天河核心區在售一手盤有限，多數換房客将目光投向二手市場。

物業素質較高，也是天河區吸引換房客的原因。

天河已成為廣州物業價值最受認可的片區之一。劉麗琴攝

2月28日，天河區黃埔大道646号宅地正式競拍。時隔四年，天河終于再次推出宅地，對于想置業天河的購房者而言，意味着未來的選擇更多了。

随着居住環境的提升、交通配套以及教育資源的不斷投入，天河無疑成為廣州各區裡物業價值最受認可的片區之一。但天河區在售一手項目有限，且入市門檻比較高，多數換房客都将目光投向二手房市場。數據顯示，目前在天河北、珠江新城、東圃闆塊，屬于“置換型”購房的成交占比高達六成以上。業内人士表示，目前要想在天河順利換房，需要更新一下置業觀念。

專題文/圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴

随着奧體、牛奶廠闆塊各樓盤新貨的銷售進入收官階段，天河區一手在售樓盤的選擇變得越來越有限。目前在售新品的樓盤主要有珠江花城、蘭亭盛荟、新世界天逸等，也因推貨節奏而時常出現供應緊張狀态。

在周邊闆塊

今年迎來全新盤

統計數據顯示，2008~2018年的十年間，天河區合計供應宅地僅20宗。此前，元崗粵隆客車廠地塊建成了遠洋天驕，廣日電梯地塊建成了金茂府，油制氣廠地塊建成了珠江花城，這些新盤都已上市。

進入2019年，天河終于可見零星新盤供應。近日，2013年出讓的岑村火爐山南側地塊建成的海景慧源山莊終于亮相。項目推出52~128平方米的一房到三房，以60~80平方米的兩房為主打，還有52平方米、66平方米的一房戶型。

接下來，還有地段位置更好的新盤值得期待。2017年陽光城通過股權收購方式獲得的天河東莞莊兩住宅用地，今年将會推出市場，将成為天河難得一見的全新大盤。

随着居住環境持續改善，交通利好呈現，加上教育資源投入不斷增大，天河區已經成為很多置業者向往的區域，尤其是換房置業，在新盤選擇不多的情況下，二手樓市成交也相當活躍。廣州中原品牌營銷部何嘉麗透露，據廣州中原研究發展部整理提供的近半年成交數據顯示，天河區的天河北、珠江新城、東圃闆塊的置換型購房占比多達六成或以上，不同闆塊的置業門檻各有高低。

在珠城換樓：

置換型客戶占七八成

以最受關注的珠江新城來看，據合富置業天河保利香槟二分行主管溫曉雯介紹，珠江新城的換房客成交占比約六成左右，主要來自外區，整體需求以三房單位為主。

廣州中原地産隽峰分行資深營業經理郭亞峰則對記者表示，首次置業即選擇珠江新城的客戶非常少，置換型的客戶占珠江新城闆塊總成交量的70%~80%，并以天河北或其他市中心闆塊置換到珠城的居多。他透露，選擇置換在珠江新城闆塊的客戶，除一些首選學位房的客戶外，一般不會選擇價格較低的樓盤，因為這類物業或因樓齡較舊，或因小區規模較小，都不會成為對居住舒适度要求較高的客戶的首選。

在天河北換樓：

很多買家就盯學位房

因可選擇的小區和價格層次多，天河北闆塊則是外區換房置業選擇最集中的區域。廣州中原地産耀星華庭分行高級營業經理譚田貴表示，置換型客戶占天河北闆塊成交的60%，多以外區置換到天河北為主，其中主要是以學位房為購入條件，或以總價預算來選房。近半年，經中原成交的天河北闆塊三房戶型，套均總價450萬~500萬元起，四房戶型套均800萬元起。

三房單位成交的熱盤有東區的帝景苑、穗園小區、芳草園、金田花園；西區的中怡城市花園、天譽花園、僑林苑及僑怡苑。據介紹，闆塊内有4所比較優質的學校，分别為華陽小學、龍口西小學、體育東小學、華康小學，而且天河區的小升初政策是對口直升，能對口直升廣州中學、天河中學等優質初中的學位房，尤其受歡迎。

