距離上海執行房地聯動政策，快過去一年了

最近我和内容組小夥伴@微笑向暖 對上海土拍四個批次，一共118塊住宅地的房地聯動價，做了一次數據整理

房地聯動價的調整，将會定調接下來上海的房價格局：哪裡上調限價，都漲了多少，哪裡價格回調了，都可以找到蛛絲馬迹

話不多說，今天我們直接來看數據吧

01

上海一手房，這幾個熱門闆塊可能會漲價

且最高要漲10%

當我們把這一批次土地房地聯動價和前幾批土地，或者和周邊近期認購的新房項目做對比的時候

發現接下來有可能新房要漲價的闆塊不在少數

比如市中心的楊浦

今年第一批次的平涼社區地塊，房地聯動價是12.39萬/平，不僅突破了楊浦區房地聯動價的最高記錄，楊浦濱江的價格也是直逼北外灘的12.98萬/平

拿這塊地和去年的新房仁恒海上源的開盤價11.5萬/平做對比，漲幅已經達到了8%

如果我們把目光拉回中環線内的話

普陀區房地聯動價的上漲也值得關注，去年萬裡地塊價格9.6萬/平、今年長風9.8萬/平

對比普陀長風闆塊前期長風瑞仕璟庭2020年開盤價格8.99萬/平，這次長風地塊房地聯動價格出來，上漲了8000元/平，漲幅為9%

看到外環線附近，大虹橋明年也要開始漲價了

從去年招商路勁象嶼拿下的6.0萬/平地塊，這次位于國家會展中心南側地塊，房地聯動價格直接漲到了6.3萬/平，上漲3000元/平，僅一年時間漲了約5%

郊區裡另外一個比較意外的漲價闆塊，是嘉定安亭，安亭新房即将破4萬/平

這兩年安亭少有土地供應，這次拿出來的位于汽車博覽公園旁邊的地塊，和距離新盤萬科西郊都會3.98萬/平的價格對比，漲幅也有5.5%

浦東這兩年除了臨港，供地量都比較少，所以漲價的一手房裡，我們隻找到了惠南

和前一批次的3.3萬/平相比，這一次批次漲了1000元/平，漲幅約3%

此外，青浦新城和松江新城的房地聯動價也出現了一定的波動，具體漲價的幅度表格如下

未來的五大新城、大虹橋、楊行、泗泾等熱點闆塊的房價均出現了不同程度的上漲

由此可見，上海雖然對新房價格進行了嚴格控制，但該漲的地方還是允許有一定上漲空間，讓開發商進行合理調價

02

為什麼臨港的新房價格，有漲有跌

臨港接下來的新房供應獨占上海新房供應的鳌頭，在我們統計的118塊地裡，有24塊就來自于臨港，占比約20%

因為供應大，臨港已經不能籠統簡單看成闆塊，各個小闆塊也在分化，就拿這次房地聯動價格的浮動情況來看，漲幅高的可以到6.25%，跌也能跌10%

比如這次103片區頂尖科學家社區地塊，聯動價突破3.4萬/㎡，比早前地塊高出2000元/㎡

但是同時105片區有5幅地塊的價格出現了回調，從去年的3.3萬/平跌到3.0萬/平，也跌去了10%

因為相比起定位為高端居住區的103片區，105片區這5幅地塊所在的片區相對冷門，資源配套也比較少

105片區原本周邊住宅供應量已經非常大

加上這五塊地，未來要去化估計更難，因此房地聯動價出現回調也在情理之中

03

我們看到并非所有闆塊都漲，也有部分價格回調了

與此同時，寶山羅店的地塊、嘉定菊園新區地塊，這一次房地聯動價出現了大回調，寶山羅店這幾年發展不及南部的顧村和美蘭湖等闆塊

當美蘭湖和顧村的放開都來到4.7萬/平的時候，羅店依然是寶山的窪地，近幾年房價的漲幅也是跑輸大盤

還有嘉定老城區菊園地塊，這批次房地聯動價4.1萬/平，比周邊新盤路勁悅茂府4.45萬/的開盤價跌了3500元/平，跌幅8%，是目前房地聯動價浮動闆塊裡跌得最狠的地方

最終新盤備案價出來後，還有可能比房地聯動價更低

房地聯動價格隻是新房價格的一個參考，開發商簽訂這個承諾書的核心，就是自願接受房屋主管部門規定價格備案，但是并沒有直接把房地聯動價和備案價畫上等号

在今年第一批次新盤裡就有低于房地聯動價，開發商自動降價的

比如金地新樂裡就比當初承諾的房地聯動家低了近300元/平，而中鐵建花語江南最終備案價卻比當初土地的房地聯動價，也便宜了近1000元/平

這都說明備案價是可以在房地聯動價的基礎上下浮動的，開發商會根據市場熱度，和自身情況對項目進行靈活定價

不過，降價的大部分都是相對冷門的闆塊，在那些原本新房熱度不高的地方，對熱門闆塊新盤來說，房地聯動價已是最終底線

04

當然，大部分闆塊價格還是穩定持平

我們做了一張上海最新的闆塊房地聯動價的分布圖，也是将來各闆塊新房價格的參考

徐彙康健10.2萬/平

徐彙漕河泾11.4萬/平

古美北社區地塊8.25萬/平，去年新盤融信旭輝世紀古美開盤也是8.25萬/平

青浦白鶴 2.7萬/平、浦東高行7.03萬/平...

有些闆塊的一手房價格合理地給到漲幅區間，是上海根據市場情況、供應情況，對新盤價格進行的合理控制

可以看到，因為浦東中環内這一年來是土地零供應，北外灘的住宅開發也越來越趨近于飽和

楊浦和徐彙，會成為下一階段濱江沿線産品的主要供貨地，從百彙園目前的認購情況來看，競争可以說是相當慘烈啊

05

這關乎到将來我們該如何調整買房策略的問題

理論上說，上海新房一年能漲多少，官方數據是9.72%

這個數據還蠻值得我們去記住的，一個是大概可以理清楚上海新房價格趨勢，第二，可以更好的為自己的買房計劃做好準備

從房地聯動價格來看，熱門闆塊一年漲5～10%都是在正常範圍内

在上海統計局官網上，每年都會統計商品房的平均價格，也作為上海每年征收房産稅的标準線

（數據來源：上海統計局）

從這個數據我們可以看到，除了2012年、2018年下跌其他都是在上漲，誇張如2016年2017年漲幅更是在20-30%

通過曲線圖可看到，平均下來，可以計算出上海樓市一手房均價每年漲幅是9.72%

我們看到政府在制定房地聯動價的時候，實際上漲價的幅度也和這個官方數字保持一緻

各個闆塊房地聯動價的浮動，給到我們一個什麼樣的信号

那些漲幅高的，大概率都是上海将來買房最熱門的地方也是潛力闆塊，競争會越來越激烈，積分要求也會更高

積分高的，可以考慮優先上車這些潛力闆塊，或許會有一定的競争優勢

積分低的，不妨考慮考慮避開這些熱門樓盤，從價格浮動小的闆塊入手，這樣打新成功的機率更高一些

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!