工程前期是貫徹項目開發建設的各個階段，是與政府各個行政審批部門溝通的橋梁，前期的工作成效，直接決定着一個項目的經濟利益得失（房産開發項目、商業代建項目）和推進進度 ，直接決定了一個項目的成敗。

工程前期的審批部門相當繁多，從取得土地、項目立項、規劃審批到工程報建，涉及的政府部門将近20個。從方案擴初到施工圖設計，每個部門的審批環節也不止一個。因此，負責前期管理人員應該對整個前期審批流程做到心中有數，對每一環節報送的相關資料也應了如指掌。這樣可以合理利用各個部門審批之間的穿插時間，可以避免因資料不全而被退回。确保節奏緊湊，縮短審批間隙，在最短的時間裡取得需要的審批文件。

因此，重視項目的前期審批工作，充分整合利用資源，盡可能在最短的時間内取得行政許可文件，縮減項目總的建設周期，這是我們前期工作人員不斷的努力目标。

項目開發關鍵節點流程圖

項目開發建設手續辦理流程圖

開工前階段的前期工作主要目的是取得《建設用地規劃許可證》、 《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》以及各建設管理職能部門對項目建設的批準文件，以确保項目合法開工建設。

涉及建設管理職能部門：發改委、規劃、國土、建委、人防、 環保、衛生防疫、市政、消防、交警、招标辦等。

辦理施工許可證流程圖

1、國土局審查項目用地情況

⑴立項批複；

⑵土地證（或《建設用地批準書》）；

⑶方案批複、初步設計批複文件；

⑷《建設工程規劃許可證》。

一般3-4個工作日後取得審查意見，即在《建設工程規劃許可證》附圖上簽署審查确認意見并加蓋國土資源局公章。

2、消防審查（14個工作日）

⑴建設工程消防設計備案表；

⑵建設工程消防設計審批表；

⑶建設單位的工商營業執照等合法身份證明文件；

⑷設計單位相應資質證書及營業執照複印件（加蓋單位複印确認公章）；

⑸消防設計文件(專篇）；

⑹全套圖紙和光盤；

⑺建築消防設施設計必須由法定資格的單位承擔，圖紙必須由設計證号、工程号、設計單位名稱及設計人員、審核人員的簽名，蓋設計專用章，并出具《工程消防設計自審表格》。

⑻審圖合格書及報告。

⑼工程規劃許可證。

備注：自從2012年11月份後，一類工程的必須送到溫州消防支隊審查。如果工期緊在沒有取得工程規劃證時，可以申請消防預審，但預審通過後，在取得工程規劃許可證後，還得重新報消防支隊審查。

3、白蟻防治合同辦理（2個工作日）

⑴建設項目計劃立項批文原件及複印件；

⑵建設工程規劃許可證；

⑶總平面圖。

收費标準：2元/米，但我們農房改造項目有政府減免批文，因此其他一些規費比如城市異地綠化補償費、高等教育附加費、新型牆改材料專項基金、散裝水泥專項資金等規費都可以減免，如果在江蘇揚州這些規費都在辦理工程規劃許可證時統一到一費制窗口去繳納。

4、組織監理施工招标

⑴監理要通過公開邀請招标；

⑵施工單位做BT的可以直接洽談确定，并通過區政府辦公會議确定。

5、建設工程施工企業措施備案（3個工作日）

⑴建設工程施工安全措施備案表一式四份；

⑵開工安全生産審查表；

⑶中标通知書、企業安全生産許可證（複印件）；

⑸各項安全生産制度；

⑹已經企業技術負責人和總監批準的各專項上崗安全方案；

⑺已辦理施工現場職工人身意外傷害保險憑證（複印件）；

⑻安全專項經費落實到位憑證（複印件）；

⑼白蟻防治合同。

6、住建部門建設工程質量監督手續（即辦）

⑴瓯海區建設工程質量監督登記表；

⑵施工圖設計文件審查備案書和審查合格書（複印件）；

⑶中标通知書和施工、監理合同；

⑷建設單位、施工單位和監理單位現場質量管理人員登記表（附證書複印件）；

⑸施工組織設計和監理規劃、監理實施細則；

⑹施工圖紙和地質勘察報告。

7、建設工程檔案登記通知單

⑴城市建設工程登記表；

⑵建設工程竣工移交告知書。

8、施工許可證辦理（3個工作日）

⑴加蓋單位及法定代表人印簽的《建築工程施工許可證申請表》；

⑵建設工程用地批準文件或土地使用權證（複印件）；

⑶建設工程規劃許可證（複印件）；

⑷需要拆遷許可證和進度表。

9、有資質勘察測繪研究院建設紅線放樣（3個工作日）

⑴委托書；

⑵放線通知單（原件），規劃局；

⑶審批資料簽收單（原件），當地規劃分所蓋章；

⑷施工一層平面圖（原件），規劃局蓋許可号碼章；

⑸總平面圖光盤。

10、組織灰線檢驗（10個工作日）

⑴建設項目灰線報驗表；

⑵建設項目選址意見書(含附件、附圖)複印件；（原件供核對）

⑶建設工程規劃許可證（含附件、附圖）複印件；（原件供核對）

⑷建築工程施工許可證複印件；（原件供核對）

⑸測繪定位成果圖；

⑹施工單位的定位記錄。

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