在東圃附近換樓：

不同小區價差大

相對而言，天河公園以及東圃闆塊的換房客主要來自本區域。合富置業天河東逸新世界分行主管胡峥表示，天河公園闆塊有換房需求的買家大概占比為八成，這些換房客當中，有部分是二孩家庭。據廣州中原地産上寓分行營業經理張志勇介紹，天河公園闆塊不同的小區單價差别較大，由“4字頭”到“8字頭”不等。

據廣州中原地産中海康城分行高級營業經理翁傑敏介紹，東圃闆塊電梯樓均價約在“4字頭”。合富置業天河彙友分行主管吳勇富表示，該區域内适合換房客的二手樓盤有東圃廣場、中海康城、旭景家園，樓齡基本在20年左右。

成功換房 三大策略

最近兩年，天河區的新盤極少出現在最核心的區域，供應最集中的牛奶廠、奧體闆塊在天河區最東邊，新盤海景慧源山莊所在的岑村闆塊，也屬于位置相對較偏的區域。想在天河核心區域換樓置業，入市門檻不低，對于預算有限的買家來說，如何才能實現順利換房？業内人士表示，隻能更新一下置業觀念了。

策略一：以距離換價格

每個換房客對置換的物業都有不同的需求，價格的接受程度也不一樣。從目前市場成交數據來看，對于想在珠江新城換房的買家來說，總價預算集中在800萬~1000萬元之間。

天河北和天河公園闆塊的選擇較為豐富，不同預算可對應不同選擇。預算在500萬~800萬元的，可選擇天河北闆塊的中端樓盤，樓齡多在20年左右。預算在800萬元以上的，可選擇天河北闆塊較優質的三房單位，面積約120~140平方米，如富力天河華庭、峻林苑、天河新作、芳草園、協和新世界及保利中宇廣場等。預算在1500萬元以上的，可選面積140~160平方米的更優質的四房單位。

東圃闆塊的三房戶型套均400萬元左右，四房戶型則接近500萬元。

建議：想在天河換房入市門檻不低。如果預算有限，那麼隻能以距離換價格，選擇相對較遠一些的區域。在這樣的情況下，選擇時主要看區域未來交通發展前景，是否有地鐵、小區居住環境如何，戶型配套狀态如何等。可以考慮天河區的新房，例如珠江花城等新盤，新盤設計上更能滿足新時代的需求，在戶型面積利用、裝修标準上也更高。

策略二：以地段換面積

張先生近期一直在糾結，他目前居住的是海珠區的一套三房單位，想在珠江新城換一套房，但看了一輪樓下來，他發現珠江新城可選擇的盤源并不算多，三房單位已經稍稍超過自己的預算，四房單位根本負擔不起。将手頭的房子賣掉還要加數百萬元，卻隻能換一套和原來居住面積差不多的單位，究竟值得嗎？

珠江新城的發展以及物業價值有目共睹，讓不少人看好。近半年，經中原成交的熱門樓盤保利心語花園，三房兩廳面積110平方米左右，總價在800萬~900萬元/套。

建議：由于地段價值不同，物業價值随着時間推移還是會形成差距。如果在預算有限的情況下，選擇更好的地段隻能犧牲面積，讓總價在可接受範圍内，或是解決糾結和焦慮的無奈選擇。

策略三：租房過渡也無妨

不管什麼預算範圍的換房客戶，普遍存在一個問題：須賣出一套後才有名額和足夠資金去買入，房子放盤的同時也在看房。但有時看到合适的，自己的房子還沒賣出，又無法買入；當自己的房子有意向客戶看中的時候，自己又未看中房子，擔心賣出了又買不回來。糾結當中，錯失了優質的買家，又錯過好的房源。

建議：對于換房的客戶，中原張志勇認為，在樓市調控長效機制下，目前市場平穩，價格不會有太大波動，有合适的買家可以先賣出，資金在手，租房做過渡，再慢慢挑選心水房源，換套理想的房子。

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