2022年4月26日，杭州首輪土拍火爆開場。

推出60宗地，成交達59宗，僅1宗流拍。

收金827億，問鼎全國第一輪供地出讓金最高的城市。

而最大的亮點，莫過于本土民營房企，成為絕對主角。

濱江集團及其聯合體共拿地11宗，總金額超184億元，占到本輪杭州供地總金額的22%。

對比之下，早于2022年3月31日，完成首輪土拍的武漢，

交出的成交10宗，總金額約89.35億元的答卷，的确遜色不少。

而對标杭州濱江，武漢已經很久沒有本土民營房企，在土地市場嶄露頭角了。

01

首先，濱江為什麼這麼牛？

談及杭州濱江集團，很多人還停留在去年5月，其董事長戚金興表示，努力做到1%-2%淨利潤水平的無奈預期。

時隔一年不到，卻又如此大規模的逆勢擴張，态度簡直判若兩人，

為什麼？

其一，有錢。

據克而瑞數據，2021年全年杭州樓市，濱江集團以銷售額1691億、銷售面積216.2萬方的絕對優勢奪冠，成為銷售金額榜上唯一的“千億規模”房企。

簡單點說，濱江，有錢。

其二，抄底。

今年杭州首場土拍，0溢價成交的有25宗，占比為69%。

伴随着狂熱、冷清、回暖，

經曆過杭州去年土拍輪回的外資、央企、國企、相對冷靜，

房企終于能夠以便宜的價格買到面粉了。

濱江去年拿地有點貴。

2021年，濱江杭州拿地金額為298.86 億元。

其中，蕭山區五塊土地，平均拿地成本3.5萬/平；與融信聯合拿的江幹區地塊，地價已達5.37萬/平，而銷售限價為6萬元/平。

而今年，看似猛砸184億，卻已吃進11宗地。

且不乏上城區、拱墅區、蕭山區以及未來科技城等優質地塊。

其三，宏觀環境。

濱江的融資利率，由2020年的5.2%降至2021年的4.9%，今年有望進一步下探。

無論是央行的貨币政策，還是房地産調控導向，都以放松、刺激為主。

放水養魚的态度下，房企的生存環境，持續向好。

02

其次，誰成就了濱江？

作為千億陣營中的一員，濱江走了一條與衆不同的路。

别人是走出去，濱江是收回來。

複盤濱江集團的發展史，有這麼幾個節點：

1992年，創立于杭州；

2008年，深交所上市；

2016年，進軍深圳與上海，雙雙失利；

同年，确立重倉杭州，輻射浙江的戰略。

某種意義上說，專注杭州，收縮戰線，

讓濱江集團在近幾年的調整周期中，反而愈發壯大起來。

于是乎，杭州成就了濱江。

談及杭州樓市，有如下特點：

第一，極具活力。

2021年，杭州新房總成交量為18.7萬套，為近五年新高。

同時，成交金額達6200億元，創下曆史天量，力壓北上廣深，又是全國第一。

第二，門檻很高。

“甯可為價格解釋一陣子，也不願意為質量道歉一輩子”。

這是綠城創始人宋衛平先生的經營座右銘。

有宋老把關，杭州樓市的起點很高。

老秦去杭州媒體行，最大的感受是——

武漢豪宅大肆宣傳的鋁闆，在杭州是标準配置。

第三，産業優勢。

2021年，杭州GDP達1.8萬億，排全國第八。

既有阿裡巴巴、網易這樣的互聯網總部聚能，又有江浙強大的民營經濟底子，

網紅、私營業主、創業先鋒……可以說是藏富于民。

第四，會講故事。

論面積，西湖沒有東湖大；

論名氣，西湖卻比東湖大很多。

杭州，天生會講“許仙與白娘子”的故事。

2014年，阿裡巴巴上市，

馬雲的創業神話，帶火了湖畔花園及杭州樓市。

2016年，G20峰會，

二十位頂級大BOSS，集團為杭州站台。

2022年，亞運會，

乘着樓市政策暖風，無疑又為樓市添一把火。

老秦來捋一捋，

杭州會講故事，聽了故事的杭州人特喜歡買房，把杭州樓市買成了全國第一。

關鍵是，杭州房地産的技術壁壘很高，競争者不敢輕易進來。

所以，杭州成了滋養本土房企最為肥沃的土壤。

除濱江外，德信、保億、衆安、宋都……

個個活得，歌舞升平。

03

再次，武漢本土民營房企，為什麼不拿地了？

杭州，有錢塘江、西湖、未來科技城……

武漢，有長江、東湖、光谷……不分伯仲。

為什麼杭州民營房企擡頭挺胸，武漢民營房企縮手縮腳？

作為武漢地産媒體人，難免不這樣拷問？

以2021年武漢土拍為例，

