一個很有意思的現象：淮安現在出讓的商住地塊越來越多了。

幾乎每一次土拍，被大家重點關注的地塊都是“住宅 商業”的配置。注意這裡的商業是“商業綜合體”，不是一般的社區商業。

話說，現在淮安類似配置的項目有多少？不妨來看看：

「淮樓」不完全統計于2021.12.21

實際上，從老城區到新城區，淮安近年出讓的新地塊，強制要求做商業綜合體的地塊數量增多，而且不少都是地段很好的項目。

淮安商業春天要來了嗎？

直到粉絲問我：“安叔，城南的夢樂廣場啥時候能開業？我們都等好久了！”

這位粉絲，你不提這個扮演“淮安城南首家購物中心”的夢樂廣場，很多人都快把它忘記了。仔細想想看，夢樂廣場不知傳出過多少次要開業的消息，可是每一次都以爽約告終。

永業夢樂城前期住宅早早交付，拟建的大型商業配套卻遲遲不開業。甚至很多人都認為，是不是不會再開了。

根據項目官微9月推文顯示，夢樂廣場将于今年12月18日開業，可是你看還是“熟悉的套路”，馬上都2022年了，再次延遲爽約。

甚至，連推文底下的網友留言，都立下了“必延期”的flag，關鍵點贊還最高。

值得一提的是，永業夢樂成二手房挂牌價僅0.96萬/㎡，好歹也是闆塊次新二手房，價格不如周邊小區。

夢樂廣場到底何時能開業？至少目前來看，除了開發商沒人能知道。

事實上，這種“賣了住宅忘了商業”的現象，在淮安樓市非常多，大家見怪不怪。它們當中，有因資金鍊斷裂跑路的、有因疫情工程拖後的，還有沒開始就已經game over的。關鍵是，淮安還有更多商業綜合體不斷冒出來。

當初說好“住宅&商業一起手牽手”，最後總是沒有辦法按時兌現，被迫“分手”。

雖然一拖再拖，一次又一次爽約，但淮安人還是願意相信，這些商業綜合體不是故意要延遲開業的。

畢竟，地産開發範疇裡，企業們都喜歡住宅項目，投資時間短回報快，就是大家常講得“高周轉”模式。而商業地産，則是“放長線釣大魚”，前期需要大量的資金投入，就算如期開業，并不能保證未來的正常運營。

