理，雖然規模很大，但是真正的盈利能力還是有賴于可售業務的驅動。”

資産管理一門好生意

關于資産管理這個角色，它的終極目标是什麼？

“它會是作為一個公募REITs管理人。”第一批進入到公募REITs的是包括産業園區在内的基礎設施項目，這個賽道未來有很大的想象空間。

“我們把有提升價值或者價格窪地的資産挖掘出來，先行投資進去，做好資産管理和提升，達到經營穩定期後後退出給其他投資機構或公募REITs。”

但是退出以後，資産的原持有人憑借其對底層資産長期的運營能力和經驗，可以成為是公募REITs的項目經營管理方，獲得長期的資産管理收入。

同樣的道理，未來在産業辦公賽道，安獅退出以後仍可以繼續去運營項目，可持續獲得金融性的收益，因為它還可以收管理費。“我覺得是一個資産管理的終極目标，輕資産的目标就是小股去操盤，你可能是隻有一個小部分的份額，但是你可以操盤公募REITs這樣的規模性資産。”

未來，有更多家族化資産需要專業托管，這是一個很大的市場。除了機構投資，還有一個非常大的賽道是家族基金，“内循環下家族企業對于資産管理的需求，我個人是非常看好。”

随着中國企業的崛起，尤其是在高科技行業裡産生的财富，這種家族财富是一個天文數字。在當前内循環的推動下面，他們在房地産硬資産配置上面肯定會加大，缺的就是資産管理能力。

“未來，躍動平方瞄準家族企業服務大舉發展，一邊是機構投資，一邊是私人的财富管理。”

對于未來小目标，張國正将帶領他的團隊資産管理，先做到100億規模。

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