山東省是全國較為富裕的省份之一，而山東更是全國的人口大省，現在山東省的常住人口超過一個億，在全國僅次于廣東省，排名全國第2位。

沂蒙山巨變，山水臨沂

随着山東省的經濟發展，現在的山東經濟總量在全國僅次于廣東、江蘇，排名全國第三，可以說山東是一座具有強悍實力的省份。

随着城市化的發展，經濟的高速建設，鄉鎮人口逐漸往城區聚集，對于山東很多縣級城市，人口衆多、建成區規模大。對于這些縣級城市來說，俨然不再是一座縣級小城市，而是更大的、具有一定規模的中等城市，甚至大城市。

綠水青山就是金山銀山

那麼今天我們就位于山東臨沂地區的郯城縣、莒南縣、費縣與大家進一步探讨，主要探讨這三座縣級城市樓市潛力與未來。

從城市能級的角度來看，縣級城市樓市潛力遠不如省會城市和地級城市的中心城區。

但影響一個城市樓市固定資産價值的因素有很多，城市的人口，城市的産業，城市的地理位置都很重要。

沂蒙崛起座座城

首先讓我們來認識一下，這三座縣級城市目前的常住人口。

根據第7次人口普查數據，臨沂地區是整個山東人口最多的區域，常住人口更是超過了1,100萬人，對于臨沂地區當中的郯城縣，現在常住人口88萬，另外莒南縣達到84萬，費縣接近80萬人。

荒山變城市

可以說這三座城市都具備建設成中等規模的城市格局，而對于這三座城市，未來的潛力也不可小視，畢竟人口才是城市發展的基石。

我們再來認識一下，這三座縣級城市所處的地理位置。

郯城縣區位優勢

郯城縣的地理位置非常不錯，處在與徐州的隔壁與徐州地區的新沂市、邳州市的距離都不遠。

當然郯城縣距離臨沂城區也不遠，相對而言，未來随着大臨沂城市格局的提升，對于臨沂的軌道交通也會通往郯城縣。

莒南縣區位優勢

莒南縣與日照岚山區是接壤的，相對來說，莒南縣是臨沂和日照相向發展的橋頭堡，對于莒南縣地理位置非常不錯，相對來說，地域較為平坦，相比于臨沂部分山區縣來說，可開發的平原面積較多。

費縣區位優勢

費縣是沂蒙山區典型的山區縣，而費縣距離臨沂城區也不遠，另外費縣也與臨沂地區的平邑縣接壤，相對而言，距離中心城區近也是費縣主要的優勢之一。

從這三個縣級城市所處的地理位置可以看出，雖然臨沂地區處在沂蒙山區，但臨沂地區很多縣市地理位置都相當不錯。

我們再來認識一下，這三座縣級城市在過去一年的經濟總量。

2020年臨沂共完成經濟總量4,805億，在全國屬于50強，而對于臨沂的一二三産業結構比重大約為9.2:36.5:54.3。

城市美景

對于這三座縣級城市來說，費縣的經濟發展綜合實力最強，2020年費縣共完成經濟總量408億，其次是郯城縣完成320億，另外莒南縣完成296億。這三座縣級城市在臨沂地區分别列為第5位、第6位、第7位。

這樣的經濟數據實際并不賴，而這三座縣級城市的經濟總量在全國上千個縣級城市排名當中，也是處在中等偏上水平的，看來山東地區沂蒙山區同樣發展非常不錯。

齊魯紅都，濱海綠城

我們再來認識一下，這三座縣級城市的産業分布。

通過幾十年的發展，這三座縣級城市在工業化的推進道路上越來越夯實，對于現在的背線已經成為全國三大闆材基地之一。

而費縣的木業産業更是形成了多條細化産業鍊，費縣在旋皮、家具、闆材上都具有很大的優勢，當然木業産業也是費縣最核心的産業，約占到整個費縣工業總産值的50%以上。

交通巨龍到費縣

費縣地處山區，是沂蒙山深處的山區城市之一，而對于費縣的工業發展更是踐行綠水青山就是金山銀山。

現在的郯城縣逐漸成為服務業超級發達的縣級城市之一，而對于郯城縣現在要三産業結構比重大約為13:25:61。

随着郯城縣新舊動能逐步轉換，郯城縣在培育傳統産業上大力扶持，還大力推進了新型産業的發展，對于現在郯城縣逐漸形成六大核心産業，分别是綠色化工、現代農業、建材家居、文化旅遊、中醫藥、電子信息等。

