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7月下旬，西安多名業主維權抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩，事實上，公攤問題積弊已久，近年來随着房價上漲，部分開發商趁機推高公攤比例，住房公攤面積的存在是否合理？

前段時間，央媒集體帶頭發聲，稱“公攤面積傷民”矛盾亟待解決。

人民日報官微發文

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新華社、新華每日電訊一同發文

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文章指出，公攤面積缺少标準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。

與此同時，題為《買100平方米的房子隻得70平方米，這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的？》等文章在網絡熱傳，激起了很多網民共鳴！

2月19日住房和城鄉建設部官方網站發布了《關于住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的通知》，其中指出，“住宅建築應以套内使用面積進行交易。”

這條大家要重點關注了，雖然目前還處在征求意見階段，但從征求意見到落地執行實施，新政是否會迅速落地？如果政策落地實施，對房地産行業和我們購房者會産生哪些重要影響？

有行業專家認為，新政很有可能将在兩年内落地執行，“套内使用面積計價”是大勢所趨，并且在西安執行的可能性非常大。落地執行将有利于行業透明化，減少維權矛盾，但住宅總價并不會産生較大變化。可以說公攤問題困擾西安人多年，在實際操作中，西安的房屋買賣基本上采用建築面積計價方式。

小編在踩盤過程中發現，看盤買房，售樓小姐通常會主動介紹所售房屋的公攤比例。一般多層住宅的公攤面積約在10%-16%左右，高層住宅公攤已到17%-30%。那麼公攤知識大家到底了解多少呢？

1.公攤面積和建築面積具體指哪些？

建築面積，包括房屋的使用面積(或稱可用面積)、牆體和柱體的占地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。

“公攤”的内容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；

第二部分包括：樓宇(套)與公共空間之間的分隔，以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的50%。

2.目前國内房屋交易現狀怎麼樣？

調研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套内面積，國内對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍采用建築面積計價，目前國内僅重慶一座城市采用套内面積計價。時至今日，都無法律法規對“公攤面積”做出明确約束。

3.規定實施後能解決哪些問題？

一是解決套内建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導緻套内建築面積相同的情況下，而套内實際可使用面積不同。

二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套内使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套内建築面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明确按套内使用面積交易，一定程度上有利于消費者權益的保護。

4.購房者最關心哪些問題？

房價、小區配套、二手房交易

近期意向購房者朱先生稱，該政策會讓自己更加踏實，買了多大面積心知肚明，房子的單價肯定會上漲，但是總價不會有太大變化，整體來看影響不大。

代女士則表示，按套内使用面積計算，如果開發商為了節省成本不重視公共區域的舒适度，那居住氛圍可能會打折扣。

去年剛置業的周先生表示：“如果新政策實施，我的房子在二手房交易的時候到底是按套内面積還是按建築面積計算，按套内面積計算的話會不會太不劃算，我非常關心到時候政策實施的細則規定。”

5.落地執行的可能性多大？消費者有啥好處？

預計2年内會普遍實行 有利于維護消費者權益

業内分析，“按照套内面積銷售”自2016年開始起草，直到現在對外公開征求意見，按照規範流程，需經過征求意見、專家審核、住建部審核即可發布，之前重慶也在實施套内面積交易，從實施難度上來講，難度不大。從消費者權益角度看新政有利于維護消費者的權益，可以有效地避免因公攤不明确而導緻的購房面積糾紛問題，而這個政策也是跟國際接軌，是大勢所趨。如果一切進展順利，預計1-2年内可以落地，包括西安在内的全國各城市預計會普遍實行。

西安建築科技大學建築學院副教授馬健同樣認為落地的可能性較大，從征求意見到落地執行，預計還會有一段時間，因為會涉及到房價、房産證、物業管理費、采暖費等諸多需要調整的方面。

6.會對房地産行業産生怎樣的影響？

行業透明化，遏制市場亂象

馬健認為，住宅按套内使用面積銷售，可以避免房屋預測面積和實測面積的誤差，減少銷售環節因面積誤差導緻的糾紛，也使購房者對所購房屋的空間感受更為直觀。對于改善性購房來說也更為有利，開發商可以配置更多的公共服務空間和設施，不用擔心公攤過大導緻房屋銷售困難。

從房地産交易的行業角度來看，公攤計價、期房銷售、二手房市場亂象等都屬于房地産市場發展中的弊端。随着市場發展越來越完善，弊端也得到改良，發達國家不存在這一問題。對開發商來說，在公攤标準不清晰的情況下會打擦邊球，使得房率越來越小，由此也暴露出越來越多的維權問題。公攤面積不透明，消費者不知曉具體公攤在哪裡，後續的物業、暖氣費等成本也在累加。

目前政策處于意見征求階段，現下并不能對商品住房的交易産生實質影響，但從重慶、香港住房銷售以套内面積作為計價依據的案例來看，未來取消公攤面積轉以實際套内面積計價是大勢所趨。此政策如果落地，房産交易市場将更加透明化，住房實際面積、房價等信息一目了然，将有效遏制亂收費現象，精裝修、取暖費、物業費将更加合理。但需要指出的是由于按照“套内使用面積計價”，樓盤的标價會走高，那麼對購房者的心理預期将造成一定影響。

7.房價、物業費、配套怎麼辦？

開發商為提高“得房率”住宅産品會有改變

此舉就跟“蝦和蝦仁、核桃和核桃仁”的道理是一樣的，對于購房者無疑是利好的，“羊毛出在羊身上”，剪掉羊毛，對于購房者來說，市場更為透明。從買房資金的角度來考慮，不會有太大變化，但單價會提高，總價沒有變化。數據上來看，因為單價提升了，表面上會顯得房價上漲了。按照套内并不意味着取消公攤，公攤面積永遠存在，開發商為提高得房率，使性價比更高，為吸引購房者，會盡量減小公攤，會在建築上做改變，比如重慶比較多見的三梯八戶、兩梯六戶的梯戶比，但在收取契稅、大修基金等方面，重慶又是按照建築面積來算的，所以等到普遍執行時，後續居住收取物業費、暖氣費等時，是按照套内還是建築面積，目前還處于未知階段，如果可以按照套内面積，和交易時的計價方式一緻，當然是好的，畢竟公攤部分收取物業費、暖氣費等并不科學。好了，知識了解了，過去十幾年的實踐表明，隻要制度設計合理，按套内面積計價，并非沒有可能。小編不禁想問停車位到底算不算公攤面積要是算？為什麼還要花錢買車位？“這碗炒面是我換的要什麼錢？”

再拿小區裡電梯廣告來說，每年小區電梯廣告的收益，也是不少的收入，根據我國《物權法》第73條規定小區電梯也屬于公攤面積，為業主所共有，那這收益為啥業主從來沒有？

對于公攤面積，你怎麼看？歡迎在下方留言說說你的看法！

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