累計成交325宗地，成交總金額為1945.24億元。

拿地房企基本是大型民營房企集團、央企、國企，武漢民營房企，屬于躺平狀态。

僅有恺德、美聯等極少數武漢民營房企出手，刷着存在感。

土地儲備，是房企的重要生命線，不可或缺。

武漢民營房企，過去也不乏拿地的高光時刻。

2020年，天縱拿下硚口宜家旁地塊；

2019年，奧山集團連續拿下光谷、經開、東西湖大宗地塊，規劃冰雪小鎮；

2018年，新港拿地小軍山；

再往前一點，

2014年，美好53.4億拿地硚口長豐村；

2013年，福星惠譽40億拿下江岸區紅橋村3宗城中村地塊；

2012年，美聯16億底價吃進江岸區石橋村地塊；

……

哪怕追溯到20年前，福星惠譽8億天價，鲸吞沙湖地塊，開創了武漢第一個地王。

無需懷疑，武漢民營房企拿地的決心與魄力。

隻是，民企遊刃有餘的城中村改造領域，漸入尾聲。

發力并不擅長的新區拓荒項目，換來的是騎虎難下的現狀。

停工、逾期、虧損、被并購……

目前，還能在武漢發聲的民營房企，

要麼是選對了區域，要麼是早年囤積了土地、要麼就是專注于小衆的遠郊市場。

為什麼不拿地，心有餘而力不足。

04

然後，誰把武漢民營房企推向困境？

房企，看似霸道總裁，實則帶着鐐铐跳舞。

特别是沒有背景與資本的民營房企，市場風險、政策風險、管理風險、财務風險，

長期的經營過程中，随便碰上哪一項，都是重傷。

更重要的是，民營房企不得不面對二代接班的事。

含着金鑰匙長大的二代，有沒有堅韌不拔的創業精神、有沒有居者有其屋的行業情懷，都是繞不過的命題。

敲黑闆，武漢民營房企碰到的難題，杭州民營房企一樣不會少，

但是，為什麼杭州民營房企都挺了過來，還迎來了二次發展呢，

症結在哪裡？

武漢樓市。

一來，武漢有錢，武漢人沒錢。

論GDP，武漢僅比杭州少3000億，緊随其後。

但是，武漢的産業集中在大型央企、國企、合資企業身上。

武鋼、武重、武煙、城建集團、東風汽車……

民營經濟較弱，老百姓購買力有限。

二來，房子沒少賣，房企不賺錢。

2021年全年，武漢新建商品住房成交超20萬套，銷售面積約為2334萬方，同比增長6.30%，再次登頂全國成交面積第一。

可是，老百姓手上沒錢，導緻房價漲不動。

去年全年，武漢新建商品住宅成交均價約為16945元/平，同比小幅上漲5%左右。

尴尬的是，地價漲幅，實為大步流星。

以光谷中心城為例，從2019年到2021年，地價從12362元/平漲到了20799元/平。

結果就是，房企跟土地打了工。

三來，武漢高度依賴土地财政，又缺乏本土房企保護意識。

武漢GDP中，土地出讓金，功不可沒。

為了招商引資，武漢對于外來房企的資金、技術等軟硬實力，要求相對寬松，

可以說是，有錢就能玩。

舉個例子，房地産野蠻生長那幾年，搞教育的、做電器的、賣保險的，齊聚武漢，集體玩耍。

類似鄭州，有意識保護本土房企的做法，武漢并不适用。

四來，武漢是華中地區頭部城市。

作為九省通衢，又是中部地區特大城市，大房企自然把區域總部設立于此。

所以，武漢順理成章的成為行業TOP100，聚集最多的城市之一。

老秦來順一順，

武漢購買力，導緻房價較低。

雖然賣得還行，但是房企太多，推高了地價，生存空間狹窄。

嚴重内卷的武漢樓市，已經不太适合本土民營房企了。

05

最後，武漢民營房企的出路在哪裡？

是不是說，在不久的将來，武漢民營房企會退出曆史舞台，那也未必。

講真的，民企與其冒險、激進拿地，倒不如不拿地。

房地産行業天花闆效應顯現，洗牌加劇，競争慘烈。

這時，容錯成本，會非常高。

拿錯一塊地，公司就會陷入萬劫不複之地。

相對于規模房企的停不下來，民企船小好調頭的特點，反倒成為優勢。

苦練内功、整合資源、錘煉産品、等待機會，

才是武漢民營房企唯一的出路。

此外，老秦也弱弱的呼籲一聲，

希望有關部門，能夠從資源、資金、技術等方面幫扶武漢本土民營房企，渡過難關。

這才是，武漢造。

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