城市處處有美景

因地制宜，加速郯城縣快速對接江蘇蘇北地區，加速郯城縣整個工業發展蝶變。

對于郯城縣來說，現在的高新企業越來越多，而這個區域也逐漸成為臨沂地區經濟發展高地。

莒南縣是臨沂地區的東大門，而莒南縣與日照相鄰，對于這個區域的發展迎來了重要的發展契機。

充滿朝氣的城市

随着莒南縣産業推進，現在的莒南縣逐漸形成綠色食品、冶金鋼鐵兩大核心産業。而莒南縣這些年加速發展裝備制造、文旅康養、現代物流、新材料等新興産業。

這三座縣級城市産業推進都相當不錯，可以說這三座縣級城市正朝着工業強勢的道路不斷前行。

我們再來認識一下，這三座縣級城市目前的建成區面積。

城市的晚霞

就這三座縣級城市的管轄面積而言，最大的是莒南縣，管轄面積大約1751平方公裡，而莒南縣通過這些年城市化，建成區面積大約在44平方公裡，現在的莒南縣俨然是一座中等城市格局。

另外郯城縣管轄面積大約1195平方公裡，而現在郯城縣建成區面積大約37平方公裡。

費縣的平原面積實際上不大，盡管費縣管轄面積大約1660平方公裡，當然費縣依然通過城市建設，現在的建成區面積大約31平方公裡。

從建成區面積來看，這三座縣級城市這三座城市規模都不小，都基本屬于中等城市格局。

人人那個都說，沂蒙山好

而這對于縣級城市來說，本身來之不易，畢竟城市化發展的背後，城市擴大了，那麼城市基礎設施的投入是大量的。

我們再來認識一下，這三座縣級城市現在的房價分布。

城市化發展的背後，更是鄉鎮年輕人進入城市安家的背後。

當然越來越多的年輕人進入城區安家，也推動城市樓市固定資産價值的攀升。

幸福的沂蒙生活

在這三座縣級城市當中，房價最貴的是費縣，現在費縣平均房價達到1.02萬，在臨沂地區排名第二，僅次于蘭山區，要高于臨沂的河東區和羅莊區。

另外郯城縣和莒南縣的房價都在0.7萬左右，在臨沂地區大約處在第7位到第8位。

從房價的數字上看，費縣的房價的确比較高，但費縣是典型的山區縣，可用于建造的平原面積少之甚少，所以對于這個區域來說，土地價值遠高于平坦的縣級城市。

架起幸福的橋梁

通過分析與剖析，我們分别從常住人口、地理位置、經濟總量、産業分布、建成區面積、房價等多個維度，可以看到這三座縣級城市都是具有一定實力的城市，雖屬縣級城市，但城市人口規模大、地理位置好、産業分布符合地域特色。

短期的角度看，這三座縣級城市樓市房價大漲的概率不高，但下跌的概率其實也不高，畢竟對于這三座縣級城市更是東部沿海區域重點發展的縣級城市。

沂蒙山世界地質公園

支撐樓市固定資産價值的首先就是人口，對于臨沂地區來說，人口衆多是優勢。

這也是為什麼臨沂城區通過這麼多年，目前城區的常住人口已經超過350萬，而臨沂更是山東魯南地區最大的中心城市，随着臨沂的經濟建設與城市發展，臨沂也會成為山東地區第三大中心城市。

縣級城市在城市能級上，雖然不如中心城區，但對于大臨沂城市格局而言，費縣、郯城縣、莒南縣都會快速融入大臨沂城市建設。

繁華的都市夜色

盡管這三座城市未來不太可能會實現地鐵通往這三座城市，但随着未來城市化的發展，臨沂也會迎來市域軌道交通，那麼對于有市域軌道交通時代的臨沂而言，三座城市與臨沂中心城區并不遠，或許都能實現30分鐘交通圈。

當然城市的發展離不開綜合實力的提升，自身強硬才會有更好的未來，相信郯城縣、莒南縣、費縣未來的發展會更好。

一樣的沂蒙，不一樣的色彩

而對于這三座縣級城市樓市來說，未來同樣具有一定的潛力，畢竟東部沿海的區域就這麼幾個省份，而對于臨沂來說，周邊有多個“世界級”的大港，有青島港、日照港、連雲港，相信臨沂地區，也會結合自己所處的位置快速發展，向工業強市、制造強市邁進。

看好郯城縣，成為魯南地區快速對接大徐州都市圈的橋頭堡。

看好莒南縣，成為臨沂東大門，是一座典型的濱海工業強市。

看好費縣，成為臨沂踐行綠水青山就是金山銀山的示範縣，這個區域也會成為臨沂大城市格局的重要組成部分。

個人觀點，僅供參考。

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