所以，一些開發商即便拿了商住地塊，也有可能存在“住宅賣完，拍拍屁股走人”的現象，甚至是爛尾。

尤其在“商業地标沒有那麼多”的淮安，很多房企來了之後，信誓旦旦地要做城市新地标，住宅是賣完了，商業直接就不開發了。

比如，生态新城的金奧中心，業主維權不說，220米高的雙子塔商業更是遙遙無期。

比如，218米高的明發淮安中心，據宣傳将打造以總部基地、高端酒店、5A寫字樓、休閑購物為一體的城市綜合體。

超高層沒看到，倒是周邊的明發星悅城、摩爾城住宅已經交付，而且項目曾經一度傳來停工的消息。

再比如，拿地多年的淮海廣場雨潤項目，到現在還沒有動工。按照前期規劃總投資超50億，其中主體雨潤國際大廈高達326.6米。

前面政府多次進行溝通洽談，希望能夠早日建成，但是項目遲遲未動工，如今航拍俯瞰下去，滿目瘡痍。

淮樓拍攝

加上前面提到的夢樂廣場，在淮安“爽約”的商業綜合體們，真的不少。

但是，夢樂廣場隻是沒開業，商場早已經建好，而且包括星巴克、奈雪の茶、肯德基、全季酒店等都已經進駐。

不過商業建好了，引不來有号召力的人氣品牌，後期的人流量是重點。虧本的買賣，這些精明的開發商們可不會輕易嘗試。

如果你還期待開業，那就做好忍受一等再等的準備咯。

說實話，開發商業綜合體不是一件容易的事。

選址、定位、招商、開業、運營、維護，每一個環節都很重要，商業操盤的難度遠遠超過普通的住宅項目。

同時，現在淮安在土拍之前，出讓條件裡寫得非常清楚，商業和住宅需要同步開發，有的要求商業全部自持，必須等到商業封頂或者建設到特定程度，才能開始銷售住宅。

這一點就确定，對房企開發實力要求很高，一般的開發商還玩轉不起來。

有些時候，不是大家不相信商業會爛尾，而是部分開發商的水平讓人不敢苟同。

一方面，淮安多個商業綜合體多年未兌現。另一方面，淮安已經開業的商場，即便苦苦掙紮也掩蓋不住“人氣慘淡”的事實。

淮樓 拍攝

我們先來看第一點，前面說到的明發，在各個城市都喜歡拿商業項目，最終呈現的結果令人瞠目結舌。

比如明發商業廣場，很多城市都有落地，隻要你在網上搜索一下，吐槽的文章一大把。

還有非常著名的南京南站明發商業廣場，已經淪為“群租房航母”。還有江北核心區的“垂直森林”，多少年了上面還在種樹，遲遲未建好。

第二點，聚焦一下淮安已經開業的商業綜合體。

傳統老牌商圈“淮海廣場”，新亞 蘇甯 茂業 金鷹 花漾城，這麼多商場都開得好嗎？并不全是。

比如茂業時代廣場，除了星巴克、博納影城、孩子王等一些主力門店營業外，很多店鋪已經關門，冷冷清清。

随便找幾條大衆點評，可以感受一下。

比如花漾城，說實話我對它的期待值很高。因為很長一段時間内，淮海廣場是沒有新商業出現的，而且它還把原來的師專路一起合并掉了，按照道理來說是非常值得關注的。

但是隻要你去過現場，可以感受到這個商場的“混亂”，再用貼切一點的語言形容，很多身邊朋友開玩笑稱它為“大型的彙通市場”。

這裡沒有貶低彙通市場的意思，隻是為了讓大家更好理解它的混亂。

師專路是多少淮安人的青春記憶，變成如今的花漾城，真的OK嗎？

要做就做好，要麼就不要做。

做不好，開發商不僅賺不到錢，還得不到消費者認可，诟病不已。

被打敗的從來不是沒有商業，而是一個又一個令人失望的商業。

現在淮安人外出消費，理由很簡單：

一個是新商場開業，圖個新鮮可能會去個幾次看看。二是目的性消費，哪裡有滿足自己的購物需求的門店，那我就去哪個商場，不是漫無目的浪費時間。

之所以淮安很多商場被诟病，說到底還是太相像了。

就像不少新開發的樓盤一樣，買房人可以選擇這家，也可以選擇其他家。外立面長得一樣，産品也都差不多，清一色的“大路貨”。

即使是這樣，依然有人期待淮安一座又一座新的商業綜合體。

為啥？大家的生活水平提高了，消費水平也得跟得上，沒有好商業可不行。

淮安就沒有好商業嗎？那不見得。現在有一些開發商很努力地想把商業做好。

比如南部新城碧桂園淮府鳳凰荟，已經封頂，預計2022年9月正式運營。項目涵蓋超市、影院、餐飲、健身、服飾、數碼、家居、兒童、娛樂、教育培訓等，包含地下1層及地上5層及空中花園。

再比如，今年剛剛落地淮安的華潤置地，一來就是水渡口、大學城兩個商住項目，關注度非常高。

大學城項目已經确定落地華潤萬象彙，水渡口經貿大廈項目是不是萬象城暫且不确定，但至少是值得期待的。

因為大家期待華潤來了，會給淮安帶來不一樣的商業體驗，某種程度上是對央企的一種信任和展望。

淮安華潤萬象彙效果圖

總結下來，新進入淮安的商業綜合體們，如果能精準定位，實現差異化運營，完全有可能成為一個讓人們記住的、經得起時間考驗的商業。

當然，過程肯定很難。但要做商業就請做好吧，不要再讓淮安人失望了。

淮安，終歸還是要向更高的水平發展。所以，我們依然會選擇相信，那些要在淮安搞大動作的商業綜合體們，雖然會遲到，但希望不要缺席。

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